14 C 123/2023-35 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se po žalovaném domáhal přiznání částky 131 207 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že je vlastníkem budovy [adresa] stojící na pozemku p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] a žalovaný byl spolu s paní [jméno] [příjmení] nájemcem bytu [číslo] v uvedeném domě na základě smlouvy ze dne [datum] uzavřené na dobu určitou s ukončením nájemního vztahu ke dni [datum]. Ke dni skončení nájmu byl žalovaný povinen předmětný byt vyklidit a vyklizený předat, avšak žalovaný byt užíval i nadále, ačkoliv mu již nenáležel žádný právní titul k jeho užívání. Žalobce se v řízení domáhá zaplacení náhrady nájemného ve smyslu § 2295 o.z. za období listopad 2021 až červen 2022 v částce 6 373 Kč měsíčně, přičemž v červnu 2022 žalovaný uhradil částku 363 Kč, a za období červenec 2022 až prosinec 2022 včetně v částce 6 606 Kč měsíčně. Žalobce uvedl, že v dané výši by bylo nájemné stanoveno na základě platné nájemní smlouvy, přičemž výše nájemného byla žalovanému pravidelně oznamována v evidenčních listech, proti nimž žalovaný ničeho nenamítal. Nadto doplnil, že v místě a čase obvyklé nájemné za srovnatelný byt by činilo částku přinejmenším 14 000 Kč měsíčně. Žalobce je tak přesvědčen, že mu náleží náhrada nájemného ve výši stanovené evidenčním listem pro to které období. Dále pak žalobce požaduje též úhradu nedoplatku z vyúčtování za rok 2021, když výsledkem vyúčtování byl celkový náklad na služby spotřebované žalovaným ve výši 39 464 Kč, avšak v řízení žalobce uplatnil pouze částku 32 034 Kč. Žalobce doplnil, že žalovanému byly evidenčním listem stanoveny zálohy na služby ve výši 743 Kč, které měl hradit vždy spolu s běžným nájemným. Konečně žalobce v souvislosti s užíváním bytu žalovaným v roce 2021 uhradil částku 37 660 Kč, avšak žalobce se po žalovaném v tomto řízení domáhá pouze částky 8 916 Kč, která odpovídá součtu stanovených záloh pro rok 2022. Žalobce dále požaduje příslušenství pohledávky v podobě zákonného úroku z prodlení, a to vždy z částky náhrady nájemného 6 373 Kč, resp. 6 606 Kč a z částky 743 Kč odpovídající zálohám na služby, a to vždy od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, v němž žalovaný byt užíval. 2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil a k ústnímu jednání nařízenému na den [datum] se bez omluvy nedostavil, ačkoliv mu byla žaloba řádně doručena do vlastních rukou stejně jako předvolání k jednání. Soud tak jednal ve smyslu § 101 odst. 3 o.s.ř. v jeho nepřítomnosti. 3. Z provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobce je vlastníkem budovy [adresa] stojící na pozemku p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], část obce Černý Most, obec Praha, vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy] p. [příjmení] (zjištěno z informace o pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa]) a přenechal žalovanému a paní [jméno] [příjmení] smlouvou ze dne [datum] do užívání k zajištění jejich bytové potřeby na dobu 1 roku byt [číslo] s celkovou výměrou podlahové plochy 97,45 m2 ve zmíněné budově. Nájemné bylo ujednáno evidenčním listem, a bylo splatné spolu se zálohami za služby nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Byt byl žalovanému a paní [jméno] [příjmení] předán dne [datum] (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu na dobu určitou č. [spisová značka] [číslo] ze dne 28. 11. 2014 a protokolu o předání bytu ze dne [datum]). Ke dni vzniku nájmu bylo nájemné sjednáno ve výši 63, 15 kč za 1 m2 Poslední sjednané měsíční nájemné pro byt [číslo] mezi žalobcem a žalovaným v době platnosti nájemní smlouvy činilo 5 796 Kč (zjištěno z evidenčního listu pro výpočet nájemného od [datum]). Nájemní vztah mezi žalobcem a žalovaným skončil uplynutím doby ke dni [datum]. 4. Soud má dále za prokázané, že v roce 2021 žalovaný spotřeboval plnění poskytovaná spolu s užíváním bytu v celkové výši 39 464 Kč a v roce 2022 ve výši 37 660 Kč, přičemž v obou obdobích nebyla uhrazena žádná záloha na poskytnutá plnění (zjištěno z vyúčtování služeb – rozúčtování za období od [datum] do [datum] ze dne [datum] včetně doručenky a vyúčtování služeb – rozúčtování za období od [datum] do [datum] včetně doručenky). Zároveň soud vychází ze skutečnosti, že žalobce musel částku odpovídající spotřebovaným plněním uhradit jednotlivým dodavatelům služeb, pokud by tak neučinil, coby vlastník rozsáhlého fondu nájemních bytů, vystavil by všechny obyvatele nájemních bytů (řádně hradící zálohy) smluvním sankcím dodavatelů plnění, vč. možného odpojení od dodávek plynu, tepla či elektřiny. 5. O úhradu celkového nedoplatku ve výši 131 572 Kč byl žalovaný upomenut (zjištěno z upomínky k úhradě 131 570 Kč – stav ke dni [datum]). Dopisem zástupce žalobce ze dne [datum] byl žalovaný vyzván k úhradě celkové dlužné částky 131 572 Kč s příslušenstvím (zjištěno z výzvy k úhradě dluhu ze dne [datum], včetně podacího archu ze dne [datum] a detailu ze sledování zásilek pošty). 6. Další dokazování již soud ve věci neprováděl, neboť se důkazní návrhy vztahovaly ke skutečnostem, které nejsou pro právní posouzení věci rozhodné (výše místně obvyklého nájemného, výše nájemného stanovená evidenčním listem v roce 2021 či 2022, výzvy k vyklizení bytu), příp. jsou soudu z jeho úřední činnosti známy (rozhodnutí zdejšího soudu v jiných věcech týchž účastníků). 7. Po stránce hmotného práva jsou pro posouzení věci rozhodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Dle § 2295 o.z. platí, že„ pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, pokud nájemce neodevzdá byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce byt pronajímateli skutečně odevzdá.“ 8. Soud má za to, že § [číslo] o.z je nutno v tomto případě vykládat tak, že pronajímatel má nárok na částky rovnající se poslední výši nájemného stanovené v době platnosti nájemní smlouvy mezi stranami. K tomuto závěru soud vede lingvistický výklad citované normy, ale i její účel, který spočívá v usnadnění postavení pronajímatelů, kdy odpadne spor o výši náhrady, neboť bude tímto pevně stanovena dle posledního ujednání stran. Pronajímatel tak má být ušetřen v budoucnu nutnosti prokazovat výši nájemného pomocí místně obvyklého nájemného. 9. Z uvedeného důvodu soud žalobci přiznal náhradu za užívání bytu po skončení nájemního vztahu ve výši 5 796 Kč měsíčně, jak byla prokázána ke dni [datum], tj. před ukončením nájemního vztahu. Tuto částku soud přiznal za každý z měsíců od listopadu 2021 do prosince 2022 Celkem tak soud žalobci přiznal na náhradě za užívání bytu částku 80 781 Kč, když zohlednil částečnou úhradu ve výši 363 Kč provedenou [datum] (tj. 14 * 5 796 – 363). Poněvadž je žalovaný v prodlením s plněním peněžité povahy, náleží žalobci též příslušenství pohledávky v podobě zákonného úroku z prodlení dle § 1970 o.z. ve výši dle § 2 odst. 1 nař. vlády č. 351/2013 Sb. Soud úrok přiznal vždy z té které částky od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k užívání bytu žalovaným. 10. Žalobce však v žalobě uplatnil právo na zaplacení náhrady za užívání bytu ve výši nájemného, jak byla stanovena v evidenčním listu, který byl žalovanému pravidelně předkládán a žalovaný se proti němu neohrazoval. Takovou argumentaci však má soud mylnou. Náhrada ve smyslu § 2295 o.z. je specifickým, samostatným nárokem (oproti předchozí právní úpravě vycházející z úpravy bezdůvodného obohacení) stanovujícím jednoznačným způsobem výši náhrady za užívání nemovitosti nájemcem i po skončení nájemního vztahu; nejedená se tedy v žádném případě o„ zachování účinnosti“ určitých smluvních ustanovení. Stejně tak nelze dovozovat (tacitní) souhlas žalovaného se zvýšením náhrady za užívání bytu, neboť povinnost k její náhradě vzniká bez ohledu na jeho souhlas či„ ujednání stran“, když se jedná o specifický nárok vzniklý užíváním bytu bez právního důvodu. Stejně tak nemůže soud přisvědčit argumentu, že žalobci náleží náhrada ve výši místně obvyklého nájemného, když výše stanovená evidenčním listem (byť tedy po pravidelném zvyšování) je stále výrazně nižší než„ komerční nájemné“ v dané lokalitě. Jak bylo řečeno shora, § 2295 o.z. zakotvil specifický samostatný nárok, který již není jakkoli spojen s institutem bezdůvodného obohacení. Soud se proto ani nezabýval předloženými důkazy žalobce stran místně obvyklého nájemného, neboť by takové dokazování bylo nadbytečné. 11. Z uvedeného důvodu tak soud musel žalobu částečně zamítnout co do rozdílu mezi žalobcem požadovanou výší náhrady (tj. 6 373 Kč do konce června 2022, resp. 6 606 Kč od července 2022) a prokázanou výší sjednaného nájemného (tj. 5 796 Kč), který činil 577 Kč, resp. 810 Kč měsíčně. Celkem soud žalobu zamítl co do částky 9 476 Kč (tj. 8* 577 + 6* 810). 12. Pro úplnost soud k argumentu žalobce, že by měl soud ve smyslu §13 o.z. rozhodnut shodně jako rozhodl zdejší soud ve věci týchž účastníku v přecházejícím období rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí] sp. Zn. [spisová značka] soud dodává. V citované věci zdejší soud posoudil zjištěný