12 C 89/2019-342 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobci se svým návrhem ze dne 20. 6. 2019, doručeným soudu dne 21. 6. 2019, domáhali u zdejšího soudu vydání rozhodnutí, na základě kterého by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit částku 94 518 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného. Svůj návrh odůvodnili tím, že žalovaný uzavřel s žalobci dne 30. 11. 2017 nájemní smlouvu na bytovou jednotku [číslo] nacházející se v domě [adresa] v k. ú. [obec]. Žalovaný dlouhodobě nehradil nájemné a služby spojené s užíváním bytu, dne 21. 8. 2018 písemně uznal co do důvodu a výše svůj dluh za období od prosince 2017 do srpna 2018 a zavázal se jej splatit ve dvou splátkách. Vzhledem tomu, že nedošlo k úhradě ani jedné splátky, stal se celý dluh splatným dne 16. 10. 2018. Žalovaný dále neuhradil nájemné za období únor – květen 2019 v celkové výši 32 720 Kč, a to ani přes výzvu žalobců. 2. Žalovaný nárok žalobců ve svém podání ze dne 19. 12. 2019 neuznal a dále uvedl, že byt užívá na základě nájemní smlouvy od roku 1980, kdy v průběhu let investoval do bytu nemalé finanční prostředky, a to z důvodu havarijního stavu předmětného bytu. V roce 2015 žalovaný provedl na vlastní náklady kompletní rekonstrukci bytu, neboť žalobci nereagovali na jeho opakovaná upozornění na neutěšený a havarijní stav bytu, zatímco navyšovali nájemné. 3. Soud jednal v nepřítomnosti žalovaného dle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“), který ačkoliv byl řádně a včas k jednání dne 26. 7. 2022 předvolán, se bez omluvy nedostavil. <b>4. Při svém rozhodování ve věci tak soud vycházel ze skutkových zjištění, učiněných na základě provedených důkazů při jednání dne 26. 7. 2022.</b> 5. Z nájemní smlouvy ze dne 30. 11. 2017 a změnového listu ze dne 26. 4. 2018 vzal soud za prokázané, že žalobci, jakožto výluční vlastníci bytu [číslo] nacházejícího se v přízemí domu [adresa], v k.ú. [obec], na adrese [adresa], uzavřeli s žalovaným, jakožto nájemcem, a [právnická osoba] 2 [anonymizováno] s.r.o., jakožto správcem, nájemní smlouvu, na základě které byl žalovaný oprávněn užívat předmětný byt od 1. 12. 2017 do 30. 11. 2018 s tím, že dobu nájmu lze prodloužit jen dohodou smluvních stran - písemným dodatkem podepsaným pronajímateli a nájemcem. V čl. IV odst. 2 se smluvní strany dohodly na nájemném ve výši 6 322 Kč měsíčně, přičemž dle odst. 10 pro případ prodlení jakékoliv platby si strany ujednaly povinnost nájemce uhradit pronajímatelům úrok z prodlení ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý den prodlení. V čl. VIII smlouvy bylo ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět jakékoliv stavební změny nebo změny bytu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Ze změnového listu ze dne 26. 4. 2018 vyplývá, že v souladu se zvýšením záloh na vodné od 1. 5. 2018 došlo k navýšení měsíčního nájemného za předmětný byt na částku 6 922 Kč měsíčně. 6. Z uznání dluhu a dohody o postupu splácení dluhu ze dne 21. 8. 2018 se podává, že žalovaný svým podpisem výslovně a bez výhrad uznal svůj dluh vůči žalobcům ve výši 61 798 Kč, tj. dlužné nájemné a zálohy na služby od prosince 2017 do dubna 2018 ve výši 6 822 Kč a od května 2018 do srpna 2018 ve výši 6 922 Kč měsíčně. Žalovaný se zavázal uhradit dluh ve splátkách, a to tak, že první splátka ve výši 31 798 Kč je splatná do 15. 10. 2018 a splátka ve výši 30 000 Kč je splatná k 15. 11. 2018, přičemž pro případ nedodržení termínu úhrady některé z jednotlivých splátek ztratí žalovaný automaticky výhodu splátek a celý dluh se stane splatným. 7. Z dopisu o zvýšení nájemného ze dne 30. 10. 2018 soud zjistil, že žalobci písemně vyzvali žalovaného k jednání o zvýšení nájemného a k následnému uzavření dodatku k nájemní smlouvě, ve kterém by bylo zvýšení nájemného zohledněno. Žalobci navrhovali zvýšení nájemného o 20%, tedy zvýšení nájemného na částku 7 580 Kč měsíčně od ledna 2019. 8. Z historie transakcí se podává, že dne 29. 1. 2019 byla provedena platba na účet žalobce [celé jméno žalobce] ve výši 8 180 Kč s označením:„ vs 4 nový zvýšený nájem za 01/ 2019 [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] prof. [jméno] [celé jméno žalovaného], [anonymizováno] k 25. platba dne 29. 1. 2019“. 9. Z dopisů s předžalobní výzvou a doručenkou ze dne 29. 5. 2019 a ze dne 12. 6. 2019 soud ověřil, že právní zástupce žalobců opakovaně písemně vyzýval žalovaného k uhrazení dlužného nájemného ve výši 61 798 Kč s upozorněním na možné vymáhání předmětné pohledávky soudní cestou. 10. Z dopisů žalovaného ze dne 18. 8. 2018 a 25. 11. 2018 soud zjistil, že žalovaný písemně kontaktoval [právnická osoba] r. o. a žalobce [celé jméno žalobce] s tím, že do nezbytné rekonstrukce bytu, s vědomím a souhlasem majitele bytu, nad rámec svých povinností investoval více než 150 000 Kč, a žádal o započtení této částky na úhradu dlužného a dalšího nájemného s tím, že má zájem své povinnosti v rámci nájemního vztahu plnit řádně a včas. Zároveň žalovaný žádal o vystavení nové nájemní smlouvy na dobu neurčitou za účelem vyřízení příspěvku na bydlení. 11. Z výzvy a žádosti majiteli a spolumajitelům o vystavení platné nájemní smlouvy a evidenčního listu ze dne 17. 5. 2019 se podává, že žalovaný žádal žalobce o vystavení nové nájemní smlouvy a evidenčního listu, včetně zaslání výpisu všech zaplacených záloh za období od prosince 2017 do 30. 11. 2018. 12. Shora uvedené listinné důkazy vedené důkazy považuje soud dle ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. s. ř.“) za věrohodné, tyto důkazy hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že provedené důkazy plně prokazují zjištěný skutkový stav a soud nemá důvodu pochybovat o skutečnostech z nich zjištěných. 13. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů: Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném a účinném znění (dále jen„ o.z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle odst. 2 neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Podle § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Podle § 2251 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně. 14. Z provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Mezi žalobci, jakožto výlučnými vlastníky bytu [číslo] nacházejícího se v přízemí domu [adresa], v k.ú. [obec], na adrese [adresa], dále žalovaným, jakožto nájemcem, a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s.r.o., jakožto správcem, uzavřeli dne 30. 11. 2017 nájemní smlouvu, na základě které byl žalovaný oprávněn užívat předmětný byt od 1. 12. 2017 do 30. 11. 2018. Zároveň se žalovaný zavázal hradit nájemné ve výši 6 322 Kč měsíčně, přičemž dle odst. 10 pro případ prodlení jakékoliv platby si strany ujednaly povinnost žalovaného uhradit žalobcům rovněž úrok z prodlení ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý den prodlení. S ohledem na zvýšení záloh na vodné od 1. 5. 2018 došlo k navýšení měsíčního nájemného za předmětný byt na částku 6 922 Kč měsíčně. Žalovaný dlouhodobě nehradil nájemné a služby spojené s užíváním bytu, dne 21. 8. 2018 však písemně uznal co do důvodu a výše svůj dluh za období od prosince 2017 do srpna 2018 v celkové výši 61 798 Kč, a zavázal se jej splatit ve dvou splátkách tak, že první splá