28 C 190/2020-99 — Obvodní soud pro Prahu 8

Odůvodnění tohoto rozsudku vychází z ustanovení § 157 č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) 1. Žalobkyně se žalobou zaslanou zdejšímu soudu domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 034 000 Kč s příslušenstvím. Jako důvod uvedla, že dne [datum] byla uzavřena nájemní smlouva mezi žalobkyní a předchozím vlastníkem nemovitosti, Městskou částí [obec a číslo] Smlouva se týkala nájmu jednotky [číslo] vymezené dle zákona č. 89/12 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nacházející se na adrese [adresa]. Byt byl po uzavření smlouvy předán žalobkyni ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání, a proto na základě ujednání mezi předchozím vlastníkem a žalobkyní se ve smlouvě žalobkyně zavázala, že na vlastní náklady provede rekonstrukci bytu v takovém rozsahu, aby byl způsobilý k řádnému užívání. Žalobkyně následně provedla rekonstrukci, která zahrnovala zejména, nikoliv však výlučně, zednické práce, instalaci nových dveří, kuchyňské linky, elektrorozvodů a vestavěných skříní. Po přechodu vlastnického práva k bytu z předchozího vlastníka na bytové družstvo [část obce] a následně na žalovanou vypověděla žalobkyně dne [datum] nájemní smlouvu. Žalobkyně si v souvislosti s výše uvedenou rekonstrukcí nechala vypracovat znalecký posudek zabývající se zhodnocením bytu, tedy o jakou částku se zvýšila hodnota bytu za trvání smlouvy. Ze znaleckého posudku vyplývá, že cena bytu před rekonstrukcí činila částku ve výši 2 378 618 Kč a cena bytu po rekonstrukci činila částku ve výši 3 412 799 Kč. Z výše uvedeného znaleckého posudku vyplývá, že zhodnocení bytové jednotky vloženou investicí činilo částku ve výši 1 034 000 Kč. Dle ustanovení § 2220 občanského zákoníku, dojde-li změnou věcí k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Po skončení nájmu bytu tak vznikla žalobkyni pohledávka vůči žalované, a to ve výši zhodnocení vyčísleného znaleckým posudkem na částku 1 034 000 Kč. V tomto řízení se jedná o povinnost žalované k vyrovnání, jelikož v souladu s dlouhodobou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu České republiky je k zaplacení protihodnoty pasivně věcně legitimovaná osoba, která před skončením nájmu naposledy nabyla vlastnické právo věcí, jež je předmětem nájemního vztahu. Žalobkyně vyzvala dne [datum] žalovanou prostřednictvím právního zástupce k uhrazení dlužné částky. Žalobkyně dále uvedla, že vznik nároku nájemce na úhradu nákladů nájemce spojených se změnou věcí, vynaložených se souhlasem pronajímatele je podmíněn jednak změnou provedené se souhlasem pronajímatele a jednak skončením nájmu. Za skončení nájmu je nutno považovat skončení nájemního vztahu, bez ohledu na nástupnictví v osobě pronajímatele. Zhodnocení nemovitosti pak musí být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu. Nelze tedy mít pochybnosti o tom, že ze strany žalobkyně došlo ke změně bytu jeho stavebními úpravami, a to za současně vysloveného souhlasu žalované, a tím došlo ke zvýšení hodnoty tohoto bytu. Žalobkyně si je vědoma judikatury Nejvyššího soudu ČR, která vylučuje finanční kompenzaci za zhodnocení pronajaté věci, respektive bytové jednotky na základě smlouvy, důrazně však podotýká, že k aplikaci vyloučení náhrady za samotné zhodnocení podle této judikatury je nutné, aby obohacená strana poskytla druhé smluvní straně určitou protihodnotu ve formě finanční či jiné úlevy, například poskytnutím slevy na nájemném. To však není případ v souzené věci. Jak žalobkyně v řízení prokázala po celou dobu nájemního vztahu hradila nájemné v plné výši, což ostatně vyplývá ze samotné nájemní smlouvy, a to i přes skutečnost, že zvýšila hodnotu bytu jeho úpravami financovanými pouze z jejího finančního majetku. Žalobkyně dále uvedla, že byt užívala výlučně ona sama. Jediné období, kdy v bytě pobývaly spolu s žalobkyní další 2 osoby trvalo pouze přechodnou dobu. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že se s ní nesouhlasí. Žalovaná kupovala byt za cenu odpovídajícímu stavu v době uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a bytovým družstvem. Je tedy zjevné, že pokud byla provedena rekonstrukce, která byt měla zhodnotit, pak kupní cena, kterou žalovaná uhradila, již zahrnovala předmětné zhodnocení bytu. Žalobou uplatněný nárok by pak pro žalovanou znamenal, že by zhodnocení bytu musela uhradit 2×, a to poprvé prodávajícím a podruhé žalobkyni. Provedení rekonstrukce bylo podmínkou pro uzavření smlouvy. Bez závazku provedení rekonstrukce by k uzavření smlouvy vůbec nedošlo. Nejednalo se tedy o investici či změny na věci, kterou by se žalobkyně rozhodla učinit. Současně provedení rekonstrukce bylo kompenzováno nízkým v zásadě regulovaným nájemným, jehož výše byla poměrně hluboko pod tržním nájemným a především již tedy známou informací o chystané privatizaci celého objektu do rukou nájemníků, kteří za tímto účelem vytvořili bytové družstvo. Dále žalovaná nesouhlasí s tím, že věc by měla být posouzena podle ustanovení § 2220 zákona 89/2021 občanský zákoník, když smlouva obsahující dohodu stran o provedení rekonstrukce byla uzavřena dne [datum], tedy před účinností nového občanského zákoníku. Právo žalobkyně, jakožto nájemce, na úhradu částky odpovídající zhodnocení bytu by tedy mělo být v souladu s ustanovením § 3028 odst. 3 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 3 0748 občanského zákoníku posuzováno dle ustanovení § 687 odst. 2 zák. 40/1963 Sb., ve znění platném do [datum]. Dle uvedeného ustanovení § 687 odst. 2 občanského zákoníku lze v nájemní smlouvě sjednat předání objektu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy. Smluvní strany se dohodly, že žalobkyně provede rekonstrukci vlastním nákladem tedy bez toho, aby si strany sjednaly právo žalobkyně na úhradu nákladů s tím spojených nebo protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věci. Dále uvedla, že pokud by se soud ztotožnil s právním názorem žalobkyně, že se předmětná věc řídí ustanovením občanského zákoníku a nikoliv úpravu obsaženou v zákoně 40/64 Sb. ve znění platném do [datum] poukázala na skutečnost, že ustanovení § 2220 občanského zákoníku se vztahuje na nájem obecně, ovšem úprava nájmu bytu obsahuje speciální ustanovení § 2263 občanského zákoníku upravující provádění úprav, přístaveb, nebo jiných změn bytu, přičemž dle tohoto ustanovení nevzniká žalobkyni nárok na jakoukoliv úhradu toho, o co byla nemovitost provedením prací zhodnocená. Ustanovením § 2220 občanského zákoníku nelze, tedy na nájem bytu aplikovat. Je také nutné posoudit, zda provedené práce byly změnou věci, či provedením opravy. V komentáři k ustanovení § [číslo] JUDr. Mgr. [jméno] [příjmení] uvádí, že změnou věcí není její údržba nebo oprava, tedy činnosti směřující pouze k zachování tohoto stavu, ve kterém byla věc nájemci odevzdána a kterého je zapotřebí ke smluvenému způsobu užívání. Změnou na věci z pohledu občanského zákoníku není ani oprava, kterou došlo ke zhodnocení předmětného nájmu. Přičemž dle tohoto se za opravu a nikoliv změnu věci dle občanského zákoníku považuje, například výměna rozbitého kotle za jiný, výkonnější kotel či za kotel na jiné palivo. Na dohodu o provedení rekonstrukce obsaženou zejména ustanovení čl. 4 odst. 2 smlouvy je nutno nahlížet jako na samostatný právní vztah, jehož obsah spočívající v právech a povinnostech stran a vůli stran se k daným právům a povinnostem zavázat je nutné vykládat v souladu v té době účinným zněním § 667 odst. 4 věta občanského zákoníku. Zánik nájemního vztahu je pak jen okamžikem, k němuž byla možnost uplatnění v minulosti sjednaného nároku odložena a k tomuto okamžiku je možné s přihlédnutím k opotřebení a nárok vyčíslit. Vzhledem k tomu, že se předchozí vlastník k úhradě nákladů nezavázal, ba naopak bylo výslovně dohodnuto, že žalobkyně byt rekonstruuje vlastním nákladem, pak žalobou uplatněný nárok žalobkyni nevznikl. Pokud by se soud neztotožnil s názorem žalované a aplikoval ustanovení § 2220 odst. 1 zákona 89/12 Sb. ve znění pozdějších předpisů pak je dle názoru žalované nutné přihlédnout k tomu, že předmětné ustanovení je ustanovením S dispozitivní právní normou a lze se tedy od něj odchýlit. Dle ustanovení § 2220 odst. 1 občanského zákoníku má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele, byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad, dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Smluvní strany se dohodly, že žalobkyně provede rekonstrukci vlastním nákladem tedy bez toho, aby si strany sjednaly právo žalobkyně na úhradu nákladů s tím spojených nebo protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věcí. Strany, tak s tímto ujednáním vyloučily možnost žalobkyně domáhat se po skončení nájemního vztahu protihodnoty toho, o co se odsouhlasenou změnu zvýšila hodnota