12 C 212/2011-998 — Obvodní soud pro Prahu 8

Žalobce se na podkladě žaloby došlé soudu dne [datum], ve znění jejích pozdějších doplnění a poté, co bylo řízení částečně zastaveno co do částky 95.123 Kč usnesením ze dne 9. 12. 2014, č.j. 12C 212/2011-728, a poté, co byla připuštěna změna žaloby usnesením ze dne 18. 2. 2015, č.j. 12C 212/2011-756, domáhá po žalovaném zaplacení částky uvedené ve výroku ad I, a to jednak z důvodu vad předmětu koupě, a to částky 380.493 Kč (dále též„ nárok 1“), jednak částky 1.773.000 Kč z důvodu smluvní pokuty pro neodstranění vad ve sjednané lhůtě (dále též„ nárok 2“), jednak ušlého zisku z nájmu v částce 462.700 Kč (dále též„ nárok 3“) a jednak částek za náklady spojené s uplatňováním a prokazováním vad žalovanému, a to částky 6.000 Kč za exekutorský zápis ze dne [datum] k osvědčení stavu věci, částky 12.100 Kč za dva znalecké posudky znalce [příjmení] ze dne [datum] ke stanovení snížení hodnoty obou bytů ([číslo] [číslo]), částky 7.260 Kč za dva znalecké posudky znalce [příjmení] ze dne [datum] ke stanovení snížení hodnoty obou bytů ([číslo] [číslo]), částky 6.093 Kč za znalecký posudek znalce [příjmení] ke stanovení mikrobiologického stavu a návrhu sanace, částky 12.500 Kč za provedení termovizních měření a detekce rozsahu a příčiny vlhkosti ve zdech bytů [příjmení] [příjmení] a částky 8.160 Kč za provedení zkoušky PVC – P hydroizolace terasy metodou [příjmení] test (dále též„ nárok 4“). Nárok 1 je odůvodněn tím, že žalobce dne [datum] uzavřel s žalovaným smlouvu o převodu vlastnictví jednotky [číslo] na jejímž podkladě se žalobce stal vlastníkem bytu [číslo] (org. [číslo] J), a dále smlouvu o převodu vlastnictví jednotky [číslo] na jejímž podkladě se stal vlastníkem bytu [číslo] (org. [číslo]), které jsou umístěny v bytovém domě na adrese [adresa] (obě tyto smlouvy dále též„ předmětné smlouvy“). Obě jednotky (dále též„ předmětné jednotky“) byly žalobci předány dne [datum] a od počátku se v nich vyskytovaly vady, a to, pokud jde o neodstraněné vady, v bytě 98 – 12A tohoto výčtu: 1. lodžie není odvodněna, 2. sádrokartonový kastlík na stropě obývacího pokoje, 3. hlučné klimatizační jednotky, 4. rolety z důvodu velké citlivosti na vítr jsou převážně vytažené, dochází k nadměrnému ohřívání vzduchu v obytných místnostech slunečním zářením, 5. požární ucpávky nad podhledem v předsíni nejsou provedeny jako těsné, 6. v oknech jsou větrací štěrbiny, při větru vydávají hluk, a 7. kape voda na garážové stání [číslo] jde o vady spočívající v tom, že servisní okénko je malé a že chybí izolace trubek (rozvodů teplé vody a vytápění v instalační šachtě u WC), chybí tepelná izolace v bytové předávací stanici), žalobce posléze doznal, že ty byly odstraněny a požadavek na zaplacení z tohoto důvodu dříve uplatňované částky byl předmětem částečného zastavení řízení/, a pokud jde o neodstraněné vady v bytě 105 – 12J, šlo o vady tohoto výčtu: 1. lodžie není odvodněna, 2. rolety z důvodu velké citlivosti na vítr jsou převážně vytažené, dochází k nadměrnému ohřívání vzduchu v obytných místnostech slunečním zářením, 3. klimatizační jednotka v bytě 105 má jistič z bytu 98, 4. požární ucpávky nad podhledem v předsíni nejsou provedeny jako těsné, 5. v oknech jsou větrací štěrbiny, při větru vydávají hluk /pokud jde o vadu spočívající v tom, že chybí izolace trubek (rozvodů teplé vody a vytápění v instalační šachtě u WC), chybí tepelná izolace v bytové předávací stanici), žalobce posléze doznal, že ty byly odstraněny a požadavek na zaplacení z tohoto důvodu dříve uplatňované částky byl předmětem částečného zastavení řízení/. Z důvodu existence těchto vad se žalobce domáhá částky, která odpovídá snížení ceny obou bytů, a to ve výši 380.493 Kč, dle znaleckých posudků Ing. [příjmení]. Nárok 2 je odůvodněn tím, že v čl. 10 Smlouvy o převodu vlastnictví ke každé jednotce je specifikována smluvní pokuta ve výši 500 Kč za den pro případ, že převodce neodstraní po [datum] vadu či vady, které jsou uvedeny v předávacích protokolech na oba byty. V soupisu vad a nedodělků z dílčího přejímacího řízení ze dne [datum] je uvedena vada„ oprava maleb stropů“ a dále vada„ zatéká voda do SD kastlíku …“, a to u bytu [číslo] z čehož je zřejmé, že je uplatňována vada zatékání do tohoto bytu. U bytu [číslo] je v Soupisu vad a nedodělků z dílčího přejímacího řízení ze dne [datum] též uvedena oprava maleb stropů, u kabelů ze stropu byly fleky od zatékající vody. [příjmení] byla odstraněna dne [datum] pročež se žalobce za dobu prodlení od [datum] do [datum] domáhá částky 486.000 Kč, kdy smluvní pokuta za každý byt činí 243.000 Kč. Dne [datum] žalobce vytkl vadu obou bytů, která tkví v tom, že na lodžii zůstává dešťová voda, kdy prodlení s jejím odstraněním odpovídá době 885 dní (od [datum] – [datum]), za což žalobce požaduje částku dohromady 885.000 Kč za oba byty. Jelikož poslední vada – chybějící odtokový žlábek na lodžii, byla odstraněna u obou bytů až dne [datum], tj. 888 dní od sepisu žaloby, domáhá se žalobce u obou bytů z tohoto důvodu dále ještě smluvní pokuty ve výši 888.000 Kč, celkem tedy 1.773.000 Kč (885.000 Kč + 888.000 Kč). Nárok 3 je odůvodněn tím, že v důsledku nutných oprav žalovaného na bytě [číslo] byl žalobce nucen přerušit pronajímání tohoto bytu zahraničnímu zájemci, a to po dobu od [datum] – [datum], a z nájemní smlouvy je zřejmé, že výše nájemného je 33.000 Kč, tj. 1.084 Kč denně, čímž žalobce utrpěl ztrátu na nájemném ve výši 86.720 Kč. Jelikož se však postupem času v této jednotce zvětšovala plíseň v důsledku zatékání vody do bytu skrze terasu, a plísně se v masivním rozsahu objevily nejpozději dne [datum] a vzhledem k tomu, že k odstranění plísně došlo až dne [datum], domáhá se žalobce ušlého zisku z nájemného i za období od [datum] do [datum] ve výši 375.980 Kč. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Podle judikatury nelze jako náhradu škody požadovat to, co lze považovat na základě práv z odpovědnosti za vady. Jelikož šlo vesměs o vady odstranitelné, bylo na žalobci, aby se domáhal jejich odstranění, nikoliv náhrady škody. Žalovaný všechny vytčené a skutečně existující vady odstranil. Nad rámec svých povinností aplikoval i jiná technická řešení u záležitostí, která jako vadu vnímal žalobce, které však vadami nebyly. Znalecké posudky Ing. [anonymizováno] a Ing. [příjmení] mají katastrofální úroveň zpracování a jsou zcela neobjektivní. Nárok na smluvní pokutu nemohl vzniknout, neboť čl. 10 kupních smluv se nevztahuje na odstranění vad záručních a z protokolů o převzetí bytů z [datum] vyplývá, že všechny vady z předpřejímek byly ke dni předání bytů odstraněny. Jakékoliv pokusy žalobce o extenzivní výklad tohoto ujednání jsou nepřípadné. Při předpřejímkách nebylo žalovanému nadto vytknuto zatékání a tvorba plísní v bytě [číslo] ani vada stran problému s chybějícím odtokovým žlábkem v lodžii též není v protokolech z předpřejímek specifikována. K údajnému ušlému zisku z nájemného žalovaný namítá, že opravy v bytě probíhaly pouze ve dnech 21. – [datum] s tím, že to byl žalobce, kdo odkládal zahájení prací. Žalobce neprokázal, proč se domáhá nároku na náhradu ušlého zisku za tak dlouhé období a ani to, jak doba nepřítomnosti nájemce v bytě souvisela s činností žalovaného. Charakter vad evidentně nevyžadoval, aby se nájemce vystěhoval mimo byt po tak dlouhou dobu. Z vyjádření žalobce i pana [příjmení] navíc vyplývá, že žalobce zajistil nájemci náhradní byt, z čehož žalovaný dovozuje, že pan [příjmení] platil žalobci nájemné a není tedy na místě žádat plnění z titulu ušlého zisku z nájemného. K údajnému nároku na úhradu ušlého zisku z nájemného za období [datum] – [datum] žalobce neprokázal, že by měl na toto období uzavřenu nájemní smlouvu ani to, že by byl schopen dosáhnout nájemného, jehož výši požaduje. K údajnému nároku na úhradu škody v podobě nákladů spojených s uplatňováním a prokazováním vad žalobce namítá, že ve smyslu ust. § 599 odst. 2 občanského zákoníku neoznámil žalobce tyto náklady do šesti měsíců ode dne převzetí bytů, a tudíž mu příslušný nárok nemůže svědčit. Žalobce nadto neprokázal účelnost vynaložení příslušných nákladů. Jelikož stěžejním důvodem zamítnutí žaloby je nesplnění několika procesních povinností žalobce, spočívajících v tom, že přes poskytnutá poučení netvrdil a neprokázal skutečnosti, které jsou rozhodné pro jeho úspěch v řízení, jsou další dílčí skutková zjištění soudu obsažena v zájmu přehlednosti v těch částech tohoto rozsudku, kde je hodnoceno nesplnění těchto povinností. Podle ust. § 588 zákona č. 40/1964 Sb. v posledním účinném znění, občanského zákoníku (dále též„ obč.zák.“), z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Podle ust. § 612 odst. 1 obč.zák., jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen„ prodávající“) v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení § 613 až 627. Podle ust. § 616 odst. 1 obč.zák. prodávající o