13 C 58/2020-452 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou doručenou Krajskému soudu v Plzni dne 6. 11. 2019 se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 52 500 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je vlastníkem jednotky č. 2087 nacházející se v budově [adresa] v [obec] [část obce]. Žalovaný je [anonymizována tři slova]. Bytová jednotka žalobkyně i celá budova, ve které se byt nachází, začaly v zimě na přelomu roku 2017 a 2018 vykazovat vady, konkrétně se jednalo o výskyt vlhkosti zdiva, jak uvnitř jednotky, tak na venkovním plášti budovy. Stejná vada byla zjištěna i v dalších bytových jednotkách. Žalobkyně žádala žalovaného o vyřešení nastalé situace. Dne 5. 3. 2018 bylo provedeno odborné posouzení a kontrola budovy, přičemž bylo zjištěno, že konstrukce obvodového pláště není tepelně zaizolována, stejně tak není zaizolován betonový strop parkovacích stání pod byty, parkovací stání jsou trvale ochlazována větracími otvory. Kondenzace způsobená tepelnými mosty je zřetelně viditelná nad úrovní oplechování stříšky nad garážovými stáními. Žalovanému bylo doporučeno odstranit tepelné mosty minimálně v úrovni betonového stropu garážového stání a obvodového zdiva. Výsledkem vlhkosti zdiva byl výskyt plísní v bytě žalobkyně, Zdravotní ústav se sídlem v [obec] zjistil, že se v bytě nacházejí různé druhy plísní, které mají škodlivý vliv na lidský organismus, přičemž není možné odstranit je ani čisticími prostředky ani novou malbou. 2. 1. 2019 žalobkyně žalovaného vyzvala ke splnění povinností řádné správy společné věci a učinění kroků zamezujících výskytu nadměrné vlhkosti tak, že by byly společné části budovy opraveny. Na tuto výzvu nikdo nereagoval. Na shromáždění vlastníků dne 14. 5. 2019 jí bylo sděleno, že má záležitost řešit s předchozím vlastníkem bytu. V důsledku nečinnosti žalovaného vzniká žalobkyni škoda. Předmětnou bytovou jednotku pronajímá, nájemné bylo sjednáno na 15 000 Kč měsíčně, nicméně s ohledem na vady, které jsou vykazovány, byla nucena poskytnout s účinností od 1. 3. 2018 nájemcům slevu 50% na nájemném. Tuto škodu tedy požaduje po žalovaném, který podle § 1194 občanského zákoníku porušil svoji povinnost řádně spravovat dům, když nezajistil opravy společných částí domu. Za období od 1. 10. 2018 do 31. 3. 2019 vznikla na slevě z nájemného žalobkyni škoda 52 500 Kč, kterou požaduje po žalovaném. 2. Usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 19. 2. 2020 bylo rozhodnuto, že věc se přikazuje Okresnímu soudu Plzeň-město jako věcně i místně příslušnému. 3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil dne 23. 6. 2020 prostřednictvím svého právního zástupce. Žalovaný především namítl, že není ve sporu pasivně legitimován, neboť ani ustanovení § 1194 občanského zákoníku neukládá žalovanému, který je primárně určen k zajišťování správy domu a pozemků, žádné konkrétní povinnosti. Protože žádné konkrétní povinnosti nejsou uloženy, není je možné samozřejmě ani porušit. Žalovaný upozornil, že nechal prověřit stav dilatační spáry, po prohlídce bylo vyloučeno, že by do této spáry zatékalo a následně se mohly tvořit plísně. Co se týká slevy na nájemném, upozornil žalovaný, že nájemci předmětného bytu jsou rodiče žalobkyně, resp. otec žalobkyně, sleva tedy mohla být účelově ujednána, navíc nebylo prokázáno, že by sleva na nájmu souvisela s výskytem vlhkosti a plísní. Podle názoru žalovaného je navíc nadměrná vlhkost způsobena nevhodným užíváním bytu žalobkyní a jejími nájemci. Žalovaný upozornil na to, že v domě se nachází další byty, žádný z vlastníků si na plíseň či nepřiměřenou vlhkost nestěžuje. Ostatně na vlhkost v bytě si nestěžovali ani předchozí vlastníci toho konkrétního bytu. Ani teoreticky pak nelze na straně žalovaného shledat zavinění za vznik škody, žalovaný může provádět konkrétní kroky pouze poté, co o nich rozhodne shromáždění vlastníků, ostatní vlastníci jednotek v předmětné budově v rámci shromáždění však žádný pokyn nevydali. Navrhuje se proto zamítnutí žaloby. 4. Při jednání soudu dne 31. 8. 2020 byla žaloba rozšířena, žalobkyně se domáhala uložení povinnosti žalovanému provést opravu domu shora uvedeného čísla popisného tak, aby byla odstraněna vlhkost a plísně v bytové jednotce č. 2087 v [katastrální uzemí], a to způsobem, na který odkázal ve znaleckém posudku znalec [anonymizováno]. [jméno] [příjmení]. Změna žaloby byla připouštěna. Návrhem ze dne 22. 3. 2022 žalobkyně rozšířila svůj návrh, jednak o částku 262 500 Kč, kdy se jedná o slevu na nájemném za období od 1. 5. 2019 do 31. 3. 2022, zároveň byl upřesněn žalobní petit o konkrétní popis, jakým způsobem má být provedena oprava (v souvislosti s posledně zpracovaným znaleckým posudkem). 5. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobkyně je vlastnicí uvedené bytové jednotky, a že tuto jednotku užívá otec žalobkyně se svojí manželkou. 6. Soudu byla k tomuto tvrzení předložena též nájemní smlouva ze dne 20. 12. 2017, uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako nájemci s nájemným 15 000 Kč měsíčně, od 1. 1. 2018. Poskytnutí slevy na nájmu bylo prokazováno Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě, který byl uzavřen dne 15. 2. 2018. Uvádí se v něm, že strany chtějí změnit výši nájemného, to se upravuje od 1. 3. 2018 na částku 7 500 Kč měsíčně. Pokud dojde k odstranění vlhkosti v bytě, dojde k úpravě na původní výši nájemného. Důvody pro snížení nájemného potvrdil i svědek [příjmení] ve své výpovědi. K otázce toho, zda sjednané nájemné 15 000 Kč odpovídá běžnému nájemnému, byla provedena zpráva [právnická osoba], strany sporu následně učinily nesporným, že částka 15 000 Kč měsíčně odpovídá běžnému nájemnému. Žalobkyně k ověření, že skutečně je nájemné hrazeno, předložila daňová přiznání za rok 2018 - 2021 s tím, že nájem z předmětného bytu je právě jediným příjmem, který ona daní v ČR, tedy se jedná o částku 105 000 Kč za rok 2018, o částku 90 000 Kč za každý z roku 2019 až 2021. Všechna daňová přiznání byla přijata Finančním úřadem v [obec] 6. 2. 2023 (tedy poté, co Okresního soud Plzeň-město vyjádřil pochybnosti k tvrzení o placení nájemného mezi rodinnými příslušníky). 7. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi uvedla, že bytovou jednotku koupila v prosinci 2016, pak ji rok pronajímala panu [příjmení] (předchozí vlastník jednotky), od ledna 2018 v ní žije žalobkynin otec s manželkou. Nebyla informována o žádných plísních, až v únoru 2018 ji na ně upozornil otec. Nejprve odstraňovali plísně [anonymizováno], to nepomohlo. Nepomáhaly ani speciální nátěry, ke kterým přistoupili v roce 2020. Člen výboru [anonymizována čtyři slova]. [příjmení] uvedl, že otec žalobkyně jej vyhledal dne 14. 2. 2018 s tím, že koupili byt ve vedlejším vchodu a mají tam plísně. On mu vysvětlil, že je třeba byt užívat řádně, protože s plísněmi už mělo problém několik jiných vlastníků jednotek. Nicméně nechali (myšleno výbor [anonymizováno]) odborné firmy prohlédnout bytovou jednotku i tvrzené závady s tím, aby jim byla navržena možnost řešení. Nicméně bylo jim řečeno, že není jisté, jestli by pomohlo např. dodatečné zateplení. Pokud je tam železobetonová litá konstrukce, chlad se dostává v zimě až do bytu, řešitelné by to bylo snad úpravami interiéru, např. výměnou plovoucích podlah za koberce. Shromáždění společníků odmítlo provádět práce, u kterých nebylo jasné, zda přinesou úspěch. Uvedl, že problém vidí v užívání bytu, např. když v bytě byl, tak bylo evidentní, že manželská postel je přiražená přímo ke zdi sousedící s dilatační spárou, takže je omezeno proudění vzduchu. Předseda výboru žalovaného [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] potvrdil, že jej oslovil nový nájemce v bytě, bylo to v zimě, on tam pozval technika, aby závady vyfotil. Bylo doporučeno provést zateplení z garážových stání, aby se v bytě zlepšila izolace a nebyl tam takový chlad. Dále pak, aby se rosný bod posunul do zdi. Nicméně ani odborné firmy nezaručily, že tento způsob zateplení stropu garážového státní pod bytem žalobkyně bude mít nějaký výsledek. Shromáždění nerozhodlo o provedení, maximálně byl vznesen požadavek, aby výbor oslovil soudní znalce. 8. K otázce vad bytu žalobkyně a způsobu užívání byl vyslechnut otec žalobkyně, který byt užívá. Uvedl, že v bytě bydlí asi od ledna 2017. Před nastěhováním nechal byt vymalovat, následně někdy v únoru 2017 si všimli, že se tam tvoří plísně, a to zejména v pravém rohu ložnice a pod okny. Nepomáhají ani opakované nátěry či vystříkání [anonymizováno]. I když používají vysoušeč, vysuší se pouze povrch, ale zeď je stále vlhká. Dceři řekl, že za byt s plísní jí nebude dávat 15 000 Kč měsíčně, že jí bude dávat půlku, u toho zůstalo. Svědek popsal, jak je byt větrán. Vyloučil, že by plísně byly způsobeny nevhodným užíváním, digestoř je puštěná při vaření, pro sušení prádla pořídili sušičku, případně suší prádlo na balkóně. Pokoje v bytě vytápí asi na 24 až 25 stupňů, ložnici pouze na 20 až 21 stupňů. Stav bytu má zdokumentovaný. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že bydlí v témže domě. Na počátku měli také problémy s plísní, protože sušili prádlo uvnitř, páry se srážely na zdech, by