10 C 226/2022-49 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobce. se svou žalobou podanou u soudu domáhal na žalované zaplacení částky 231 579,20Kč s úrokem z prodlení s tím, že žalovaná užívala na základě smlouvy o nájmu prostor nesloužících k podnikání ze dne [datum] atelier [číslo] nacházející se ve 4. nadzemním podlaží domu [adresa]. Žalovaná byla povinna hradit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním atelieru částku 17 941 Kč měsíčně, splatné vždy ke každému 5. dni v daném měsíci. Žalovaná se od počátku dostávala do prodlení s řádnou úhradou nájemného. Nájem skončil uplynutím doby, na kterou byl sjednání, k 30.4.2020. Žalovaná však ani po skončení nájmu atelier nevyklidila a nadále pokračovala v jeho užívání, avšak za užívání atelieru řádně nehradila. Za období od [datum] do 31.10.2021 měla žalovaná uhradit částku 543 375 Kč, žalovaná však uhradila pouze částku 266 705 Kč. Žalobci za žalovanou v období od 5.3.2020 do 10.11.2021, kdy došlo k vyklizení atelieru vznikla pohledávka za užívání atelieru a služeb ve výši 231 579,20 Kč. 2. Žalovaná navrhnula zamítnutí žaloby s tím, že ihned po nastěhování do atelieru žalovaná zaregistrovala závady na domě i jednotce, konkrétně se jednalo o to, že v domě se opakovaně zasekával výtah, takže žalovaná raději do 4. NP chodila raději pěšky, nefungovalo osvětlení společných prostor včetně schodiště, docházelo k výpadkům činnosti kotle, čímž žalovaná nemohla užívat teplou vodu, v bytě žalované nefungovala klimatizace, nešly otevřít vchodové a zadní dveře do budovy, kde byly situovány popelnice, byly neoddělené okapy na střeše budovy, které způsobovaly zatékání vody na stěnu a terasu užívanou žalovanou. Žalovaná požadovala po žalobkyni odstranění vad a nedodělků budovy i jednotky a slevu na nájemném za užívanou jednotku. Zástupkyně správce dne 25.7.2019 nabídla slevu ve výši 10% z jednoho nájemného. Žalobkyně neumožnila žalované uhradit svůj dluh započtením jistiny složené žalovanou při podpisu smlouvy ve výši 40 000 Kč. Žalovaná je osobou samostatně výdělečně činnou a živila se převážně výrobou a prodejem oděvů, a s okamžikem vyhlášení nouzového stavu na jaře 2020 přišla o podstatnou část příjmů. Po skončení nájmu nemůže žalobce po žalované požadovat nájemné, které neodpovídá skutečnému stavu atelieru. 3. Podáním ze dne 8. prosince 2022 žalobce změnil žalobu tak, že požadoval uhrazení částky 252 786 Kč spolu se specifikovaným úrokem z prodlení s ohledem na vyúčtování služeb. Soud usnesením ze dne 25.ledna 2023 změnu žaloby připustil. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je vlastníkem domu [adresa], který stojí na pozemku par. [číslo] v katastrálním území [část obce], obec Praha. Ze Smlouvy o nájmu prostor nesloužících k podnikání na dobu určitou soud zjistil, že dne 19.4.2019 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na ateliér [číslo] o celkové výměře 42 m2 + terasa 6,3 m2 ve 4. NP domu, s tím, že bude pronajat k obývání, ačkoliv se jedná o jiný než obytný prostor, a to na dobu určitou do 30.4.2020. Žalovaná se zavázala hradit nájemné ve výši 16 000 Kč za měsíc a 1 941 Kč zálohy na služby. Dále se dohodli, že žalovaná složí jistotu ve výši 40 000 Kč, která měla sloužit jako zajištění na vznik případných nedoplatků na nájemném nebo škod na předmětu nájmu nebo vybavení. Ze Zápisu o předání atelieru soud zjistil, že dne [datum] žalovaná převzala předmětný ateliér. Z výpočtového listu soud zjistil, že žalovaná měla hradit na nájemném částku 16 000 Kč a 1 941 Kč zálohy na služby. Ze zápisu o předání jednotky soud zjistil, že dne 10.11.2021 žalovaná předala ateliér žalobci. Z vyúčtování služeb za období roku 2021 (1.1.2021 - 10.11.2021) byl nedoplatek ve výši 10 136 Kč. Žalovaná nesporovala, že obdržela vyúčtování služeb za rok 2019, kde vznikl nedoplatek ve výši 10 074 Kč. Žalobce v rámci koncentrační lhůty nepředložil vyúčtování služeb za rok 2020. Ze stvrzenky soud zjistil, že žalovaná dne 29.4.2019 uhradila jistotu ve výši 40 000 Kč. 5. Z e-mailové korespondence soud zjistil, že e-mailem ze dne 29. května 2019 si žalovaná stěžovala na technické problémy s vodou a topením, nedokončené okapy, nedokončená kuchyňská linka, ze které odpadávají šrouby a úchytky, nedotažený silikon ve sprchovém koutu, kolísající tlak vody, nefunkční topení, blokující se výtah.. Schůzka byla sjednána na pondělí. Dne 1.7.2019 žalovaná požadovala dořešení situace v ateliéru s tím, že nefunguje správně klimatizace. Uvedla, že bez předchozí domluvy se dostavili dělníci, které do bytu nevpustila. Netěsní dveřel. Dne 22.7.2016 žalovaná uvedla, že byly provedeny malé opravy v kuchyni a koupelně. Dveře stále nedoléhají. Klimatizace je vyřešená. E-mailem ze dne 25.7.2019 žalobce navrhnul slevu z nájmu ve výši 10% z měsíčního nájemného po úhradě všech nedoplatků. Dne 15.5.2020 bylo žalované sděleno, že po dohodě jí prominuli jeden měsíc nájemného. Dne 15.5.2020 žalovaná požadovala, aby složená kauce byla zúčtována na nedoplatky. 6. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 č.j. [spisová značka] ze dne 18.března 2021 soud zjistil, že žalovaná byla uznána povinnou vyklidit ateliér [číslo] nacházející se ve 4. nadzemním podlaží domu [adresa], [ulice a číslo], [ulice a číslo], [obec a číslo], a to do jednoho měsíce od právní moci rozsudku. 7. Z vývoje plateb nečleněných soud zjistil, že žalovaná dne 29.4.2019 uhradila částku 17 941 Kč, dne 8.7.2019 částku 17 941 Kč, dne 6.12.2019 částku 72 000 Kč, dne 7.1.2019 částku 17 941 Kč, dne 5.2.2020 částku 17 941 Kč, dne 3.7.2020 částku 20 000 Kč, dne 4.8.2020 částku 25 000 Kč, dne 8.9.2020 částku 20 000 Kč, dne 18.12.2020 částku 20 000 Kč, dne 27.1.2021 částku 20 000 Kč. Za prosinec 2019 jí nebyla účtována částka 18 000 Kč. Žalovaná k 5.4.2020 dlužila částku 37 587 Kč a k 10.11.2021 částku 242 650,20 Kč, když v této částce byla zahrnuta částka 11 071 Kč za vyúčtování služeb za rok 2020 a nebyla zahrnuta částka 10 136 Kč za vyúčtování služeb za rok 2021. 8. Podle § 2201 a násl. zák. č. 89/2012 Sb, o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 9. Podle § 2236 o.z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. 10. Podle § 2246 obč. zák. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 11. Podle § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 12. Podle § 2254 o.z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (odst. 1). Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (odst. 2). 13. Podle § 2991 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 14. Podle § 2999 odst. 1 o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. 15. Podle § 1970 OZ po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. 16. Žalobce a žalovaná uzavřeli nájemní smlouvu na ateliér s tím, že bude sloužit k bydlení žalované, a to za měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 1 941 Kč měsíčně. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30.4.2020. Žalovaná byt užívala i po skončení nájmu až do 10.11.2021, kdy byt předala. Žalovaná hradila nájemné a zálohy na služby nepravidelně a v různé výši a vznikl jí tak dluh. Po ukončení nájmu měl žalobce právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného a pokud jde o služby jednalo se o bezdůvodné obohacení na straně žalované. Pokud jde o slevu nájmu tak, žalobce poskytl žalované slevu z nájmu ve výši 18 000 Kč. S