34 C 441/2017 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobci se domáhali zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemkům [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v katastrálním území [obec]. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci a žalovaná jsou spoluvlastníky zmíněných nemovitostí, žalobci a) a žalobkyni b) náleží společně spoluvlastnický podíl o ideální 1/4 celku, žalobkyni c) náleží spoluvlastnický podíl o ideální 1/4 celku a žalované 1/2 celku. Žalobci preferují (původně výhradně) vypořádání spoluvlastnictví rozdělením práva k nemovité věci na bytové jednotky. Dům má 2 podlaží, v přízemí se nachází za 2 byty a na prvním nadzemním podlaží se nachází další 2 byty. Žalobci a) a b) by si ponechali jednu bytovou jednotku v přízemí domu, žalobkyně c) by si ponechala jednu bytovou jednotku v prvním nadzemním podlaží, žalované by připadly 2 zbylé bytové jednotky. Navrhovaný způsob rozdělení by respektoval stávající stav užívání bytů jednotlivými spoluvlastníky. Zahrada by se stala společnou částí nemovitosti, která by podle své povahy vysloužila všem vlastníkům jednotek společně. Rozdělení domu na bytové jednotky by přineslo benefity v podobě nastavení pravidel pro správu domu a pozemku, umožnilo by provádění rekonstrukčních prací, přineslo by možnost lepší distribuce nákladů za služby, byla by nastavena vnitřní pravidla závazná pro spoluvlastníky a tím by bylo dosaženo lepšího a fungujícího spolužití účastníků. Později začali žalobci též zvažovat vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitosti do jejich spoluvlastnictví (tedy oddělením žalované ze spoluvlastnictví) s tím, že by jí zaplatili vypořádací podíl. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Uvedla, že z jejího pohledu není účelné spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Od do 1. 1. 2018 mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Žalovaná se domnívá, že žalobci mají záměr své bytové jednotky prodat ihned po jejich případném rozdělení a tím obejít ustanovení zákona o předkupním právu. Lidé do rodinných domů přicházejí většinou jen s cílem obohacení, chtějí koupit konkrétní byt, zrekonstruovat jej a následně prodat. Nejde jim o rodinný dům jako takový. Žalovaná má zájem vyplatit spoluvlastníky v rámci předkupního práva. Žalobkyně c) koupila jednu čtvrtinu nemovitosti na konci léta 2017. Od té doby byt rekonstruuje se svým manželem [celé jméno svědka], chce provést náročnou rekonstrukci a pak byt prodat za spekulativní cenu. [celé jméno svědka] ve volných chvílích v podnapilém stavu ničil, rozbíjel a odcizoval její majetek, vloupal se jí do komory a sklepa, navíc poškodil vchodové dveře, odcizil její nejlepší topivové dřevo. Pan [celé jméno svědka] je největší dlužník, jakého zná, má řadu exekucí. Žalobce a) jí více než 5 let neplatil za vodu; udělal sice fasádu, ale jen do půlky, fasáda se teď oloupává. Když má dům 4 byty, nemají spoluvlastníci žádnou povinnost rozdělovat dům na bytové jednotky. Žaloba byla podána na falešných podkladech, právní zástupce žalobců odeslal žalované obálku s jiným dopisem, než tvrdil. 3. Soud vzal za prokázané, že účastníci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako podíloví spoluvlastníci pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku [parcelní číslo], vše v katastrálním území [obec]. Dle zápisu v katastru nemovitostí žalované náleží spoluvlastnický podíl o ideální ½ nemovitostí, do společného jmění manželů žalobce a) a žalobkyně b) náleží spoluvlastnický podíl o ideální ¼ nemovitostí, a žalobkyni c) spoluvlastnický podíl o ideální ¼ nemovitostí. Parcela [číslo] je zastavěna domem, parcela [číslo] je zatravněná a je na ní umístěna stavba garáže a skladu. V budově [adresa] se nacházejí 4 byty a v suterénu jsou situovány 3 sklepní místnosti. V přízemí se nachází vstupní průjezd s možným vjezdem na zahradu, schodiště do suterénu a prvního patra a 2 byty přístupné z průjezdu. Další 2 byty jsou umístěny v prvním patře. K domu jsou přivedeny veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Každý byt je samostatně přístupný z chodby a má úplné sociální zázemí. Každý z bytů v domě má vlastní plynoměr, elektroměr a podružný vodoměr. Jednotlivé byty mají velikosti a výměry uvedené ve výroku rozsudku. S bytem č. 1 je užíván sklep č. 1 a zahradní domek, s bytem č. 2 je užívána garáž, s bytem č. 3 je užívána spíž č. 1 a sklep č. 2 a s bytem číslo 4 je užívána spíž č. 2. Byty č. 1 a č. 4 užívá žalovaná, byt č. 2 užívají žalobce a) a žalobkyně b), byt č. 3 užívá žalobkyně c). Rozdělení nemovitosti na nebytové jednotky lze provést bez jakýchkoli stavebně-technických úprav. Obvyklá cena pozemku [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v katastrálním území [obec] činí 4 500 000 Kč; obvyklá cena rozdělovaných bytových jednotek činí u jednotlivých bytů postupně 1 460 000 Kč, 1 640 000 Kč, 1 850 000 Kč a 1 920 000 Kč, spolu 6 870 000 Kč. 4. Mezi účastníky existují spory týkající se v zásadě dvou okruhů vzájemného spolužití. První okruh se týká jednání žalované, která zanáší průjezd, zahradu a společné prostory domu veteší, poškozuje vnitřní i vnější prostory domu malbami čtyřlístků a rozhazuje po nemovitosti skleněné střepy. Účastníci vůči sobě samým navzájem, ale i vůči orgánům veřejné správy učinili řadu podání, které v zásadě věcně korespondují, a z nichž se v podstatě podává, že žalovaná zanáší průjezd domem na zahradu, zahradu a sklep nejrůznějšími předměty (dřevěné palety, prkna, židle, plastové lahve, igelity, starý nábytek, apod.), které brání řádnému užívání nemovitosti, a které mohou zároveň představovat riziko zhoršených hygienických podmínek v domě a nebezpečí vzniku požáru. Žalobci tuto veteš svévolně, bez souhlasu žalované a proti její vůli opakovaně odklízejí. Účastníci se však rozcházejí v hodnocení této činnosti, totiž z pohledu žalované tím, že žalobci a bývalý manžel žalobkyně c) [celé jméno svědka] odklízejí veteš, poškozují její majetek. Druhý a méně podstatný okruh se týká sporů o vyúčtovávání a spolupodílení se na nákladech spojených s užíváním nemovitosti, konkrétně plateb za daň z nemovitých věcí a plateb za vodu. 5. Zápis spoluvlastnického práva účastníků k daným nemovitostem, podíl jejich spoluvlastnických podílů, zastavění první parcely stavbou je prokázáno výpisy z KN na č. l. 15, 25, 37 a 268. Umístění stavby garáže a skladu na parcele [číslo] to, že se v budově [adresa] nachází 4 byty, 3 sklepní místnosti, jejich umístění a stavebně-technická samostatnost, jakož i to, že jsou k nim přivedeny inženýrské sítě, je prokázáno ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 22. 11. 2019 [číslo] na č. l. 236. Znalec provedl prohlídku nemovitosti dne 17. 10. 2019 a též dne 28. 5. 2020 (tentokrát už za přítomnosti žalované). Zjistil výměry jednotlivých bytů v dodatku ze dne 7. 6. 2020 na č. l. 254, potom určil společné části budovy uvedené ve výroku rozsudku, vypočetl podlahové plochy bytů, vytvořil schémata jednotlivých podlaží přiložených k tomuto rozsudku. V dodatku č. 2 ze dne 7. 11. 2020 na č. l. 333 znalec určil aktuální obvyklou cenu pozemků a dále obvyklou cenu jednotlivých rozdělovaných bytů, kdy součet kupních cen jednotlivých bytů přesahuje obvyklou cenu pozemků. Obvyklá cena byla určena srovnávací metodou, znalec porovnal posuzované nemovitosti s šesti jinými, rozpětí jejich cen se pohybovalo od 3 951 000 Kč do 7 695 000 Kč. Všechny domy byly v lepším nebo výrazně lepším stavu, měly vyšší standard vnitřních ploch, oceňovaný dům byl menší a v horším stavu, proto obvyklou cenu pozemku určil na 4 500 000 Kč. Pokud jde o obvyklé ceny bytových jednotek, porovnal je se sedmi jinými bytovými jednotkami prodanými od 1 300 000 Kč do 2 400 000 Kč. Při stanovení ceny přihlédl k tomu, že srovnávané byty jsou zpravidla umístěné ve vyhledávanější lokalitě, stav bytů je lepší, stav budovy je výrazně lepší. První byt se nedá užívat, protože je zcela zaplněn předměty, druhý byt byl vytopen, byly v něm odstraněny podlahové krytiny, což se ani v době druhé prohlídky nezměnilo, třetí byt byl ve stádiu rekonstrukce, byly v něm odstraněny podlahové krytiny a byly výkopy v podlahách, čtvrtý byt byl rovněž zaplněn předměty, ale dalo se v něm alespoň pohybovat. Na jeho postupu soud nespatřuje nic nepřezkoumatelného nebo nelogického. Nic nelogického či prima facie nesprávného nelze spatřovat ani v konstatování, že došlo k meziročnímu nárůstu bytů, když je toto i obecně známo. Ve své výpovědi uvedl, že u bytových domů nárůst není tak výrazný než u bytů, sám bytový dům není v dobrém technickém stavu, ve špatném stavu jsou zejména jeho dlouhodobé prvky. 6. Pokud jde o charakter sporů mezi účastníky, soud na to, že žalovaná zanáší průjezd, zahradu a společné prostory domu veteší usoudil z výzvy k vyklizení ze dne 20. 11. 2017 na č. l. 21, v níž žalobci žádají po žalované, aby je neomezovala v užívání prostor, jako jsou průjezd domem na zahradu, zahrada a sklep, kdy se v těchto částech nemovitosti nachází nejrůznější předměty, jako dřevěné palety, prkna, židle, plastové lahve, igelity, starý nábytek apod., a které brání řádnému užívání nemovitosti. Žalovaná naproti tomu s dop