17 C 244/2024-247 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Návrhem došlým zdejšímu soudu dne 12.8.2024 se žalobci domáhají vůči žalovanému zaplacení částky ve výši 250 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o zaplacený rezervační poplatek dle Rezervační smlouvy uzavřené 28.1.2024 mezi nimi jako zájemci o koupi nemovitosti a společností , právnická osoba, jako vlastníkem č. 1 a žalovaným jako vlastníkem č. 2. Svůj návrh odůvodnili zejména tím, že na základě rezervační smlouvy převedli na účet žalovaného částku ve výši 250 000 Kč jako rezervační poplatek na koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, stojícího na pozemku par.č. , Anonymizováno, a k tomu odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, vše nacházející se v katastrálním území , adresa, (dále jen „nemovitost“). Žalovaní hodlali část kupní ceny za nemovitost hradit z hypotečního úvěru, žalovaný a společnost , právnická osoba, se zavázali uzavřít s příslušnou bankou zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch banky za účelem zajištění hypotečního úvěru a dále poskytnout v dané věci žalobcům případnou další součinnost. Pro případ porušení tohoto závazku byli žalobci oprávněni od rezervační smlouvy odstoupit. Při vyřizování hypotečního úvěru žalobci zjistili, že jim banky úvěr neschválí, jelikož nemovitost není pro banky způsobilým předmětem zástavy z důvodu nesouladu půdorysu a rozměrů nemovitosti s prohlášením vlastníka. Banky žádaly buď uvedení prohlášení vlastníka do souladu se skutečným stavem nemovitosti nebo doložení stavebního povolení, event. kolaudačního souhlasu k nemovitosti. Žalobci se obrátili na , právnická osoba, ., ta nepožadovala změnu v prohlášení vlastníka, ale žádala povolení ke stavebním úpravám nebo kolaudační rozhodnutí, nic z toho dodáno nebylo. Poté se žalobci obrátili na , právnická osoba, ., se stejným výsledkem, banka žádala buď doložení nového prohlášení vlastníka nebo stavební povolení/kolaudační souhlas a , Anonymizováno, . S ohledem na tyto okolnosti byla rezervační smlouva prodloužena do 30.4.2024 a žalovaný doporučil žalobcům hypotečního poradce , jméno FO, . Ti se na něho obrátili, avšak ze stejných důvodů ani jemu se nepodařilo pro žalobce hypoteční úvěr získat. , právnická osoba, ., u které hypoteční poradce žádal pro žalobce hypoteční úvěr, požadovala, aby bylo nové prohlášení vlastníka podáno na katastr nemovitostí. K tomu právní zástupkyně žalovaného sdělila žalobcům, že nové prohlášení vlastníka bude dodáno později, do konce dubna to však nebude možné. Jelikož do 30.4.2024 žalovaný ani společnost , právnická osoba, nepředložili podklady nutné pro zajištění úvěru žalobců, žalobci prostřednictvím svého právního zástupce dne 9.5.2024 odstoupili od rezervační smlouvy dle čl. IV. odst. 3 a dále také pro to, že na domě proběhly zjevné práce, které vyžadují stavební povolení či ohlášení, přičemž se ukázalo, že žádné stavební povolení vydáno nebylo a ani stavba nebyla ohlášena. Žalobci také požádali o vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve výši 250 000 Kč na jejich účet do 5 dnů. Rezervační poplatek vrácen nebyl. Vedle žalované částky požadují žalobci i zákonný úrok z prodlení od 4.6.2024, když žalovaný si výzvu nepřevzal, úložní doba trvala do 27.5.2024 a lhůta 5 dnů uběhla dnem 3.6.2024.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním došlým zdejšímu soudu dne 19.12.2024, v němž navrhl žalobu zamítnout a mimo jiné uvedl, že souhlasí s tím, že s žalobci uzavřel společně se společností , právnická osoba, dne 28.1.2024 rezervační smlouvu na předmětnou nemovitost. Nicméně popřel, že by byly na straně žalobců dány podmínky pro odstoupení od rezervační smlouvy, což jim sdělil prostřednictvím své právní zástupkyně dne 30.5.2024. Dle něho žalobci od začátku věděli a podpisem smlouvy potvrdili, že v budoucnu dojde k přečíslování předmětné nemovitosti a úpravě podílů na společných částech budovy, popřel, že by byly prováděny stavební či jiné úpravy na nemovitosti. Dále uvedl, že žalobci byli vyzváni k uzavření kupní smlouvy emailem dne 10.4.2024. Dle jeho názoru jsou naopak splněny podmínky pro jeho nárok a společnosti , právnická osoba, požadovat po žalobcích smluvní pokutu dle čl. IX rezervační smlouvy. V takovém případě dohodou účastníků došlo k automatickému započtení pohledávky žalovaného a společnosti , právnická osoba, na zaplacení této smluvní pokuty oproti pohledávce žalobců na vrácení jimi již zaplaceného rezervačního poplatku. Jeho právní zástupkyně tak učinila projev vůle k započtení výše uvedených částek. Také uvedl, že žalobcům od začátku poskytl součinnost i veškeré informace k předmětu převodu, navštívil i stavební úřad s osobou pověřenou žalobci k vyřízení úvěru, aby si mohla ověřit všechny potřebné informace. K prodloužení doby rezervace došlo na žádost žalobců a jen z dobré vůle jeho a společnosti , právnická osoba, , když prodlužováním rezervace vznikla škoda spočívající v ušlém zisku z nájmu předmětné jednotky, který by v případě neuzavření rezervační smlouvy i dodatku tato společnost měla. Přesto se pokoušel s žalobci dohodnout na dalším prodloužení rezervace či slevě z kupní ceny, na to však již žalobci nereagovali.3. Ve věci se konala jednání ve dnech 6.2.2025,10.3.2025, 14.4.2025, 29.5.2025 a 7.7.2025, v rámci nichž soud provedl nezbytná dokazování listinami a výslechy svědků a učinil si dostatečnou představu pro rozhodnutí ve věci.4. Z listin e-mailové korespondence ze dne 23.1.2024 a 29.1.2024 mezi , jméno FO, a žalovaným (č.l. 116, č.l. 137-133) soud zjistil, že finanční poradkyně , jméno FO, informovala dne 23. 1. 2024 žalovaného, že žalobci se po prohlídce bytu rozhodli k jeho koupi za dohodnutou cenu 6 650 000 Kč, požádala jej o zaslání podkladů pro online odhad (passport k nemovitosti, LV, návrh rezervační smlouvy, nabývací titul, dokument s výměrou bytové jednotky, barevnou fotodokumentacie), dne 29.1.2024 žalovaný poslal podklady na odhad a že podle starého prohlášení je to byt č. , hodnota, a podle nového je to byt č. , hodnota, . Má se jednat o dokumenty: PV , Anonymizováno, -číslování jednotek – jde o očíslování jednotek pod č. , Anonymizováno, , což jsou byty, dále , Anonymizováno, což jsou nebytové prostory; jednotka č. , Anonymizováno, je uvedena v seznamu pod pořadovým číslem , hodnota, o velikosti 4+kk s celkovou plochou jednotky 100,4 m2 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu , adresa, – obsahuje návrh dohody spoluvlastníků (společnosti , právnická osoba, a žalovaného) o způsobu zrušení spoluvlastnictví – návrh nedatován, nepodepsán, PV starý – obsahující Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek k čp. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, západ ze dne , datum, , vložený na katastr pod č.j. , Anonymizováno, , dle něho je byt. jednotka č. , Anonymizováno, označena jako byt č. , hodnota, o velikosti 4 + 1 s celkovou plochou jednotky 34,52 m2 a k tomu náleží podíl na společných částech budovy v rozsahu , Anonymizováno, ; PV , Anonymizováno, – obsahuje přílohu 1 s označením budova čp. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, se schématem prvního až třetího nadzemního podlaží s půdorysy jednotlivých bytů, soubor fotografií – zobrazuje byt – jeho jednotlivé místnosti a pohled na dům, z fotografií plyne, že dům i byt je po rekonstrukci.5. Z listiny návrhu rezervační smlouvy mezi společností , právnická osoba, , jméno FO, na straně jedné jako vlastníci nemovitosti a manželi , Jméno žalobkyně A, a , Jméno žalobkyně B, na straně druhé jako zájemci o koupi (č.l. 234-236) soud zjistil, že v původní návrh rezervační smlouvy byl měněn či připomínkován a v čl. V. byla uvedena výše rezervační poplatku na částku 50 000 Kč.6. Z listiny rezervační smlouvy mezi , právnická osoba, a , jméno FO, jako vlastníky nemovitosti a manžely , Jméno žalobkyně A, a , Jméno žalobkyně B, jako zájemci o koupi ze dne , datum, (č.l. 24-26) soud zjistil, že žalobci uzavřeli dne 28. 1. 2024 s žalovaným a společností , právnická osoba, rezervační smlouvu, v níž žalobci projevili zájem o koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. 28 na pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, spolu s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, ve vlastnictví společnosti , právnická osoba, a ideálního podílu ve výši , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalovaného, kteří projevili zájem uvedené nemovitosti žalobcům prodat. Za tímto účelem si žalobci sjednali rezervaci předmětu prodeje do 31.3.2024 s tím, že do uvedeného data uzavřou strany kupní smlouvu. Žalobci ve smlouvě prohlásili, že byli upozorněni na to, že k jednotce č. , Anonymizováno, vázne ke dni uzavření této smlouvy zástavní právo smluvní včetně souvisejícího zákazu zcizení a zatížení ve prospěch zástavního věřitele , právnická osoba, . a že po zaplacení kupní ceny dojde k výmazu všech těchto omezení k jednotce. Dále žalobci prohlásili, že byli seznámení s tím, že označení jednotky i výše pod