22 C 285/2021-77 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 1 dne [datum] se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky celkem ve výši [částka], a to z titulu neuhrazeného nájemného ve výši [částka] měsíčně a záloh za služby ve výši [částka] měsíčně, a to za měsíce [měsíc] až [měsíc] [rok]. V žalobě dále uvedl, že dne [datum] uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu bytu [číslo] (dále také jen„ Smlouva“) umístěného v 2. podlaží domu na adrese [adresa] (dále také jen„ Byt“), na základě které vzniklo žalované právo od [datum] užívat Byt a povinnost platit za to žalobci nájemné ve výši [částka] měsíčně a za služby spojené v s nájmem Bytu zálohu ve výši [částka] měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 4 měsíců s ujednáním o automatickém prodlužováním doby nájmu, pokud ani jedna za smluvních stran nesdělí nejpozději do 30 dnů před skončením nájmu, že nemá na jeho dalším trvání. Žalovaná žalobci nesdělila, že na dalším trvání nájmu nemá zájem, ale Byt opustila dne [datum]. Jelikož naposledy uhradila žalovaná žalobci nájem a zálohy za služby za [měsíc] [rok], dluží žalobci nájemné a zálohy za služby za měsíce [měsíc] až [měsíc] [rok]. 2. Žalovaná je [stát] státní příslušnice, která již na území Česka nemá hlášený povolený pobyt cizince, na adrese uvedené v žalobě nebydlí a místo jejího pobytu se soudu nepodařilo zjistit. Proto soud žalované podle ust. § 29 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) usnesením ze dne 13. května 2022, č. j. 22 C 285/2022-42 ustanovil opatrovníka, a to [titul] [jméno] [příjmení], [titul], advokáta. 3. Opatrovník žalované uvedl, že nárok žalobce neuznává. Namítal, že sjednané automatické prodlužování nájmu každé 4 měsíce po dobu nejvýše dvou let odporuje dobrým mravům, tedy je absolutně neplatné, neboť nepřiměřeně znevýhodňuje žalovanou jako nájemníka. Žalobce podle opatrovníka žalované dále neprokázal, že Byt nebyl v předmětném období od [měsíc] do [měsíc] [rok] užíván třetí osobou, když v případě uzavření nové smlouvy by žalobce konkludentně uznal skončení nájemního vztahu se žalovanou. Žalobce dále neuvedl, zda a do jaké výše započetl pohledávku žalované na vrácení jistoty proti své pohledávce za žalovanou z titulu neuhrazeného nájemného a záloh na služby. Vzhledem k tomu žalovaná uplatnila námitku započtení co do částky ve výši [částka]. Konečně opatrovník žalované namítl, že již bylo provedeno vyúčtování služeb za rok [rok] s nedoplatkem ve výši [částka], a proto žalobce nemá právo domáhat se neuhrazených záloh za služby za rok [rok]. Vyúčtování služeb za rok [rok] má navíc vady, resp. nesplňuje náležitosti zákona č. 67/2013 Sb. 4. Jelikož žalobce je český státní příslušník, ale žalovaná je [stát] státní příslušnice, na závazkový poměr účastníků ze Smlouvy, který je poměrem s mezinárodním prvkem, dopadá režim zákona č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém (dále jen„ ZMPS“), v platném znění, kterého se však použije v mezích ustanovení vyhlášených mezinárodních smluv, kterými je Česká republika vázána, či přímo použitelných ustanovení práva Evropské Unie (§ 1 a 2 ZMPS). Ve vztahu k [stát] nebyla dosud uzavřena žádná mezinárodní smlouva obsahující kolizní normy. Podle čl. 4 odst. 1 Nařízení Rady (ES) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti, uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech mohou být osoby, které mají bydliště na území některého členského státu, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto členského státu. Poslední známé bydliště žalované bylo na území Česka, a proto má zdejší soud pravomoc tuto věc rozhodnout. Podle čl. 4 odst. 1 písm. c) nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I) je rozhodným právem v této věci právo země, kde se nachází nemovitost, která byla předmětem nájmu, tedy české právo. 5. Jelikož žalobce vzal při jednání dne [datum] žalobu co do částky ve výši [částka] zpět s odůvodněním, že chybně vyčíslil dlužnou částku a nezapočetl pohledávku žalované na vrácení jistoty, neboť žalovaná byt mohla užívat pouze do [měsíc] [rok], neboť již do [datum] byl byt znovu pronajat. Žalovaná s tímto zpětvzetím žaloby vyslovila souhlas. 6. Vzhledem k tomu soud řízení usnesením ze dne 7. února 2023, č. j. 22 C 285/2021-65 co do částky ve výši [částka] zastavil. Toto usnesení nabylo právní moci dne [datum]. 7. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav: Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], k. ú. [část obce], zapsáno na [list vlastnictví] (viz výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum]). Účastnící, žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce, podepsali dne [datum] Smlouvu, na základě které byla žalovaná oprávněna užívat Byt (čl. I. Smlouvy) a zavázala se za to hradit žalobci nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohu za služby poskytované společně s nájmem (vodné, stočné, osvětlení společných prostor a odvoz odpadu) ve výši [částka] za každou osobu obávající Byt, a to vždy do 5. dne v měsíci (viz čl. II. Smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu určitou 4 měsíců od [datum] s automatickým prodloužením doby trvání nájmu o stejné období, a to i opakovaně, pokud ani jedna ze stran nesdělí, nejpozději 30 dní přede dnem uplynutí nájmu, že nemá zájem na dalším trvání nájmu. Toto bylo sjednáno pouze na dobu 2 let, když poté by bylo k dalšímu prodloužení nájmu třeba písemného dodatku ke smlouvě (viz čl. VI. Smlouvy). Žalovaná uhradila žalobci kauci ve výši [částka] a zavázala se dále ji doplnit do 14 dnů od podpisu Smlouvy do výše jednoho nového měsíčního nájmu a měsíční spotřeby energií za dvě osoby, což činí [částka]. Výše uvedenou kauci, sníženou o veškeré pohledávky žalobce vůči žalované, žalobce vyplatí žalované v hotovosti po závěrečném vyúčtování všech plateb a poplatků do 25. dne od ukončení této Smlouvy (viz čl.. VII. Smlouvy). Účastníci dne [datum] podepsali dodatek ke Smlouvě, kterým byl nájem bytu rozšířen na 4 osoby a zálohy na služby zvýšeny na částku ve výši [částka] měsíčně (viz dodatek [číslo] ke Smlouvě). 8. Žalobce vyzval žalovanou dopisem ze dne [datum] k zaplacení dlužného nájemného za měsíce [měsíc] až [měsíc] [rok] ve výši [částka] (viz upomínka ze dne [datum]) a dne [datum] ji zaslal žalované (viz podací arch ze dne [datum]). Dopisem ze dne [datum] vyzval žalobce žalovanou k úhradě nedoplatku za služby v roce rok [rok] ve výši [částka], jehož součástí bylo i nedatované vyúčtování služeb (viz upomínka ze dne [datum] včetně vyúčtování služeb). Žalobce sice dále vyhotovil dne [datum] upomínku pro žalovanou k úhradě nedoplatku služeb za rok [rok] ve výši [částka] včetně nového nedatovaného vyúčtování služeb za rok [rok] (viz upomínka ze dne [datum] včetně vyúčtování služeb). Tuto upomínku a vyúčtování však žalované nezaslal (viz tvrzení žalobce). 9. Po posouzení zjištěného skutkového stavu soud věc posoudil po právní stránce následujícím způsobem: Účastníci uzavřeli dne [datum] Smlouvu, která je smlouvou o nájmu bytu podle ust. § 2201 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen „o. z.“) a § 2235 a násl. o. z., na jejímž základě žalobce přenechal žalované Byt k dočasnému užívání a žalovaná se zavázala platit za to žalobci nájemné podle ust. § 2217 a § 2246 o. z. Účastníci si podle ust. § 2204 odst. 1 o. z. dohodli délku trvání nájmu na dobu určitou 4 měsíců, kterou je možné v souladu s ust. § 2285 o. z. automaticky prodlužovat o stejné období, a to i opakovaně, maximálně však po dobu dvou let, pokud některý z účastníků nesdělí, že nemá zájem na dalším trvání nájmu. Soud dospěl k závěru, že uvedené ujednání Smlouvy je platné, neboť není v rozporu s dobrými mravy, když naopak odpovídá svým zněním ust. § 2285 o. z. a umožňuje ukončit Smlouvu oběma smluvním straním stejně, navíc omezení doby automatického prodlužování Smlouvy pouze na dobu dvou let stejně jako jiné omezení doby nájmu je projevem smluvní volnosti účastníků každé nájemní smlouvy. 10. Žalovaná neuhradila žalobci sjednané nájemné ve výši [částka] za měsíce [měsíc], [měsíc] a [měsíc] [rok], celkem tedy částku ve výši [částka], po zápočtu vzájemné pohledávky žalované na vrácení zaplacené jistoty ve výši [částka] (ust. § 1982 o. z.), kterou žalobce provedl po námitce žalované, však žalovaná dluží žalobci na nájemném za uvedené období pouze částku ve výši [částka]. Pokud žalovaná tvrdila, že žalobce neprokázal, že Byt nebyl v předmětném období naopak na žalované, aby tvrdila, že Byt byl v uvedeném období užíván jinou osobou, resp. že žalobce v uvedeném období k Bytu uzavřel nájemní smlouvu s jiným nájemcem, to však žalovaná netvrdila, a tedy to ani nemohla prokázat a netvrdila ani, že by žalovaná v souladu s čl. VI. Smlouvy sdělila žalobci ve stanovené lhůtě, že na dalším prodloužení nájmu nemá zájem, a proto nájem podle Smlouvy trval až do [datum]. 11. Žalovaná se v nájemní smlouvě ve znění jejich dodatků podle ust. § 2247 a 2251 o. z. zavázala hradit společně s nájemným i zálohy n