13 C 151/2023 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu), doručenou zdejšímu soudu dne 2. 10. 2023, domáhala po žalovaném zaplacení částky 89 000 Kč s příslušenstvím z titulu vratné jistoty ujednané v nájemní smlouvě. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně jako nájemce, a žalovaný jako pronajímatel, uzavřeli dne 26. 7. 2022 smlouvu o nájmu rodinného domu. Ve smlouvě si smluvní strany ujednaly složení jistoty ve výši 89 000 Kč, která má sloužit ke krytí nákladů souvisejících s poškozením předmětu nájmu a nedoplatků. Žalobkyně jistotu ve stanovené lhůtě převedla na bankovní účet žalovaného. Jistota byla ve smlouvě sjednána jako vratná, a to nejpozději do ukončení nájmu. Smluvní strany si sjednaly tříměsíční výpovědní dobu. Žalobkyně dne 24. 5. 2023 odeslala žalovanému písemnou výpověď smlouvy, která mu byla v květnu 2023 doručena. Výpovědní doba počala běžet dne 1. 6. 2023 a nájemní vztah žalobkyně a žalovaného skončil ke dni 31. 8. 2023. Žalovaný je ode dne 31. 8. 2023 v prodlení s úhradou jistoty žalobkyni.2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 13. 12. 2023 uvedl, že zcela odmítá tvrzený nárok žalobkyně. Žalovaný tvrdí, že mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy dne 26. 7. 2022 a to na dobu určitou od 26. 8. 2022 do 31. 8. 2025. Žalobkyně v souladu se smlouvou uhradila žalovanému vratnou jistotu ve výši 89 000 Kč. Dne 24. 5. 2023 žalobkyně ukončila nájemní smlouvu výpovědí, tedy v květnu 2023 učinila právní jednání předpokládané v čl. IV. odst. 8 nájemní smlouvou a ukončila tak nájem z důvodu na své straně. Podle čl. IV. odst. 8 nájemní smlouvy platí, že v případě, že nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, zavazuje se pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 188 000 Kč. Žalobkyně dle žalovaného ukončila nájem z důvodu na své straně, a to před uplynutím jednoho roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, přičemž je nyní žalobkyně povinna uhradit žalovanému smluvní pokutu a žalovaný je oprávněn strhnout její část z vratné jistoty, což také činí. Dne 5. 9. 2023 žalovaný oznámil žalobkyni, že její pohledávka na vrácení jistoty zanikla, a naopak žalobkyně je v prodlení s úhradou části smluvní pokuty ve výši 99 000 Kč.3. Žalobkyně v replice ze dne 9. 1. 2024 uvedla, že odmítá tvrzení žalovaného, že nájemní smlouva byla ukončena jednostranným právním jednáním žalobkyně ze dne 24. 5. 2023 a že jsou naplněny předpoklady pro vznik smluvní pokuty. Žalobkyně odeslala dne 24. 5. 2023 žalovanému výpověď nájemní smlouvy, výpověď byla žalovanému doručena v květnu roku 2023. Výpovědní doba počala běžet dne 1. 6. 2023 a doběhla dne 31. 8. 2023. K tomuto datu nájemní smlouva zanikla, a to v souladu s čl. VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy, který říká, že pronajímatel a nájemce mohou ukončit tuto smlouvu písemnou výpovědí, kdy výpovědní doba činí 3 měsíce. Dle žalobkyně došlo k zániku závazku uplynutím výpovědní doby, kdy doručením výpovědi počala běžet výpovědní doba, právní účinky ukončení však nastávají až dnem jejího uplynutí. Žalobkyně má tedy za to, že nedošlo k ukončení nájmu před uplynutím jednoho roku ode dne uzavření smlouvy a nebyla naplněna podmínka pro vznik smluvní pokuty, neboť žalobkyně ukončila nájem dle čl. IV. odst. 8 nájemní smlouvy ke dni 31. 8. 2023.4. S ohledem na zjištění učiněná z předložených listin a shodných vyjádření účastníků dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé.5. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 26. 7. 2022 nájemní smlouvu, a to na dobu určitou od 26. 8. 2022 do 31. 8. 2025 (prokázáno smlouvou o nájmu rodinného domu uzavřenou mezi žalobcem, coby nájemcem a žalovaným, coby pronajímatelem dne 26. 7. 2022). Článek VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy stanoví, že pronajímatel i nájemce mohou ukončit tuto smlouvu písemnou výpovědí; výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena smluvní straně; v článku IV. odst. 8 nájemní smlouvy je uvedeno, že pokud nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, zavazuje se pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 188 000 Kč, nájemce podpisem nájemní smlouvy deklaruje, že výše uvedenou výši smluvní pokuty považuje za přiměřenou, nájemce zároveň výslovně souhlasí s tím, že pronajímatel může tuto újmu strhnout z vratné jistoty dle čl. IV. této smlouvy (prokázáno smlouvou o nájmu rodinného domu uzavřenou mezi žalobcem, coby nájemcem a žalovaným, coby pronajímatelem dne 26. 7. 2022). Žalobkyně uhradila částku ve výši 89 000 Kč představující vratnou jistotu dle nájemní smlouvy žalovanému (prokázáno výpisem z běžného účtu pro žalobkyni u , Anonymizováno, za období od 1. 7. 2022 do 31. 7. 2022 a nesporným tvrzením účastníků). Žalobkyně dne 24. 5. 2023 vypověděla nájemní smlouvu a tuto výpověď adresovala žalovanému, kterému byla doručena v květnu roku 2023 (prokázáno výpovědí smlouvy o nájmu rodinného domu ze dne 24. 5. 2023 adresované žalobkyní žalovanému a nesporným tvrzením účastníků). Žalovaný dne 5. 9. 2023 informoval dopisem žalobkyni, že jí požadovaná pohledávka na vrácení jistoty v celé výši zanikla, neboť žalobkyně ukončila nájem výpovědí před uplynutím jednoho roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, a tedy naopak je v prodlení žalobkyně s úhradou částky 99 000 Kč představující zbytek smluvní pokuty, kterou žalovaný nestrhl z vratné kauce (prokázáno dopisem žalovaného adresového žalobkyně ze dne 5. 9. 2023 včetně výpisu z datové schránky o odeslání). Žalobkyně dne 12. 9. 2023 zaslala žalovanému předžalobní výzvu (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 12. 9. 2023 včetně výpisu dodejky takové schránky).6. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemných souvislostech.7. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.8. Podle § 2231 odst. 1, 2 o. z., nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.9. Podle § 2233 odst. 1 o. z., v době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.10. Podle § 2235 o. z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.11. Podle § 2254 odst. 1,2 o. z., ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.12. Podle § 555 odst. 1 o. z., se právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.13. Podle § 556 odst. 1,2 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.14. Podle § 1998 odst. 1,2 o. z., závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Je-li závazek vypovězen, zaniká uplynutím výpovědní doby. Lze-li však závazek vypovědět bez výpovědní doby, zaniká závazek účinností výpovědi.15. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1991/2018, ze dne 20. 8. 2019, při zkoumání projevené vůle účastníků smlouvy je třeba vycházet z toho, že smluvní strany se při uzavření smlouvy nechovaly nelogicky.16. Podle článku VI. odst. 1 písm. c) předmětné nájemní smlouvy, pronajímatel i nájemce mohou ukončit tuto smlouvu písemnou výpovědí. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena smluvní straně.17. Podle článku IV. odst. 8 předmětné nájemní smlouvy, v případě, že nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 rok