8 C 44/2024-205 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22. 4. 2024 (po jejím rozšíření ze dne 25. 3. 2025) domáhá po žalovaném zaplacení částky 49 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 26 500 Kč ode dne 16. 1. 2023 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení z částky 22 800 Kč od 1. 4. 2024 do zaplacení. Žalovaná částka je složena z a) 16 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 16. 1. 2023 do zaplacení představující žalovaným nevrácené zálohové platby za služby spojené s nájmem, b) částky 22 800 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 1. 4. 2024 do zaplacení, která představuje pokutu za prodlení s poskytnutím vyúčtování zálohových plateb podle zákona č. 67/2013 Sb. a c) 10 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16. 1. 2023 do zaplacení představující nevrácenou kauci složenou před zahájením nájemního vztahu. Žalobu odůvodnil tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne 27. 11. 2020 byl nájemcem bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , který mu pronajal žalovaný, jenž byl současně vlastníkem tohoto bytu. Za užívání bytu bylo ujednáno měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč a dále měsíční zálohová platba ve výši 3 300 Kč za plnění spojená s užíváním bytu. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou od 1. 12. 2020 do 30. 11. 2021, byl však ukončen předčasně k 31. 5. 2021, neboť pro žalobce se změnily podmínky, za kterých si byt původně pronajal. Krátce po zahájení nájmu dne 26. 12. 2020 zemřela po dlouhodobé nemoci partnerka žalobce , jméno FO, , s níž žalobce byt původně zamýšlel užívat. Byt byl tedy obýván fakticky jen 1 necelý měsíc, ale protože žalovaný odmítl nájem dříve ukončit, a to i přestože mu žalobce nabídl nového nájemce, podal žalobce výpověď až dne 28. 2. 2021. Nájemní vztah pak formálně skončil na konci května 2021 uplynutím tříměsíční výpovědní doby. V čl. III bod 3 nájemní smlouvy se účastníci dohodli, že pronajímatel je povinen provést zúčtování zálohových plateb podle skutečné spotřeby s tím, že konečné vyúčtování bude provedeno až na základě obdržených faktur od příslušných dodavatelů, nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Případný přeplatek se pronajímatel zavázal vrátit nájemci a případný nedoplatek se nájemce zavázal uhradit pronajímateli do 15 kalendářních dnů po předložení příslušného vyúčtování pronajímatelem. Žalovaný ovšem vyúčtování nepředložil, přestože tak měl učinit nejpozději do 31. 12. 2022 a žalobce jej k tomu vyzval dne 9. 10. 2022. Vzhledem k nedodanému vyúčtování žalobce požadoval uhradit částku 16 500 Kč představující jeho přeplatek na zálohách. Vyšel z toho, že za měsíce prosinec 2020 a leden až květen 2021 uhradil celkem 6 záloh po 3 300 Kč, tj. celkem 19 800 Kč. Zálohu za prosinec 2020 uhradil v rámci složení částky 26 600 Kč v hotovosti při převzetí bytu (z toho 13 300 Kč představovalo nájemné a zálohu za prosinec 2020, částka 10 000 Kč měla být kaucí a částka 3 300 Kč představovala zálohu na služby za květen 2021, kterou si měl žalovaný ze složené částky sám započíst). Z uhrazených záloh považoval jednu zálohu za spotřebovanou, ostatní vzhledem ke své nepřítomnosti v bytě nevyčerpal a žalovaný je povinen mu je vrátit. Zákonný úrok z prodlení z této částky požadoval od 16. 1. 2023, neboť žalovaný se dostal do prodlení uplynutím dnem následujícím po uplynutí 15 dnů po povinnosti žalovaného zálohy vyúčtovat. Dalším následkem prodlení žalovaného s poskytnutím řádného vyúčtování byl vznik práva na pokutu podle zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 50 Kč denně, kterou žalobce požadoval od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2024 (za 456 dnů), tj. celkem ve výši 22 800 Kč. Zákonný úrok z prodlení z této částky žalobce uplatnil až ze souhrnné částky 22 800 Kč od 1. 4. 2024 do zaplacení (nepožadoval tedy úrok z prodlení z každé denní sazby). Dne 5. 4. 2024 žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu, na kterou nereagoval.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí, neboť veškeré nároky žalobce vyplývající z nájemního vztahu považuje za vypořádané. Za důvod ukončení nájemního vztahu označil soustavné porušování povinností žalobcem, který řádně neplatil nájemné ani zálohové platby. Žalovanému v této souvislosti vznikly sankční nároky, které ovšem po žalobci nikdy nevymáhal. K účelu nájmu uvedl, že byt měl být užíván jen žalobcem, a nikoliv dalšími osobami. Pokud jde o vyúčtování, bylo žalobci řádně předáno na osobní schůzce po jeho emailové výzvě z října 2022, které se účastnil i zprostředkovatel realitní kanceláře , jméno FO, . Žalobce zde ale odmítl vyúčtování převzít, a protože k nesplnění lhůty pro předání vyúčtování došlo jeho zaviněním, nevzniklo mu právo na pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. I kdyby soud dovodil, že žalobce nárok na pokutu skutečně má, její výše je nepřiměřená, protože pokuta společně s příslušenstvím přesahuje všechny zálohové platby dohromady. K nároku na zaplacení přeplatku na zálohách žalovaný uvedl, že žalobce uhradil jen 4 zálohové platby za leden až duben 2021 a s platbou za květen 2021 je do současnosti v prodlení. I u plateb nájemného včetně zálohových plateb za měsíce únor a březen 2021 byl žalobce v prodlení, uhradil je až po opakovaných výzvách žalovaného včetně výzvy předžalobní, kvůli nimž musel žalovaný vynaložit náklady na právní zastoupení. Nájemné za květen 2021 zaplatil po dohodě účastníků ve splátkách po 1 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný měl za žalobcem vlastní pohledávky, uplatnil je v řízení podle § 98 o. s. ř. k započtení oproti pohledávce žalobce uplatňované žalobou, přičemž až do započetí soudního sporu žalovaný neměl v úmyslu tyto pohledávky vymáhat. Veškeré níže uvedené pohledávky žalobci při jejich posledním setkání doložil. Konkrétně šlo o:a) neuhrazenou měsíční zálohovou platbu za měsíc květen 2021 ve výši 3 300 Kč,b) související úroky prodlení z květnové zálohové platby od 21. 4. 2021 do zaplacení,c) náklady na právní zastoupení k uplatnění nároku na úhradu dlužného nájemného a zálohových plateb za únor a březen 2021 ve výši 6 002 Kč, vč. DPH, které uplatnil již v předžalobní výzvě z 8.3.2021,d) související úroky z prodlení z částky 6 002 Kč od 9. 3. 2021 do zaplacení,e) náhradu škody za porušení smluvní povinnosti žalobce předat byt žalovanému v původním stavu podle čl. V odst. 12 nájemní smlouvy, vyčíslenou dle nákladů žalovaného na malířské práce ve výši 19 650 Kč a související úroky z prodlení, k níž žalovaný doložil fakturu,f) zákonné úroky z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc únor 2021 od 21. 1. 2021 do 12. 3. 2021,g) zákonné úroky z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc březen 2021 od 21. 2. 2021 do 12. 3. 2021,h) zákonné úroky z prodlení z části dlužného nájemného za měsíc květen 2021 (vzhledem k jeho postupné úhradě po 1 000 Kč) z částky 10 000 Kč od 21. 4. 2021 do 7. 6. 2021, z částky 9 000 Kč od 8. 6. 2021 do 7. 7. 2021, z částky 8 000 Kč od 8. 7. 2021 do 7. 8. 2021, z částky 7 000 Kč od 8. 8. 2021 do 7. 9. 2021, z částky 6 000 Kč od 8. 9. 2021 do 7. 10. 2021, z částky 5 000 Kč od 8. 10. 2021 do 7. 11. 2021, z částky 4 000 Kč od 8. 11. 2021 do 7. 12. 2021, z částky 3 000 Kč od 8. 12. 2021 do 7. 1. 2022, z částky 2 000 Kč od 8. 1. 2022 do 7. 2. 2022 a z částky 1 000 Kč od 8. 2. 2022 do 8. 3. 2022.3. Žalobce v replice popřel, že by došlo k osobní schůzce, při níž mu mělo být vyúčtování předáno. Řádné vyúčtování mu dosud nebylo zasláno a žalovaný jej ani neučinil přílohou svých podání. Účastníci se setkali jen dvakrát, při předání a převzetí bytu, jinak spolu komunikovali prostřednictvím e-mailu. Po úmrtí partnerky žalobce jednal o předčasném ukončení nájmu, našel za sebe náhradu, ale žalovaný mu bezdůvodně nevyhověl. Předpokládal proto, že z důvodu neplacení nájemného mu žalovaný nájem vypoví sám. K předání bytu v řádném stavu z toho důvodu došlo až 1. 6. 2021. Po tomto datu se již s žalovaným nesetkal a následovala e-mailová komunikace týkající se postupného splácení květnového nájemného, na které žalovaný přistoupil a později potvrdil, že mu přišlo všech 10 splátek. Za této situace pak žalovaný nemá nárok na úroky z prodlení z jednotlivých splátek. Další komunikace se pak týkala již jen žádosti žalobce o poskytnutí vyúčtování. K vyúčtování předloženému na jednání dne 21. 1. 2025 namítl, že bylo sepsáno rukou, není datováno, obsahuje minimum textu a není z něj jasné, co mají hodnoty na něm uvedené představovat. Současně jej považoval za nepředané, neboť jej při jednání poskytl svědek, a nikoli zmocněnec žalovaného. Pokud jde o žalovaným tvrzený dluh na záloze za květen 2021, žalovaný měl povinnost si jej započíst ze složené kauce, čímž byla záloha za květen 2021 uhrazena. Částku 10 000 Kč jako kauci měl žalovaný vrátit po skončení nájmu, a protože tak neučinil, rozšířil žalobce podáním ze dne 25. 3. 2025 žalobu i o tuto částku, včetně úroku z prodlení. K nákladům na výmalbu uvedl, že podle nájemní smlouvy byt nemusel být při odevzdání vymalován, částka uplatněná za výmalbu je nadhodnocena a nadto faktura nemůže prokázat, že náklady byly skutečně vynaloženy. Fakturu navíc ž