18 C 125/2021-90 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhala po žalovaných úhrady částky 175 824 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení z titulu bezdůvodného obohacení za užívání bytové jednotky ve vlastnictví žalobkyně [číslo] vymezené v budově [adresa], bydlení, na pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, k. ú. [část obce], zapsané v katastru nemovitostí vedeném [anonymizována čtyři slova] [část Prahy] (dále také jen„ byt“). Tento byt žalobci užívali na základě nájemní smlouvy na dobu určitou z 2. 6. 2015 opakovaně prolongované do 1. 5. 2021. Přes skončení nájmu žalobci byt nevyklidili a neodevzdali žalobkyni. O tom, že jim nájem nebude prodloužen, byli informováni již v lednu 2021 Poslední výše nájemného činila 14 760 Kč a výše záloh na služby spojené s užíváním bytu 1 224 Kč měsíčně. Žalovaní uhradili i nájemné za červen 2021, následně však již neuhradili ničeho. Žalobkyně žalobou žádala vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu v podobě měsíčního nájemného a záloh na služby za 11 měsíců v období od července 2021 do května 2022 Vedle toho se žalobkyně dále po žalovaných domáhala náhrady škody 55 120 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení, kdy takto vzniklou škodu tvoří žalobkyni ušlý zisk za období od května 2021 do května 2022, tj. za 13 měsíců, po které žalovaní užívají byt bez právního důvodu, pročež žalobkyně nemohla pronajmout byt dalšímu nájemci, s nímž dne 22. 4. 2021 uzavřela nájemní smlouvu s nájem od 2. 5. 2021 při měsíčním nájemném 19 000 Kč, tj. o 4 240 Kč měsíčně vyšším, nežli sjednaném se žalovanými. Žalobkyni vzniklá škoda za dané období tak představuje tento rozdíl v nájemném za 13 měsíců. Žalovaní dluh neuhradili, byť k tomu byli vyzváni. K námitce žalovaných ohledně nepředložených vyúčtování žalobkyně uvedla, že žalovaným bylo vyúčtování předkládáno řádně, žalovaní jej převzali, podepsali, vzniklý nedoplatek žalovaní vždy bez námitek uhradili, případně jim byl vrácen přeplatek. Žalovaní nikdy předložená vyúčtování nesporovali, nevznesli proti nim námitek a nežádali ani nahlédnout do podkladů pro vyúčtování. Vedle toho vznesla žalobkyně námitku promlčení případných pohledávek z toho plynoucích. Pokud jde o další tvrzené pohledávky žalovaných, popřela žalobkyně, že by pro ni byly tyto služby provedeny a že by je žalovaným zadala. O nároku žalobců na náhradu nákladů rozhodčího řízení pak bylo již rozhodčím soudem pravomocně rozhodnuto. 2. Žalovaní navrhli žalobu jako nedůvodnou zamítnout. V první řadě namítli, že ke skončení nájmu nedošlo, neboť ukončení nájmu je neplatné, a to pro rozpor s nájemní smlouvou obsahující opci na prodloužení nájemní smlouvy, dále pro rozpor s dohodami se žalobkyní a rozpor s dobrými mravy a zásadami soukromého práva. [jméno] žalobkyně je pak v prodlení s plněním svých povinností vůči žalovaným, kdy nepředložila řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu v zákonné formě, pročež mají žalobci za žalovanou pohledávky v celkové výši 542 300 Kč za nedoručená vyúčtování za roky 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 a 2020. Dále mají vůči žalobkyni pohledávky v souhrnné výši 1 628 850 Kč, a to za 560 000 Kč za střih, režii, produkce, zvuk a podílení se na scénáři k dokumentárním filmům, 96 500 Kč za skenování fotoarchivu, 120 000 Kč za skenování publikační činnosti a korektury, 300 000 Kč za správu webu, 216 000 Kč za založení a správu profilu na sociální síti [anonymizováno], 291 200 Kč za [anonymizováno] poradenství, 25 000 Kč za přípravu [anonymizováno] kampaně, 12 150 Kč za grafické práce a 8 000 Kč za ostatní práce. Dále pak mají za žalobkyní pohledávku 16 698 Kč za náhradu škody v podobě nákladů rozhodčího řízení, které bylo k námitkám žalovaných zastaveno. Konečně pak mají žalovaní za žalobkyní pohledávky z titulu prodlení žalobkyně s reinvesticí s pronajatou nemovitostí, oprav havarijního stavu elektřiny, plynu a kotlů, omezení užívacích práv společných prostor, hlukových emisí, neoprávněného odvozu osobního majetku ze dvora a psychické újmy. Žalovaní své pohledávky z titulu nepředložených vyúčtování vůči případné pohledávce z opatrnosti započetli. Dále pak žalovaní vytkli žalobkyni porušování jejích povinností coby nájemce, neboť nezajistila provedení potřebných revizí, přítomnost nástrojů protipožární ochrany, dále zakázala přístup na dvůr a zahradu a přestala prodlužovat nájemní smlouvy. Princip řetězení nájemních smluv na dobu určitou považuje žalobkyně za nemravný a nezákonný. 3. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav. 4. Mezi účastníky není sporu o tom, že je žalobkyně vlastníkem bytu, stejně tak není mezi účastníky sporu o tom, že v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. [spisová značka] bylo doposud nepravomocně rozhodnuto o povinnosti žalovaných byt vyklidit. 5. Z nájemní smlouvy na čl. 8 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanými dne 2. 6. 2015, přičemž touto smlouvou se žalobkyně zavázala přenechat žalovaným na dobu od 1. 7. 2015 do 31. 7. 2019. Nájemné bylo sjednáno částkou 10 700 Kč měsíčně a záloha na služby spojené s užíváním bytu 696 Kč měsíčně. Smluvní strany se dále dohodly, že po vzájemné dohodě budou mít žalovaní přednostní právo na prodloužení doby nájmu. 6. Od února 2018 došlo dohodou stran ze 17. 2. 2018 ke zvýšení nájemného na 11 000 Kč měsíčně a ke zvýšení platby na vodné s stočné o 400 Kč, tudíž zálohy na služby spojené s užíváním bytu činily celkem 1 096 Kč měsíčně (dodatek [číslo] na čl. 5). 7. Od srpna 2019 došlo dohodou stran z 10. 6. 2019 ke zvýšení nájemného na 14 760 Kč měsíčně a prodloužení nájmu do 31. 7. 2020 (dodatek [číslo] na čl. 5). 8. Dohodou stran z 18. 12. 2019 došlo od 1. 1. 2020 ke zvýšení záloh na služby spojené s užíváním bytu na celkem 1 224 Kč měsíčně (úklid 300 Kč, kominické služby 24 Kč, UPC 40 Kč, osvětlení společných prostor 60 Kč, vodné a stočné 800 Kč) (dodatek [číslo] na čl. 5 p. v.). 9. [příjmení] stran z 15. 6. 2020 došlo k prodloužení doby nájmu do 1. 5. 2021 s tím, že byt bude k předání zcela vyklizen a proti původnímu ujednání nemusí být vymalován (dodatek [číslo] na čl. 6). 10. Mezi stranami bylo v souvislosti s nájemní smlouvou vedeno rozhodčí řízení u [anonymizováno 5 slov] [země] a [anonymizována dvě slova] [země], a to o žalobě žalobkyně proti žalovaným. Řízení bylo usnesením ze dne 27. 7. 2021 zastaveno z důvodu neplatně sjednané rozhodčí doložky v nájemní smlouvě a bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (rozhodnutí rozhodčího soudu na čl. 10 až 12). 11. Dopisem ze dne 8. 9. 2021 vyzval advokát žalobkyně žalované k úhradě částky 31 968 Kč s příslušenstvím, a to za užívání bytu bez právního důvodu za období července a srpna 2021, lhůta k úhradě byla stanovena do 17. 9. 2021 (výzva na čl. 15). Výzva byla odeslána 9. 9. 2021 (podací lístek na čl. 16). 12. Dopisem ze dne 23. 12. 2021 advokát žalobkyně vyzval žalované k úhradě další částky 31 968 Kč za užívání bytu v měsíci říjnu a listopadu 2021, dále pak vyzval zástupce žalobce žalované k úhradě náhrady škody 29 680 Kč coby ušlého zisku za květen až listopadu 2021, a to do 7. 1. 2022 (výzva na čl. 59). Tato byla žalovaným doručena dne 4. 1. 2022 (reakce zástupce žalovaných na čl. 44). 13. Dopisem ze dne 5. 1. 2022 advokát žalovaných vyzval žalobkyni k úhradě dlužné částky 1 724 848 Kč, a to z titulu sankce za nepředložená vyúčtování ve výši 79 300 Kč, střihu režie produkce a zvuku a podílení se na scénáři k dokumentárnímu filmu ve výši 560 000 Kč, skenování fotoarchivu ve výši 96 500 Kč, skenování tištěné publikační činnosti a korektury textu ve výši 120 000 Kč, správy webu ve výši 300 000 Kč, založení a správy profilu na sociální síti [anonymizováno] ve výši 216 000 Kč, [anonymizováno] poradenství ve výši 291 200 Kč, přípravu a realizaci crowdfundingové kampaně ve výši 25 000 Kč, grafických prací ve výši 12 150 Kč, ostatních prací ve výši 8 000 Kč a náhrady škody za náklady rozhodčího řízení 16 698 Kč. Zároveň bylo uvedeno, že žalovaní tyto své pohledávky započítávají na pohledávky žalobkyně (reakce zástupce žalovaných na čl. 44). 14. Dopisem ze dne 25. 1. 2022 zástupce žalobkyně mimo jiné vyzval žalované k úhradě náhrady za bezprávné užívání bytu za měsíc prosinec 2021 ve výši 14 760 Kč a 1 224 Kč, a to do sedmi dnů (výzva na čl. 49). 15. Z nájemní smlouvy na čl. 56 soud zjistil, že tato byla uzavřena dne 22. 4. 2021 mezi žalobkyní jako pronajímatelem a [jméno] [příjmení] jako nájemcem, kdy předmětem této smlouvy byl závazek žalobkyně přenechat byt [jméno] [příjmení] k dočasnému užívání na dobu určitou od 2. 5. 2021 do 31. 5. 2023, přičemž sjednané nájemné činilo 19 000 Kč měsíčně. 16. Z přehledu plateb na čl. 7 neučinil soud žádné skutkové zjištění podstatné pro posouzení a rozhodnutí ve věci. 17. Soud zamítl návrh žalovaných na provedení důkazu výslechem žalovaných, SMS vyúčtováním z let 2018 až 2020, výslechem svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], spisem Obvodního soudu pro Prahu 7 zn. [spisová značka], spis