6 C 100/2013-601 — Okresní soud v Prachaticích

1. V předmětné věci okresní soud rozhodl rozsudkem č. j. 6 C 100/2013-476 ze dne 19. 9. 2018, když žalobu žalobkyně zamítl a z obsahu odůvodnění tohoto rozsudku je pro kontinuitu celé věci uváděno, že žalobou podanou u zdejšího soudu ze strany žalobkyně proti původním žalovaným [jméno] [příjmení], narozené [datum], a [jméno] [příjmení], narozenému [datum], oba bytem [adresa], se domáhala určení s tím, že je výlučným vlastníkem pozemku parcelní číslo [číslo] – trvalý travní porost o výměře 2275 m2 v k. ú. [katastrální území]. 2. V žalobě žalobkyně (dále jen „žalobce“) tvrdila, že žalovaní nabyli spoluvlastnické právo ke shora popsané nemovitosti tak, že uzavřeli s žalobcem dne 27. 12. 2004 kupní smlouvu na tuto nemovitost. Na základě této smlouvy byl následně proveden zápis spoluvlastnického práva žalovaných do katastru nemovitostí. 3. Žalobce, jak je již výše naznačeno, je však přesvědčen o neplatnosti uzavřené kupní smlouvy, a to z následujících důvodů. 4. Při uzavření předmětné kupní smlouvy došlo podle názoru žalobce k porušení ust. § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů tím, že dohodnutá a bývalým zastupitelstvem obce na jeho jednání konaném dne 8. 7. 2004 odsouhlasená kupní cena ve výši 98 555 Kč neodpovídala ceně v daném čase a místě obvyklé, když co do části prodávané nemovitosti v rozsahu 1013 m2 byla kupní cena stanovena částkou 35 Kč/1 m2 a co do části v rozsahu 1262 m2 částkou 50 Kč/1 m2. 5. Podle názoru žalobce byla sjednaná kupní cena značně podhodnocena oproti ceně v daném místě a čase obvyklé. Tato odchylka sjednané ceny od ceny obvyklé přitom nebyla tehdejším zastupitelstvem zdůvodněna a odporuje tak ust. § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení, ve znění pozdějších předpisů, které říká, že „při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. “Ve stejném duchu hovoří i rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3950/2010, kde soud uvádí, že „Smlouva o úplatném převodu obecního majetku za cenu podstatně nižší, než je cena v místě a čase obvyklá, je bez náležitých důvodů pro tuto odchylku neplatná podle § 39 obč. zák., neboť svým obsahem odporuje zákonu (§ 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/, ve znění pozdějších předpisů).“ 6. Cenou v místě a čase obvyklou se přitom rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Takováto cena v místě a čase obvyklá se v dané době pohybovala na území obce [obec] kolem 500 Kč za 1m2 obdobné nemovitosti. Z uvedeného je proto zjevné, že kupní cena sjednaná ve smlouvě mezi žalobcem a žalovaným byla podstatně nižší než cena v místě a čase obvyklá tak, jak to vyžaduje zákon. 7. Ostatně porušení ustanovení § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb. v tehdy platném znění je patrné i ze skutečnosti, že obec, potažmo zastupitelstvo, nevycházeli při stanovení kupní ceny předmětu prodeje ze znalosti ceny obvyklé, jinak řečeno, zastupitelé obvyklou cenu neznali a nemohli tak ani určit, zda a jakým způsobem se od ní schválená cena liší. Ohledně ceny předmětu prodeje totiž nebyl podle dostupných informací žalobce před jednáním zastupitelstva obce, které se konalo dne 8. 7. 2004, zpracován znalecký posudek. 8. V souvislosti se stanovením podstatně nižší kupní ceny je rovněž nutné zmínit, že v době uzavření předmětné kupní smlouvy byl žalovaný [jméno] [příjmení] zastupitelem obce [obec], přičemž v rámci jednání zastupitelstva obce nebyl v daném případě zachován postup podle ustanovení § 83 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., neboť pan [jméno] [příjmení] před zahájením jednání ani v jeho průběhu neupozornil na možný střet zájmů při projednávání dané věci ve vztahu k jeho osobě a k osobě jeho manželky a zastupitelstvo tedy ani nehlasovalo o jeho vyloučení z projednání a rozhodování v dané věci. 9. Žalobce zároveň považuje za nutné zdůraznit, že zastupitelstvo žalobce se v daném případě usneslo prodat parcelu č. [číslo] o výměře 1013 m2 bez označení katastrálního území a parcelu č. [číslo] o výměře 1262 m2 rovněž bez označení katastrálního území, přičemž v dané obci se nachází dvě katastrální území – [část obce] a [obec]. Označení katastrálního území pak není patrné ani z jednotlivých projednávaných bodů, ani z přijatého usnesení, když takový postup je podle názoru žalobce v rozporu s ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. jakož i ustanovení § 37 občanského zákoníku pro svou zjevnou neurčitost. 10. Uvedené závěry opírá žalobce o to, že z přijatých unesení nebylo zřejmé, co je vlastně předmětem převodu, když jednak chybělo u označených nemovitostí uvedení katastrálního území, jednak, s ohledem na to, že z uvedení výměry i následně uzavřené kupní smlouvy vyplynulo, že se prodávají jen části parcel, nešlo identifikovat, které části oněch parcel (pokud by byla zřejmost katastrálního území, kde se nacházejí, dovozena z kontextu celého průběhu jednání zastupitelstva obce) mají být předmětem prodeje. V usnesení i zápisu z jednání obecního zastupitelstva totiž chyběl jakýkoliv odkaz na geometrický plán, podle kterého by se parcely měly dělit, takže veřejnost, jakož i řada zastupitelů, neměli konkrétní povědomí o tom, co je vlastně předmětem rozhodování zastupitelstva. 11. Žalobce musí rovněž zdůraznit, že v rámci rozhodování o prodeji částí parcel dle následně uzavřené kupní smlouvy bylo zastupitelstvem rozhodnuto o tom, že kupní smlouva bude obsahovat omezující podmínky, jejichž specifikace z obsahu zápisu z jednání zastupitelstva je značně obtížná (zastupitelé se nicméně závěrem jednání usnesli, že schvalují konečné usnesení, v rámci kterého musí být součástí kupní smlouvy i povinnost kupujícího, tedy žalovaných, nabídnout pozemek žalobci ke zpětnému odkupu po dobu 10 let ode dne uzavření kupní smlouvy za stejných podmínek, za jakých byla kupní smlouva uzavřena (tedy za stejnou kupní cenu). Uzavřená kupní smlouva však takovou smluvní podmínku neobsahuje a na místo toho je ve smlouvě zřízeno pro obec předkupní právo jako právo věcné, což zjevně odporuje obsahu usnesení zastupitelstva obce ze dne 8. 7. 2004. 12. S ohledem na to, že zastupitelstvo obce schvalovalo náležitosti uzavírané kupní smlouvy jako celek, přičemž uvedená pravomoc je ve smyslu ustanovení § 85 písm. a) výlučnou pravomocí zastupitelstva, a následně uzavřená smlouva obsahuje text odlišný od schvalujícího usnesení zastupitelstva obce ze dne 8. 7. 2004, domnívá se žalobce, že uzavřená kupní smlouva je pro rozpor s ustanovením § 41 odst. 2 a ustanovením § 85 písm. a) zákona č. 128/2000 Sb. v platném znění, o obcích, neplatná. 13. Žalobce má dále za to, že žaloba opřená o určení vlastnického práva podle § 80 písm. c) o. s. ř. je přípustná, neboť žalobce má na věci naléhavý právní zájem, který spočívá v tom, že bez určení právního vztahu je jeho postavení nejisté, právo ohroženo a bez rozhodnutí soudu nelze dosáhnout zápisu práva v katastru nemovitostí. 14. Z úvodních vyjádření žalovaných k žalobě ze dne 17. 7. a následně 20. 8. 2013 soud zjistil, že žalovaní s žalobou nesouhlasí, není jim známo, že by cena, za kterou pozemek koupili, neodpovídala ceně pozemku v místě a čase obvyklém, naopak veškeré podmínky kupní smlouvy byly projednány zastupitelstvem obce a žalovaní nabyli pozemek v dobré víře. Pokud by byla kupní smlouva neplatná, žalovaní jsou přesvědčeni o tom, že jde pouze o relativní neplatnost, jejíhož určení se žalobce v promlčecí době nedovolal, navíc to nejsou žalovaní, kdo by neplatnost způsobil, ale výhradně žalobce. Žalovaní mají za to, že soudní cestou nejsou řešeny zájmy obce, ale praktikulární zájmy některého z členů zastupitelstva obce. 15. Část pozemkové parcely č. [číslo] se nachází ve [anonymizováno], a to do současné doby, v době rozhodování zastupitelstva byla na pozemku umístěna skládka, předmětná nemovitost je umístěna v úrovni potoka a při každé větší vodě je celá zatopená, a tudíž je nevhodná k zástavbě. Žalovaní podali žádost o převod zmiňované nemovitosti již v roce 1995 a trvalo téměř v podstatě 10 let, než k samotnému převodu došlo. Hodnota nemovitosti byla zastupitelstvu známa, neboť ještě před samotným hlasováním zastupitelé zastupitelstva jeho členové fyzicky navštívili nemovitost, a tudíž věděli, o jakou nemovitost se jedná a v jakém stavu se prodává. Výsledkem bylo rozhodnutí o schválení kupní ceny vůči žalovaným a dalšímu nabyvateli, kdy fakticky došlo k rozdělení převáděné nemovitosti na dva subjekty. 16. Žalobce v minulosti podal žalobu proti dceři žalovaných, paní [jméno] [příjmení], na uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu s tvrzením, že žalovaní porušili věcné předkupní právo. Toto řízení skončilo u zdejšího soudu ve věci vedené pod č. j. 5 C 104/2001 zpětvzetím žaloby, neboť žalovaná [jméno] [příjmení] vrátila dar žalovaným a tito jej přijali do společného jmění manželů. Ž