16 C 139/2021 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím, a to částky ve výši [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p. a. z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a částky [částka], a to jako slevu z nájemného podle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku. [jméno] [příjmení] jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor. Bezprostředně po uzavření smlouvy došlo k postoupení smlouvy ze strany [jméno] [příjmení] na žalobce. Během trvání nájmu se na předmětu nájmu projevily vady spočívající v rosení podlahy v prostorách určených pro hosty restaurace, protékání střechy u vchodu do restaurace, neuspokojivý stav oken zejména na dámských a pánských toaletách a absence omyvatelného krytu pod umyvadlem na toaletách pro personál. Žalobce tyto vady uplatnil dopisem ze dne [datum] a požadoval po žalovaném, aby vady odstranil. Žalovaný se vyjádřením ze dne [datum] zavázal k opravě krytu pod umyvadlem do [datum] a sdělil, že s výměnou oken počítá výhledově. Dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k odstranění vad předmětu nájmu a uplatnil další vadu spočívající ve výskytu rusa domácího v předmětu nájmu. Žalovaný odstranění vad odmítl a ke dni podání žaloby vady nebyly odstraněny. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] za kalendářní měsíc. Žalobce uplatňoval slevu z nájemného ve výši [částka] za kalendářní měsíc, a to za šest měsíců nájemného od [datum] do [datum]. Žalobce dále uplatňoval částku ve výši [částka] v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku za účelem uplatnění vady a částku ve výši [částka] za dezinfekci předmětu nájmu. Žalobce dále uplatnil částku ve výši [částka] jako slevu z nájemného z důvodu nemožnosti užívat parkoviště zákazníky. Slevu žalobce uplatňoval za 3 měsíce ode dne [datum] do dne [datum], a to ve výši [částka] za každý měsíc jako ceny za deset parkovacích míst, přičemž odhad ceny za jedno parkovací místo byl podle žalobce [částka]. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Předně namítl nedostatek aktivní legitimace žalobce, neboť žalobce nebyl smluvní stranou předmětné nájemní smlouvy. Nájemní smlouvu uzavřel jako nájemce [jméno] [příjmení], narozen [datum], číslo [číslo obč. průkazu], bytem [adresa žalobkyně]. Žalovaný uvedl, že nájemce je sice jednatelem žalobce, ale nájemní smlouvu uzavřel jako fyzická osoba, nikoliv jako jednatel žalobce. Žalobce tak není aktivně legitimován k podání žaloby, neboť se nemůže domáhat nároků z titulu nájemní smlouvy, jejíž není smluvní stranou. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby z důvodu nedostatku aktivní legitimace žalobce. 3. Žalovaný rovněž vznesl námitku opožděného uplatnění vad žalobcem podle § 2208 odst. 3 občanského zákoníku z důvodu, že žalobce neoznámil zjištěné vady hned poté, co je zjistil podle § 2214 občanského zákoníku. Nárok na slevu z nájemného neuznal žalovaný také z důvodu, že mnoho z vad, které žalobce vytknul, by nezpůsobily omezení žalobce takové intenzity, že by žalobce mohl předmět nájmu užívat jen s obtížemi. K jednotlivým vadám žalovaný uvedl, že na rosení podlahy ve vysokých teplotách byl žalobce před uzavřením nájemní smlouvy upozorněn a že rosení podlahy nebrání užívání předmětu nájmu. Protékání střechy je důsledkem nepovolených stavebních úprav žalobce. Ke střešním oknům žalovaný uvedl, že okna jsou ve stavu způsobilém k užívání. Potřebu výměny krytu pod umyvadlem žalovaný nepovažoval za vadu, která by odůvodňovala nárok na slevu z nájemného. K výskytu švábů žalovaný uvedl, že je to žalobce, kdo je povinen zajistit řádnou údržbu předmětu nájmu, a výskyt švábů tak jde k jeho tíži. Žalovaný tak ani neuznal požadavek žalobce na náhradu nákladů spojených s desinfekcí prostor předmětu nájmu. Parkovací místa podle žalovaného nebyla předmětem nájemní smlouvy a požadavek na slevu z nájemného z tohoto důvodu tak nebyl oprávněný. 4. Žalobce uvedl, že došlo k ústní smlouvě o postoupení předmětné nájemní smlouvy s [jméno] [příjmení] jako postupitelem a žalobcem jako postupníkem, a to k okamžiku změny označení nájemce k nájemní smlouvě. Tato ústní smlouva byla žalovaným konkludentně potvrzena tím, že žalobce platil ve smlouvě uvedené nájemné a žalovaný je přijímal. Bezprostředně po uzavření nájemní smlouvy tedy došlo k postoupení smlouvy podle § 1896 občanského zákoníku s [jméno] [příjmení] jako postupitelem, žalobcem jako postupníkem a žalovaným jako postoupenou stranou. Postoupení smlouvy lze dovodit i z následného jednání stran, když žalovaný jednal se žalobcem jako s nájemcem a nikdy nerozporoval, že by žalobce neměl být smluvní stranou nájemní smlouvy. 5. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 6. Mezi účastníky bylo nesporné, že smlouva o nájmu nebytových prostor (ve smlouvě je chybně uvedeno smlouva o nájmu bytových prostor) byla uzavřena dne [datum] mezi pronajímatelem [celé jméno žalovaného] a nájemcem [jméno] [příjmení]. 7. Z vyhotovení smlouvy o nájmu nebytových prostor předložené žalobcem na č. l. 8 soud zjistil, že jako pronajímatel je uveden [celé jméno žalovaného], adresa [adresa žalovaného]; údaje o pronajímateli jsou předtištěny. Jako nájemce je uveden [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec], OP: [číslo]. Napravo je uvedeno„ jako jednatel [příjmení] [jméno], [IČO]“. Údaje o nájemci, jakož i o žalobci jsou psány rukou. Smlouva byla podepsána oběma stranami, u podpisu nájemce není razítko žalobce. 8. Z vyhotovení smlouvy o nájmu nebytových prostor předložené žalovaným na č. l. 49 soud zjistil, že jako pronajímatel je uveden [celé jméno žalovaného], adresa [adresa žalovaného]; údaje o pronajímateli jsou předtištěny. Jako nájemce je uveden [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec], OP: [číslo]; údaje o nájemci jsou psány rukou. Jiné údaje o smluvních stranách na vyhotovení smlouvy žalovaného nejsou uvedeny. Smlouva bylo podepsána oběma stranami, u podpisu nájemce není razítko žalobce. 9. Strany soudu předložily své originály předmětných nájemních smluv. Originály se zcela shodovaly s kopiemi založenými do spisu na č. l. 8 a č. l. 49. Z originálu smlouvy předložené žalovaným je zřejmé, že na první straně u jména nájemce nebylo nic vymazáváno a s textem ani papírem nebylo nijak manipulováno. 10. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba] na č. l. 100 soud zjistil, že žalobce je společností s ručením omezeným s jediným společníkem a jediným jednatelem. Jediným společníkem, stejně jako jediným jednatelem je [jméno] [příjmení], dat. nar. září 1982, [ulice a číslo], [PSČ] [obec], se dnem vzniku funkce [datum]. Soud dále zjistil, že předmětem podnikání žalobce je hostinská činnost a prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin. 11. Návrhy na provedení dalších důkazů soud zamítl, neboť dospěl k závěru, že žalobce není aktivně legitimován k podání žaloby. Další dokazování tak považoval za nadbytečné. 12. Soud hodnotil důkazy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, a přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo v řízení najevo včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 o.s.ř.). 13. Soud měl za prokázané, že smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem, což bylo mezi stranami nesporné. Protože žalovaný namítl nedostatek aktivní legitimace žalobce, zabýval se soud nejprve důvodností této námitky. 14. Podle § 2208 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále: „občanský zákoník“) oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Uplatňovat slevu z nájemného tak může nájemce jako smluvní strana nájemní smlouvy. 15. Soud se tedy zabýval tím, zda byl žalobce stranou nájemní smlouvy. Mezi účastníky bylo přitom nesporné, že na straně nájemce při uzavření smlouvy vystupoval [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba. Údaje o tom, že [jméno] [příjmení] vystupuje jako jednatel žalobce, byly podle tvrzení žalobce dopsány na vyhotovení smlouvy žalobce dodatečně poté, co byla smlouva mezi účastníky uzavřena. Na vyhotovení smlouvy žalovaného se žádné údaje o žalobci nenacházejí a z provedeného dokazování vyplynulo, že s originálem smlouvy nebylo nijak manipulováno. 16. Soud se následně zabýval tvrzením žalobce, že bezprostředně po uzavření nájemní smlouvy došlo k ústnímu postoupení smlouvy ze strany [jméno] [příjmení] jako fyzické osoby na žalobce. 17. Podle [číslo] odst. 1 občanského zákoníku nevylučuje-li to povaha smlouvy, může kterákoli strana převést jako postupitel svá práva a povinnosti ze smlouvy nebo z její