15 C 257/2020-86 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 1. 10. 2020 domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni 44 449,35 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovanou měla uzavřenou smlouvu o pronájmu prostor sloužících podnikání na dobu 5 let, a sice do 4. 1. 2022. Žalovaná částka představuje nájemné za měsíc červenec 2020, které žalovaná do dne splatnosti 25. 7. 2020 neuhradila. Výpověď z nájmu podanou žalovanou v dubnu 2020 z důvodu nutnosti omezit podnikání s ohledem na pandemii koronaviru považuje žalobkyně za nedůvodnou, restriktivní opatření v jarních měsících roku 2020 byla jen krátkého trvání a vláda přijala celou řadu opatření za účelem zmírnění dopadů pandemie. Současně považuje výpověď i za zdánlivou, neboť byla podána z důvodu, který si strany ve smlouvě nesjednaly, s výpovědní dobou, kterou smlouva nezná. Smlouva přitom obsahovala komplexní úpravu skončení nájemního poměru sjednaného na dobu určitou výpovědí, čímž bylo vyloučeno použití zákonných ustanovení. Ke zdánlivosti výpovědi přitom soud musí přihlédnout v jakémkoli řízení. Žalovaná podáním výpovědi jednala v rozporu s dobrými mravy a nepoctivě, ve snaze vyvázat se ze smlouvy v rozporu se zásadou pacta sunt servanda, z čehož těží neplacením nájemného. 2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že nájemní smlouvu vypověděla dne 9. 4. 2020 výpovědí s 3měsíční výpovědní dobou, která byla žalobkyni doručena nejpozději 23. 4. 2020, pročež nájemní vztah zanikl nejpozději dne 23. 7. 2020. Žalovaná zdůraznila, že žalobkyně nepodala žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi žalované, přesto však odmítá předmětné prostory od žalované převzít a uznat platnost výpovědi. V tomto řízení již oprávněnost výpovědi přezkoumávat nelze. Žalovaná nesouhlasila s názorem žalobkyně, že by smlouva obsahovala komplexní úpravu skončení nájemního poměru; výpověď tedy byla podána ze zákonného důvodu a nejde o výpověď zdánlivou. Žalovaná dne 7. 10. 2020 uhradila žalobkyni poměrnou část nájemného za červenec 2020, tj. za období od 1. 7. 2020 do 23. 7. 2020, a odpovídající úrok z prodlení, čímž však neuznává zbytek dluhu. 3. Podáním ze dne 21. 12. 2020 vzala žalobkyně žalobu zpět co do částky 34 077,84 Kč s odpovídajícím úrokem z prodlení. [anonymizováno] ze dne 18. 2. 2021, [anonymizováno] [číslo jednací], jež nabylo právní moci dne 11. 3. 2021, soud řízení v uvedeném rozsahu zastavil a vrátil žalobkyni část soudního poplatku ve výši 223 Kč. 4. Na základě provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 1/ Žalobkyně byla ke dni podání žaloby zapsána v katastru nemovitostí coby vlastník [anonymizována dvě slova] [číslo] [anonymizována dvě slova]. [anonymizována dvě slova] [obec], [územní celek], [anonymizováno] [list vlastnictví], jehož součástí je stavba – budova s [adresa] – jiná stavba (prokázáno informací o pozemku na [číslo listu]) 2/ Žalobkyně a žalovaná spolu dne 3. 1. 2018 podepsaly Smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání (dále též jen„ smlouva“). Smlouvou žalobkyně přenechala žalované do užívání nebytové prostory prodejny o výměře [výměra] blíže specifikované v situačním nákresu v příloze [číslo] smlouvy, nacházející se v 1. nadzemním podlaží objektu – jiné stavby [anonymizováno] A [anonymizováno 5 slov] na adrese ul. [ulice] [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [anonymizována dvě slova] [obec], [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nebytové prostory“), a to za účelem podnikání žalované. V [anonymizována dvě slova] smlouvy byla sjednána úplata za užívání nebytových prostor ve výši 35 000 Kč měsíčně + DPH, kterou byla žalovaná [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] povinna platit nejpozději do 5. dne příslušného měsíce, za který se nájemné platí, a to na základě samostatného daňového dokladu vystaveného žalobkyní a řádně doručeného žalované. V [anonymizována dvě slova] smlouvy bylo ujednáno, že nájem vzniká 4. 1. 2018 a je sjednán na dobu určitou 5 let, tj. do 4. 1. 2022, s možností prodloužení ([anonymizována dvě slova]). V [anonymizována dvě slova] smlouvy bylo ujednáno, že nájem dle této smlouvy může nájemce (žalovaná) vypovědět v 1měsíční výpovědní době, ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu jsou nebytové prostory určeny, nebo přestanou-li být nebytové prostory z objektivních důvodů způsobilé k výkonu činnosti, k němuž byly určeny, a pronajímatel nezajistí nájemci neprodleně odpovídající náhradní nebytové prostory, nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci či dohodu smluvních stran. V [anonymizována dvě slova], [anonymizováno] a [anonymizováno] smlouvy bylo mezi stranami upraveno, kdy má právo podat výpověď pronajímatel (žalobkyně). V [anonymizována dvě slova] smlouvy si strany ujednaly, že výpovědní doby v odst. 3 a 4 tohoto článku počínají běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé smluvní straně. V [anonymizována dvě slova] smlouvy bylo mimo jiné ujednáno, že tuto smlouvu lze zrušit způsoby uvedenými v této smlouvě nebo vyplývajícími z právních předpisů. [anonymizována dvě slova] smlouvy stanovil, že pokud nebylo výše dohodnuto jinak, tato smlouva se řídí ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), a dalšími obecně závaznými právními předpisy (prokázáno Smlouvou o nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 3. 1. 2018 na č. l. 7). 3/ Dopisem ze dne 9. 4. 2020 označeným jako„ Výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání“ žalovaná sdělila žalobkyni, že pandemie koronaviru, jež je zcela mimořádnou a neočekávatelnou situací, zcela podstatně a nepředvídatelně změnila okolnosti, z nichž žalovaná při uzavření předmětné smlouvy vycházela. V důsledku vládních opatření byla žalovaná nucena všechny své prodejny, včetně té v nebytových prostorách žalobkyně, uzavřít, čímž došlo k prudkému poklesu obratu žalované, která tak musí přijmout řadu úsporných opatření. Po žalované tak nelze rozumně požadovat, aby v nájmu prostor nadále pokračovala. Žalovaná proto podle § 2287 o. z. ve spojení s § 2311 o. z. vypovídá smlouvu v 3měsíční výpovědní době, která začne běžet dnem doručení výpovědi žalobkyni (prokázáno Výpovědí smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 9. 4. 2020 na č. l. 29, jejíž doručení nebylo žalobkyní sporováno). 4/ Dopisem ze dne 23. 4. 2020 označeným jako„ Odpověď na výpověď Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 9. 4. 2020“ žalobkyně sdělila žalované, že obdržela její výpověď, považuje ji však za neoprávněnou, neboť není naplněna skutková podstata ustanovení § 2287 o. z. Obtíže popsané žalovanou nepředstavují dle žalobkyně dostatečně výraznou změnu okolností, navíc jsou jen přechodného rázu, přičemž vláda připravuje podpůrná opatření. Žalobkyně proto trvala na pokračování nájemního vztahu (prokázáno [anonymizováno] na výpověď Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 9. 4. 2020 na č. l. 28, jejíž doručení žalovaná nesporovala). Obsahově totožně stanovisko sdělil zástupce žalobkyně žalované dopisem ze dne 17. 6. 2020 (prokázáno [anonymizováno] na dopis ze dne 25. 5. 2020 na č. l. 57, jejíž doručení žalovaná nesporovala). 5/ Dne 3. 7. 2020 vystavila žalobkyně žalované fakturu [číslo] na částku 44 449,35 Kč představující nájemné za červenec roku 2020 a stanovila její splatnost na 25. 7. 2020 (prokázáno předmětnou fakturou na č. l. 14, jejíž doručení žalovanou nebylo sporováno). 6/ Dopisem ze dne 11. 9. 2020 vyzvala zástupkyně žalované žalobkyni k převzetí nebytových prostor a navrhla k tomu několik termínů. Výzva byla žalobkyni doručena elektronicky dne 11. 9. 2020 a poštou dne 15. 9. 2020 (prokázáno [anonymizováno] k převzetí pronajatých prostor na č. l. 30, včetně dodejky na č. l. 31, a e-mailovou komunikací na č. l. 34). 7/ E-mailem ze dne 14. 9. 2020 požádala žalovaná o opravný daňový doklad k faktuře [číslo] s tím, že žalobkyně nemá na nájemné za cely měsíc nárok (prokázáno e-mailem [jméno] [příjmení] adresovaným [jméno] [příjmení] na č. l. 26). 8/ Dopisem ze dne 15. 9. 2020 vyzval zástupce žalobkyně žalovanou k úhradě částky dlužného nájemného za červenec 2020 ve výši 44 449,35 Kč vyúčtovaného jí fakturou [číslo] ze dne 3. 7. 2020 do 25. 9. 2020. Dopis byl zaslán žalované coby předžalobní upomínka přílohou e-mailu zástupce žalobkyně ze dne 15. 9. 2020, v němž žalobkyně prostřednictvím svého zástupce současně žalované sdělila, že žádný z termínů navržených k převzetí prostor nevyužije, neboť považuje nájemní smlouvu za stále platnou (prokázáno„ upomínkou – pokusem o smír“ ze dne 15. 9. 2020 na č. l. 13, a e-mailovou komunikací zástupců stran na č. l. 34). 9/ Žalovaná uhradila žalobkyni na předmětnou fakturu dne 7. 10. 2020 částku 34 077,84 Kč s poznámkou, že částečnou úhradou nedochází k uznání zbytku dluhu, a částku 1 601,66 Kč coby smluvní úrok z prodlení (prokázáno potvrzeními o provedení transakcí na č. l