5 C 440/2015-211 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 27.11.2015 domáhala stanovení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni předmětnou částku s tím, že mezi účastníky byla dne 11.12.2008 uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí (dále jen Smlouva) na dobu určitou 20 let od 1.4.2009, na základě které žalovaný jako pronajímatel pronajal žalobkyni jako nájemci několik nemovitostí, avšak následně dopisem ze dne [datum] žalovaný od uzavřené nájemní smlouvy odstoupil z důvodu uvedeného v čl. 15 písm. b) a právní účinky odstoupení nastaly dnem [datum], kdy bylo odstoupení doručeno žalobkyni. Předmětná částka představuje kompenzaci podle čl. 8 Smlouvy, neboť žalobkyně provedla opravy předmětu nájmu a technické zhodnocení předmětu nájmu, a to v celkové výši [částka], přičemž žalobkyně požaduje úhradu pouze části, která byla žalovanému vyúčtována fakturou [číslo] ze dne [datum] na částku [částka] a fakturou [číslo] ze dne [datum] na částku [částka]. Výzva k zaplacení předmětné částky byla žalované doručena dne [datum] se splatností do [datum] a následně dopisem ze dne [datum]. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že ji navrhl v celém rozsahu zamítnout, a to z těchto důvodů: v uzavřené nájemní smlouvě byla v čl,. IX odst. 9.3. sjednána kompenzace pro případ předčasného skončení nájemní smlouvy za realizované stavební úpravy, avšak které byly provedeny se souhlasem žalovaného jako pronajímatele, když dále podle čl. VIII odst. 8.1. byla žalobkyně povinna provádět jakékoli změny předmětu nájmu výhradně s předchozím písemným souhlasem žalovaného. Žalobkyně však tuto povinnost nesplnila a žalovaný se o provedených změnách a technickém zhodnocení předmětu nájmu dověděl až ze žaloby a příloh. Dále žalovaný vznesl námitku promlčení (podání čl. 177) s tím, že rozsudkem zdejšího soudu č.j. [číslo jednací] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. [spisová značka] bylo mj. stanoveno, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky dne [datum] je neúčinná a je-li podle názoru zdejšího soudu ohledně předmětné pohledávku nutno nahlížet na předmět řízení jako na nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení, pak je nárok žalobkyně promlčen, neboť poslední práce na předmětu nájmu byly ukončeny v r. 2013, dvouletá promlčecí doba uplynula nejpozději koncem roku 2015, přičemž žaloba byla podána v listopadu 2015, a tak je nárok promlčen minimálně v určité části. 3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav: žalobkyně jako nájemce uzavřela se žalovaným jako pronajímatelem dne [datum] smlouvu o nájmu nemovitostí v [katastrální uzemí], [obec], [obec] a [obec], nájem byl sjednán na 20 let od [datum]; dne 9.9.2011 byl uzavřen dodatek Smlouvy (prokázáno nájemní smlouvou a dodatkem). Žalovaná od uzavřené nájemní smlouvy odstoupila, odstoupení bylo žalobkyni doručeno dne [datum] (prokázáno dopisem ze dne [datum], kopií obálky). Jednotlivé nemovitosti byly žalovanému předány dne [datum], [datum], [datum] a [datum] (prokázáno protokoly o předání a převzetí lázeňských domů). Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě předmětné částky dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum] a dále výzvou ze dne 18.4.2014 (prokázáno dopisem z [datum] a [datum]). 4. Rozsudkem zdejšího soudu č.j. [číslo jednací] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. [číslo jednací] byla řešena otázka charakteru předmětné„ nájemní smlouvy“, uzavřené dne 11.12.2008 se závěrem, že obsahem se jedná o smlouvu o nájmu podniku ve smyslu § 488b obch. zák. v tehdy platném znění, přičemž se jedná o platně uzavřenou smlouvu o nájmu podniku, která však podle ust. § 488b odst. 4 a § 33 odst. 1 obch. zák. nenabyla účinnosti, když tento závěr odvolacího soudu byl aprobován Nejvyšším soudem ČR v jeho usnesení č.j. [číslo jednací], kterým bylo dovolání žalobkyně odmítnuto. Jelikož ust. § 488b odst. 4 obch. zák. je ustanovení kogentní, strany se od něj nemohly odchýlit (§ 263 odst. 1,2 obch. zák.). Zatímco pronajímatelem (zde žalovaný resp. jeho právní předchůdce) nemusí být podnikatel zapsaný do obchodního rejstříku a naproti tomu nájemcem (zde žalobkyně) může být jen podnikatel do obchodního rejstříku zapsaný (§488d obch. zák.), pak k tomu, aby předmětná smlouva nabyla účinnosti, musel být zápis proveden u osoby nájemce, tzn. žalobkyně (jen v případě, že pronajímatel by byl podnikatelem zapsaným do obchodního rejstříku -což státní příspěvkové organizace nejsou- i u pronajímatele). A tak nemohla obstát ani námitka žalobkyně, že bylo právní povinností žalovaného, aby smlouvu založil do sbírky listin (§ 27a odst. 2 písm. i/ obch. zák.), příp. zveřejnil oznámení o uzavření smlouvy v [anonymizováno] věstníku (§ 33 odst. 1, § 769 obch. zák. a nař. vlády č. 503/2000 Sb. s účinností od 1.1.2014 zrušené a nahrazené nař. vlády č. 351/2013 Sb.). Žalobkyně se tak nemůže po žalovaném důvodně domáhat zaplacení předmětné částky s odkazem na č. XV bod [číslo] písm. a) smlouvy, když platně uzavřená smlouva [datum] zanikla, aniž by před tím nabyla účinnosti. Na tom nic nemění skutečnost, že žalobkyně /až/ [datum] smlouvu zaslala svému rejstříkovému soudu a ta byla [datum] zveřejněna v [anonymizováno] věstníku. 5. Znaleckým posudkem [číslo] [právnická osoba], znalecká kancelář ze dne 8.9.2022 bylo prokázáno, že tržní hodnota předmětu Smlouvy před zahájením investic prováděných žalobkyní činila částku 358 700 000 Kč, tržní hodnota předmětu Smlouvy po dokončení investic prováděných žalobkyní ke dni 28.2.2014 (tj. ke dni, kdy byly předána poslední nemovitost zpět žalovanému v souvislosti s odstoupením od smlouvy) činila částku [částka]. Znalec stanovil výše tržní hodnoty nemovitostí na základě místních šetření, přičemž rozsah provedených oprav a investic žalobkyní byl stanoven podle smluv o dílo uzavřených žalobkyní jako objednatelem a zhotoviteli [právnická osoba] dne [datum], [právnická osoba] dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [právnická osoba] dne 19.12.2012. Proti vypracovanému znaleckému posudku nebyly ze stran účastníků vzneseny žádné námitky. 6. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností. Soud provedl dokazování dalšími listinnými důkazy, např. rozpočty, stavební dokumentací, soupisy zařízení, fakturami, avšak tyto důkazy soud nehodnotí, neboť nejsou podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu, a to s ohledem na níže uvedený právní názor. 7. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o. s. ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav. 8. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: žalobkyně jako nájemce uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu s žalovaným jako pronajímatelem, předmětem nájmu bylo provozování nemovitostí. Žalovaný od Smlouvy odstoupil dopisem ze dne [datum], který byl žalobkyni doručen dne 5.12.2013 a k tomuto datu nastaly také účinky odstoupení. Jelikož Smlouva nebyla založena do sbírky listin rejstříkového soudu, nikdy nenastala účinnost Smlouvy. V době, kdy žalovaná nemovitosti užívala, provedla na své náklady opravy a technické zhodnocení nemovitostí, které bylo vyčísleno znaleckým posudkem částkou 9 250 000 Kč. 9. Soud na základě provedených důkazů posoudil věc po právní stránce následovně: podle ust. § 3028 odst. 1) zák. č. 89/2012 Sb. tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Podle odst. 2) není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 10. Podle ust. § 458 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. (dále jen obč. zák.) musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada. Soud je názoru, že bezdůvodné obohacení žalovaného je dáno ust. § 458 odst. 1 obč. zák., neboť žalovaný dopisem ze dne [datum], který byl doručen žalobkyni dne [datum] odstoupil od Smlouvy, přičemž účinky odstoupení nastaly dnem [datum] a tímto dnem také vzniklo žalovanému bezdůvodné obohacení, přestože výše bezdůvodného obohacení byla stanovena až k 28.2.2014, kdy byla předána poslední z nemovitostí provozovaných žalobkyní. 11. S ohledem na shora uvedená zjištění a citovaná zákonná ustanovení rozhodl soud tak, že vyhověl žalobě ohledně částky 9 250 000 Kč, neboť dospěl k závěru, že na základě sice platně uzavřené Smlouvy, která však nikdy nenabyla účinnosti, neboť Smlouva nebyla nikdy založena do sbírky listin rejstříkového soudu, přičemž v souladu s ust. § 488b odst. 4 a § 33 odst. 1 obch. zák. k účinnosti bylo nezbytné založení Smlouvy do sbírky listin, žalobky