21 C 61/2020-49 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Stručné odůvodnění tohoto rozsudku vychází z § 157 odst. 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), podle něhož v odůvodnění rozsudku, proti němuž není odvolání přípustné, soud uvede pouze předmět řízení, závěr o skutkovém stavu a stručné právní posouzení věci. 2. Žalobce se domáhal vůči žalované, aby jí soud uložil povinnost zaplatit žalobci 10 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení představujícího nevrácený rezervační poplatek. Žalovaná v řízení tvrdila, že žalobce nemá na vrácení rezervačního poplatku právo. 3. Soud dospěl na základě provedeného dokazování k následujícímu závěru o skutkovém stavu: 4. Žalobce kontaktoval žalovanou coby zájemce o nájem bytu v lokalitě [část obce], ulice E. [jméno], kde žalovaná realizovala developerský projekt„ [ulice] čtvrť“. Žalovaná předložila žalobci prostřednictvím e-mailové zprávy návrh rezervační smlouvy ze dne [datum], v němž bylo uvedeno, že si žalovaná coby budoucí pronajímatel a žalobce coby zájemce závazně ujednávají budoucí pronájem bytu v lokalitě [obec] – [část obce], E. [jméno] – dům I, bytová jednotka [číslo] dispozice 1+kk, orientační výměra 38,90 m2, kuchyně: digestoř, trouba, varná deska, lednice, barový pult, barové židle 2 ks, standardní vybavení: bez zařízení, nájemné: 9 500 Kč + inkaso cca 1 500 Kč, elektřina na nájemce, předpokládaná výše vratné kauce: 12 000 Kč, splatná jednorázově, smlouva na 1 rok„ s opcí a obnovou“, počátek pronájmu nejpozději k [datum], počet osob max. 2, bez zvířat. Dále bylo v návrhu rezervační smlouvy uvedeno, že zájemce se zavazuje složit rezervační platbu ve výši 10 000 Kč na účet žalované nejpozději do [datum]„ Rezervační poplatek je nevratný. Pokud zájemce v dané lhůtě nenastoupí k nájmu či bezdůvodně odmítne podepsat nájemní smlouvu s podmínkami výše uvedenými, či pokud se na straně nájemce změní podmínky, za kterých byl nájem sjednán a přislíben, sjednávají strany smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, kdy proti nároku na zaplacení této pokuty je pronajímatel oprávněn započíst tento složený rezervační poplatek.“ Pokud žalovaná nebude schopna plnit podle smlouvy ani v náhradní lhůtě 45 dnů, má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku. Dále bylo v návrhu rezervační smlouvy uvedeno, že zájemce bere na vědomí, že v případě novostaveb či bytů ve výstavbě se k dané lhůtě připočítává ještě doba montáže a instalace kuchyně a instalace a montáž vestavěné skříně, max. ovšem 30 dnů – toto je zájemce povinen strpět. Dále bylo v návrhu rezervační smlouvy uvedeno, že„ pronajímatel má právo nabídnout zájemci obdobný byt (lokalita, dispozice, výměra, zařízení, stav bytového domu), kdy zájemce tuto nabídku nesmí bez závažných důvodů odmítnout, i když bude termín předání bytu max. o 30 dnů dříve, než je termín výše uvedený.“ 5. Žalobce uhradil žalované dne [datum] rezervační poplatek ve výši [částka], návrh rezervační smlouvy vlastnoručně nepodepsal. V průběhu měsíce prosince 2019 komunikoval žalobce se zástupcem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] (dále jen„ P. P.“) ohledně možnosti chovat v bytě psa a možném zařízení bytu nábytkem. Chov psa nakonec žalovaná žalobci povolila, ohledně zařízení bytu pokračovaly neshody. Možnost nastěhovat se do bytu P. P. žalobci přislíbil cca v polovině ledna. Dne [datum] zaslal P. P. žalobci návrh nájemní smlouvy k bytu č.„ [číslo]“ (v řízení zjištěno, že došlo k chybě v označení bytu, předmětem nájemní smlouvy měl být byt [číslo] jejž si žalobce osobně prohlédl), v němž byl povolen pes do 45 cm výšky, zařízení bytu vybavením a doplňky dle předávacího protokolu, jako pronajímatel byla uvedena [právnická osoba], [IČO]. Nájemní smlouvu žalobce předběžně odsouhlasil dne [datum] e-mailem, avšak nepodepsal ji. V e-mailu z [datum] P. P. žalobci sdělil, ať počítá s kuchyní na konci ledna/začátku února. 6. Dne [datum] odeslal P. P. žalobci opravený návrh nájemní smlouvy (oprava zejména data počátku nájmu na [datum]), ovšem došlo k pochybení v e-mailové adrese žalobce (omylem do ní byla vložena tečka, jež do ní nepatřila, tato chyba uvedena už u údajů žalobce v návrhu rezervační smlouvy), takže žalobci opravený návrh nájemní smlouvy nebyl doručen. Ještě dne [datum] však žalobce zaslal e-mailem zprávu P. P. ohledně vybavení bytu (sedačky, stolů a židlí), z níž plyne, že počítal se stěhováním do bytu. 7. Dne [datum] sdělil žalobce e-mailem P. P., že o byt již nadále nemá zájem, rezervační smlouva nebyla podepsána, proto nebyla platně uzavřena. Jako důvod nezájmu uvádí neustálé odklady ze strany žalované, neprofesionalita, neplnění slibů ohledně zařízení bytu nábytkem, neprofesionální a arogantní chování zástupce žalované. Žalobce tímto e-mailem současně vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku ve výši 10 000 Kč. Posléze žalobce doplnil svá tvrzení tak, že kontaktoval další klienty žalované společnosti (toto dokládal konverzacemi na Facebooku, screenshoty z aplikace [příjmení]), špatné zkušenosti jiných lidí s žalovanou jej odradili, inzerování stejných bytů na různých stránkách různými osobami v něm vzbudilo dojem, že může jít o podvod. 8. Shora popsaný skutkový stav soud posoudil z právního hlediska následovně: 9. Podle § 1740 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z“), osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou. 10. Podle § 1744 o. z. s přihlédnutím k obsahu nabídky nebo k praxi, kterou strany mezi sebou zavedly, nebo je-li to obvyklé, může osoba, které je nabídka určena, nabídku přijmout tak, že se podle ní zachová, zejména poskytne-li nebo přijme-li plnění. Přijetí nabídky je účinné v okamžiku, kdy k jednání došlo, došlo-li k němu včas. 11. Žalovaná zaslala žalobci dne [datum] návrh rezervační smlouvy, jejímž předmětem byla rezervace nájmu bytu nabízeného žalovanou. Šlo o tzv. nepojmenovanou smlouvu, neupravenou jako smluvní typ v občanském zákoníku, jež měla jisté rysy smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 o. z. Předmět budoucího nájmu byl ve smlouvě dle názoru soudu vymezen dostatečně určitě, ulicí, označením bytového domu (dům I, k tomu žalovaná uváděla, že domy v době podepisování rezervačních smluv ještě neměly přidělená čísla popisná), číslem bytové jednotky ([číslo]), její výměrou a další charakteristikou. Návrh rezervační smlouvy obsahoval i závazek zájemce přijmout do nájmu obdobnou bytovou jednotku stejné dispozice a výměry, kterou jí žalovaná nabídne, uvolní-li se v její nabídce, neboť žalovaná nabízela k pronájmu byty obdobných dispozic a zařízení v nově budovaných bytových domech v areálu [ulice] čtvrť. 12. Pokud žalobce coby zájemce chtěl rezervační smlouvu uzavřít, bylo jeho povinností zaplatit žalované rezervační poplatek ve výši 10 000 Kč do [datum], což žalobce dne [datum] učinil. Ve smyslu § 1744 o. z. žalobce zaplacením rezervačního poplatku vyjádřil svou vůli návrh rezervační smlouvy přijmout, což ostatně plynulo i z jeho následné komunikace se zástupcem žalované. Písemná forma rezervační smlouvy s vlastnoručními podpisy není zákonem vyžadována. Zasláním rezervačního poplatku žalobcem žalované došlo mezi účastníky k uzavření rezervační smlouvy, za podmínek v ní uvedených. 13. Z rezervační smlouvy předně plynulo, že žalobce má právo na vrácení rezervačního poplatku v případě, že žalovaná nebude schopna dostát svému závazku z rezervační smlouvy ani v náhradní lhůtě 45 dnů. Závazkem žalované z rezervační smlouvy bylo pronajmout žalobci v rezervační smlouvě specifikovaný byt do [datum], náhradní lhůta tak žalované plynula až do [datum] (45 dní neběželo od uplynutí lhůty pro zaplacení rezervačního poplatku, neboť zaplatit jej bylo závazkem žalobce, nikoli žalované). Současně mohlo dle rezervační smlouvy dojít k montáži kuchyně (neboť předmětný byt se nacházel v novostavbě) až 30 dnů po sjednaném datu počátku nájmu. Pokud takto stanovený počátek nájmu/dokončení zařízení bytu žalobci nevyhovoval, nemusel s žalovanou rezervační smlouvu uzavírat. Uvedené lhůty stanovené ve smlouvě ve prospěch žalované byly ze smlouvy jasně zjistitelné, soud je přitom nepovažoval za nepřiměřená ujednání, neboť předmětem nájmu byly nově budované byty předávané žalované na počátku roku 2020, přičemž při předání bytů mohly být zjištěny vady či nedodělky, které by bylo potřeba vyřešit před nastěhováním nových nájemců a jejichž odstranění zabere určitý čas. 14. V projednávané věci tak nastala situace, kdy žalovaná měla povinnost zajistit žalobci pronájem bytu ve lhůtě do [datum] (do [datum] + 45 dnů), ještě [datum] projevoval žalobce o byt zájem, zástupce žalované přislíbil žalobci počátek nájmu k [datum], avšak žalobce sdělil, že o byt nadále nemá zájem, již [datum], tj. na samém počátku období, kdy měla žalovaná splnit svou povinnost z rezervační smlouvy. Důvody pro tento postup, jež žalobce uvádí, považuje soud za nedostatečné. Pes byl žalobci nakonec žalovanou povolen (nadto tato neměla právo jej žalobci zakazovat s ohledem na znění § 2258 o. z., ža