95 C 54/2025-63 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhali po žalované zaplacení částky 191 000 Kč s příslušenstvím, přičemž po sdělení předběžného názoru soudu vzali žalobu zpět co do částky 23 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že žalovaná porušila svou povinnost ze směnné smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, (dále také jen „smlouva“), když nezajistila ve lhůtě dvou měsíců od uzavření smlouvy výmaz zástavních práv váznoucích na směňovaných bytových jednotkách č. , Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, vymezených v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaných u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, (dále také jen „předmětné bytové jednotky“ či „byt č. , hodnota, a byt č. , hodnota, “). Předmětné bytové jednotky žalovaná směnila za bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , vymezenou v budově č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , jejímiž původními vlastníky byli žalobci (dále jen „byt č. , hodnota, “). Ačkoli lhůta k výmazu zástavních práv uplynula dne , datum, , k výmazu zástavního práva k bytu č. , hodnota, došlo až ke dni , datum, (tj. prodlení 23 dní) a zástavní právo k bytu č. , hodnota, bylo vymazáno až ke dni , datum, (prodlení 168 dní). Pro případ, kdy žalovaná nezajistí výmaz zástavních práv ve stanovené lhůtě, si účastníci řízení sjednali smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení. Proto žalobci vyzvali žalovanou před podáním žaloby k zaplacení částky 191 000 Kč (191 dní x 1 000 Kč), avšak žalovaná na žalovanou částku nezaplatila ničeho.2. V průběhu řízení žalobci doplnili svou argumentaci tak, že pokud by banka žalované neumožnila převést obě zástavní práva na byt č. , hodnota, , nestala by se utvrzená smluvní povinnost nesplnitelnou, neboť žalovaná by měla případně možnost splnit svou povinnost s využitím jiné banky, případně učinit jiné kroky ke splnění povinnosti. Dále doplnili, že skutečnost uzavření zástavní smlouvy žalovanou dne , datum, je irelevantní, jelikož zástavní právo k nemovité věci vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Jde-li o výklad ustanovení o smluvní pokutě, uvedli, že je třeba vykládat jej podle jeho skutečného účelu, jímž byl jednoznačně zájem žalobců, aby směňované nemovitosti nebyly zatíženy zástavním právem. Okamžikem splnění povinnosti žalované je tak bezpochyby den výmazu zástavních práv. Dále se vyjádřili k funkci smluvní pokuty v daném případě, která měla být sankční, motivační i paušalizační. Nesplnění povinnosti žalované ve stanovené lhůtě je omezilo v možnosti nabídnout byt č. , hodnota, k prodeji, neboť plánovaná změna prohlášení vlastníka nebyla natolik zásadní jako právě existence zástavního práva, jež bylo způsobilé odradit potenciální zájemce od koupě bytu. Svůj nemovitý majetek se rozhodli prodat zejména s ohledem na realizovanou rekonstrukci nemovitosti v , adresa, , s níž započali v , datum, . Financovali ji jak ze svých prostředků, tak z prostředků třetích osob, přičemž po směně předmětných bytových jednotek se chtěli svobodně rozhodnout, jaký z bytů prodají, případně zda prodají oba. Bylo proto nezbytné, aby byty byly prosty zástavních práv. Smluvní pokuta měla bezpochyby i motivační charakter, tj. měla žalovanou přimět k tomu, aby svou povinnost splnila způsobem, který je nebude zatěžovat. Přesto byli žalobci nuceni vynakládat značné úsilí, aby byla zástavní práva vymazána, což také svědčí o jejich zájmu na výmazu zástavních práv. Z toho důvodu požadují i kompenzaci za promarněný čas a úsilí. Prostředky, které by získali prodejem bytu, kromě toho mohli dále investovat, když např. uložením částky 4 310 000 Kč (tržní hodnota bytu) na spořicí účet u banky ke dni , datum, by získali ke dni , datum, částku 125 176 Kč. V důsledku jednání žalované se však jejich majetek nenavýšil, čímž jim vznikla škoda, kterou by jim měla žalovaná nahradit. Pokud jde o vymáhání smluvní pokuty, žalobci k němu nejprve nepřistoupili, neboť nechtěli narušovat původně přátelské vztahy. , jméno FO, (manžel žalované) byl ovšem s povinností uhradit smluvní pokutu seznámen již na schůzce dne , datum, . S ohledem na uvedené okolnosti, zejména pak zájem žalobců chráněný smluvní pokutou, žalobci uzavřeli, že smluvní pokutu nelze shledat nepřiměřenou.3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a na svou obranu předně uvedla, že žalobci vykládají ustanovení o smluvní pokutě v rozporu s jeho textem, neboť z ujednání neplyne povinnost zajistit výmaz zástavních práv k předmětným nemovitostem, nýbrž závazek převést zástavní práva na byt č. , hodnota, . Smluvní strany tak evidentně počítaly s tím, že byt č. , hodnota, má mít stejnou hodnotu jako byty č. , hodnota, a č. , hodnota, dohromady, tedy že hodnota bytu č. , hodnota, postačí jako zástava pro oba zajišťované úvěry v celkové výši 12 810 000 Kč. Pokud jde o výmaz zástavního práva váznoucího na bytu č. , hodnota, , žalovaná svou povinnost splnila ihned s uzavřením smlouvy, neboť téhož dne byla uzavřena zástavní smlouva, na jejímž základě bylo zřízeno zástavní právo k bytu č. , hodnota, zajišťující pohledávku ve výši 10 500 000 Kč s příslušenstvím. Zástavní právo bylo zapsáno s účinností k , datum, a byl také uzavřen dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru, jímž se měnil předmět zajištění z bytu č. , hodnota, na byt č. , hodnota, . To, že k výmazu zástavního práva k bytu č. , hodnota, došlo až ke dni , datum, , bylo mimo kontrolu žalované, neboť to zajišťovala v celém rozsahu banka. Pokud jde o zástavní právo k bytu č. , hodnota, , bránila se žalovaná nejprve tím, že se posléze zjistilo, že hodnota bytu č. , hodnota, nepostačuje k zajištění obou úvěrů, tj. podmínka vyplývající ze směnné smlouvy se stala nesplnitelnou. Proto se účastníci následně dohodli, že žalovaná převede zástavní právo váznoucí na bytu č. , hodnota, na jinou nemovitost, a to pozemky: parc.č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , parc.č. , Anonymizováno, a parc.č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Ujednání o smluvní pokutě by dle jejího názoru mohlo být vnímáno dokonce jako neplatné, neboť nesplnitelnost byla dána již od počátku. Ke znění smlouvy žalovaná podotkla, že ji připravili právníci žalobkyně b., jež pracovala v oblasti zprostředkování hypotečních úvěrů a pojištění. Žalovaná smlouvu ani podrobně nečetla, neboť měla k žalobkyni důvěru. Ostatně mezi smluvními stranami byl od počátku vztah důvěry, neboť se jednalo o sousedy a zároveň přátele. Snaha o výmaz zástavních práv byla spíše společným úsilím všech zúčastněných, přičemž žalobci žalovanou nikdy neurgovali. Ohledně zájmu žalobců na převodu zástavních práv ve stanovené lhůtě dále uvedla, že žalobci měli zájem prodat pouze byt č. , hodnota, , a to až po změně prohlášení vlastníka, dle níž měla být převedena sklepní kóje a právo užívat parkovací stání z bytu č. , hodnota, na byt č. , hodnota, . Byt č. , hodnota, vlastní žalobci dodnes. Vzhledem ke všem tvrzeným okolnostem má žalovaná za to, že smluvní povinnost neporušila, a žaloba by tak měla být zamítnuta. Případně navrhla soudu moderovat smluvní pokutu s ohledem na konkrétní okolnosti a s přihlédnutím k zjištěné funkci smluvní pokuty. Pakliže bylo zájmem žalobců, aby poskytla bance veškerou součinnost k převodu zástavních práv, nebyl tento jejich zájem jakkoli narušen. Sami žalobci žalované potvrzovali, že na výmaz zástavního práva k bytu č. , hodnota, nespěchají. Upozornila také na skutečnost, že žalobci uplatnili nárok po téměř třech letech od okamžiku, kdy mělo nastat její prodlení, přičemž dosud smluvní pokutu nijak nežádali, a nedali ani najevo, že by pozdějším výmazem zástavních práv nějak trpěli. Žalobu tak považuje za účelovou a domnívá se, že má sloužit jako nástroj obstrukce či nátlaku při řešení osobních sporů účastníků, a to konkrétně sporu žalobců s novými vlastníky bytu č. , hodnota, – manželi , jméno FO, . Žalobu proto považuje za nepoctivé a zneužívající uplatňování práva, které by nemělo požívat právní ochrany.4. V průběhu řízení pak žalovaná zčásti pozměnila svou původní argumentaci, když nově uvedla, že smluvní strany již od počátku nemínily převést obě zástavní práva na jednotku č. , hodnota, , neboť zástavní právo váznoucí na jednotce č. , hodnota, mělo být převedeno na nemovitosti v k.ú. , adresa, . Tato skutečnost byla známa všem účastníkům ještě před uzavřením smlouvy. Dle dodatku k úvěrové smlouvě ze dne , datum, mělo dojít k převodu zástavního práva z jednotky č. , hodnota, právě na nemovitosti v k.ú. , adresa, . Společně s tímto dodatkem měla být původně podepsána také zástavní smlouva, avšak z důvodů na straně banky k tomu nedošlo, přičemž banka poskytla zástavní smlouvu k podpisu až v , datum, . V , datum, pak došlo k dalšímu pochybení banky, která žalované předala zástavní smlouvu bez svého podpisu, a proto katastrální úřad