10 C 163/2022-63 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobou doručenou soudu dne 13. 5. 2022 se žalobce domáhal po žalovaných 1., 2. (dále jen„ žalovaní“) určení, že nájemné bytu [číslo] o výměře 53,78 m², dispozici 1+1, situovaného na prvním nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec] - [anonymizováno] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce], obci [obec], zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví], činí počínaje 1. červnem 2022 částku ve výši 7 529 Kč za měsíc. Tvrdil, že žalobce je vlastníkem nemovitosti – budovy [adresa] v [obec] - [anonymizováno] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce], obci [obec] zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví], sloužící jako objekt k bydlení (bytový dům), v jehož rámci je vymezen též byt [číslo] (dále jen„ Byt“). Žalobce s 1. žalovaným uzavřel dne 1. 7. 2010 nájemní smlouvu, na základě které oba žalovaní (pravděpodobně manželé) užívají Byt na dobu neurčitou a to dále ve znění dodatku ze dne 1. 12. 2018. Výměra Bytu činí 53,78 m² a nájemné od 1. 7. 2010 činilo částku 48,41 Kč za m² za měsíc, tj. celkem 2 603,49 Kč měsíčně. Nájemní smlouva neobsahuje ujednání o automatickém navyšování nájemného, např. o úroveň inflace. Nájemní smlouva v tomto ohledu pouze ve svém čl. IV odst. IV.1 sjednala, že„ Dojde-li ke změně cenového předpisu či k uvolnění regulace nájemného, sjedná pronajímatel s nájemcem novou výši nájemného. Stanoví-li to zvláštní právní předpis, je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné a nájemce je povinen toto jeho rozhodnutí respektovat“. Nájemné po celé období od 1. 7. 2010 do 31. 12. 2018 činilo pouze 2 603,49 Kč měsíčně. Teprve jednáním účastníků v roce 2018, završeném dodatkem ze dne 1. 12. 2018, bylo dosaženo dohody na kompromisním jednorázovém navýšení nájemného, které od 1. 1. 2019 činí částku 3 434 Kč měsíčně. Ujednání o způsobu dalšího budoucího navýšení směrem k úrovni obvyklého nájemného se v rámci uvedeného dodatku sjednat nepodařilo. Dopisem datovaným dne 29. 12. 2021 a odeslaným dne 7. 1. 2022 se žalobce obrátil na žalované s návrhem na zvýšení nájemného za užívání Bytu ve smyslu ustanovení § 2249 občanského zákoníku. Podstatou návrhu bylo jednorázové navýšení stávajícího nájemného dle Nájemní smlouvy o 20 %, tj. o částku 686,80 Kč měsíčně, a to počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití tohoto návrhu. Po takto navrhovaném zvýšení nájemného (v limitu, který pro takový návrh pronajímatele stanoví uvedená zákonná úprava) by nové nájemné za byt činilo částku 4 120,80 Kč měsíčně, tj. necelých 77 Kč na m². Žalovaní návrh žalobce obdrželi dne 11. 1. 2022, nijak na něj nereagovali, nevyjádřili, ani nepotvrdili, že s realizací návrhu souhlasí. Také platby nájemného za Byt ze strany žalovaných zůstávají i k měsíci podání žaloby nezměněny, tj. na úrovni částky 3 434 Kč měsíčně. Navrhované zvýšení nájemného ani zdaleka nedosahovalo cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V domě, ve kterém se nachází Byt, žalobce jakožto pronajímatel pronajímá srovnatelné byty v dispozici 1+1 se sklepem za částky v rozmezí od 5 623 Kč měsíčně (byt [číslo] s výměrou 37,18 m²), přes 6 838 Kč měsíčně (byt [číslo] s výměrou 48,84 m²), 8 680 Kč měsíčně (byt [číslo] s výměrou 56,18 m²) až do částky 9 918 Kč (byt [číslo] s výměrou 63,03 m²) měsíčně, za nájemné odpovídající vždy nejméně částce 140,01 Kč za m², většinou však za podstatně vyšší nájemné. V současnosti se nájemné za všechny byty (všech dispozic na všech podlažích) v daném domě, s výjimkou Bytu žalovaných, pohybuje na úrovni od 140,01 Kč do 157,35 Kč za m² měsíčně. Nájemné žalovaných je hluboko pod touto úrovní a odpovídá částce 63,85 Kč za m² měsíčně, tj. pohybuje se na úrovni 40- 45 % obvyklého nájemného. Nájemné za Byt by při touto žalobou navržené aplikaci dolní hranice shora uvedeného cenového rozpětí nájemného srovnatelných bytů v dané dispozici 1+1 v domě, tj. částky nájemného ve výši 140 Kč za m² za měsíc, činilo při výměře 53,78 m² částku 7 529,20 Kč měsíčně. I v případě určení nájemného na tomto spodním limitu se nájemné za Byt, vzhledem k aktuálnímu tempu růstu inflace, absenci valorizační doložky v Nájemní smlouvě, nejpozději s rokem 2023 dále výrazně propadne pod hladinu obvyklého nájemného. Žalobce se žalobou domáhá elementární jednorázové korekce nájemného na úroveň srovnatelnou s aktuálním obvyklým nájemným. 2. V průběhu řízení žalobce doplnil, že od ledna 2021 do srpna 2022 žalovaní platili žalobci měsíčně částku 4 293 Kč, v září, říjnu a listopadu 2022 uhradili částku 4 120 Kč měsíčně a v listopadu 2021 a prosinci 2022 nepoukázali žalobci ničeho. Jedná se o neidentifikované platby realizované z pošty, bez uvedení účelu či variabilního symbolu. Ve vztahu k nájmu bytu by pak měsíční platba žalovaných měla zahrnovat nájemné 3 434 Kč a zálohu na služby 526 Kč (záloha na vodu 500 Kč, na spol. el. energii 19 Kč, komíny 7 Kč). Prvý žalovaný dále užívá garáž žalobce umístěnou v objektu garáží, které přiléhají k domu s pronajatým bytem. Platba za garáž (1 000 Kč měsíčně) byla vždy součástí uvedené jediné platby žalovaných. Žalovaní užívají garáž navzdory realizované výpovědi z nájmu garáže, který skončil ke dni 30. 4. 2021, a v rozporu s vykonatelným rozsudkem Okresního soudu v Pardubicích č. j. 6 C 173/2021-62 na její vyklizení. Žalovaní svou měsíční platbu v návaznosti na ukončení nájmu garáže počínaje květnem 2021 neupravili. Z pohledu současného nájemního vztahu na byt tak vzniká„ pozitivní saldo“, které však žalobce eviduje na svoji pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení trvajícím užíváním garáže bez právního důvodu (ve výši ekvivalentu původního nájemného), na jejíž pokrytí však uvedené saldo nestačí. Žalovaní svoji platbu neupravili ani náležitým navýšením ve vazbě na návrh žalobce na navýšení nájemného z ledna 2022. Svoji platbu naopak později (od září 2022) paradoxně snížili, a to na částku 4 120 Kč. V části, o kterou měsíční platby žalovaných převyšují současný platný předpis nájemného a služeb, se nejedná o platbu nájemného za byt. Na návrh na zvýšení nájemného datovaný dne 29. 12. 2021 nebylo ze strany žalovaných reflektováno, platby upraveny nebyly, žalovaní platí částku jednu, která v sobě obsahuje také zálohu na služby a pravděpodobně i nějakou část za užívání garáže. Nelze ale z toho vyjmout částku za nájem bytu, která by odpovídala nájemnému zvýšenému o 20 % oproti posledně stanovenému nájemnému, nájem by po zvýšení odpovídal částce 4 120 Kč. Zálohy na služby představují částku 526 Kč měsíčně, tak jak bylo stanoveno v posledním dodatku. Nájemné, které v roce 2022 žalovaní platili, neodpovídalo nájemnému zvýšenému o 20 % oproti posledně stanovenému. Nelze tedy říci, že by žalovaní udělili konkludentní souhlas s návrhem žalobce na zvýšení nájemného ze dne 29. 12. 2021. Žalovaní vedle nájemného za byt, zálohy na služby, měli platit ještě ekvivalent za užívání garáže. 3. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, tvrdili, že platí to, co mají, možná platí i víc, částka 4 120 Kč odpovídá 20 % navýšení, které je po nich požadováno. Dále zdůraznili, že žalobci zaplatili kauci ve výši 13 380 Kč a žalobce po nich chce stále další peníze. Žalovaní mají požádáno o sociální byt, mají snahu se odstěhovat do sociálního bydlení, neboť mají oba velké zdravotní problémy. Žalobu vnímají tak, že se jedná o útok na jejich osoby. Žalobce se snažil zvýšit nájemné dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 16. 6. 2020, tento dodatek žalovaní nepodepsali, protože pronajímatel může zvýšit nájemné o 20 % jednou za 3 roky a u předloženého dodatku doba 3 let ještě neuplynula. Přesto však platili částku 4 293 Kč. Na návrh na zvýšení nájemného, který jim přišel na začátku ledna 2022, již nereagovali, protože zvýšené nájemné hradili už dlouhou dobu. Částku, kterou platili žalobci, si určili sami, výši nájemného brali z posledního dodatku účinného od 1. 1. 2019, kdy bylo sjednáno nájemné 3 343 Kč a na zálohách na služby 526 Kč měsíčně. 4. Z informativního náhledu do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastnictví budovy [adresa] ([obec]), objekt bydlení, stojící na stavební parcele p.č.st. [anonymizováno] je zapsáno pro žalobce na [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [část obce], u [stát. instituce], [stát. instituce]. 5. Smlouvou o nájmu č.j.: [anonymizováno] – [číslo] bylo zjištěno, že dne 1. 7. 2010 žalobce jako pronajímatel uzavřel s 1. žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu, na základě které předal žalovanému do užívání byt [číslo] o velikosti 1+1 v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [anonymizováno], podlahová plocha 53,78 m², a to od 1. 7. 2010 na dobu neurčitou. Nájemné bylo stanoveno na 48,41 Kč, k němu náleželo nájemné ze zařizovacích předmětů v majetku pronajímatele v celkové výši 164 Kč/měsíc. 6. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 1. 12. 2018 bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dodatek ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] garáže v domě [adresa] v [obec] – [anonymizováno] uzavřené mezi stranami dne 1. 7. 20