7 C 387/2021-406 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobci žádali, aby soud rozsudkem určil ve smyslu § 1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen „občanský zákoník“ nebo„ o. z.“) mezi účastníky obsah smlouvy dle návrhu žalobců uvedeného ve výroku tohoto rozsudku s tím, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí, z níž plyne záměr stran převést konkrétní rozsah pozemku vč. pozemků dosud neoddělených od jiných pozemků žalované, ve vztahu k nimž měla žalovaná, mimo jiné, povinnost zhotovení příslušeného geometrického plánu. Následně byl vypracován geometrický plán a s dělením pozemků souhlasil rovněž [stát. instituce]. Poté byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, na základě které se žalovaná zavázala předat a převést do vlastnictví kupujících (žalobců) předmět převodu (konkrétní pozemky) a žalobci se zavázali uhradit kupní cenu. K tomu žalovaná ujistila žalobce prohlášeními, že je oprávněna s pozemky disponovat a že na nich neváznou právní a faktické vady. Po podání návrhu na vklad byli účastníci informováni přípisem Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, o nedostatcích, které brání provedení vkladu. Dle úřadu nebylo možno zapsat geometrický plán, neboť pozemky, které měly být sloučeny, mají různé údaje o právech. Nastala tak situace, kdy kvůli cípu pozemku o výměře necelý 1 m² nebyl proveden vklad všech pozemků. Účastníci proto vzali návrh na vklad zpět. Pro takový případ se strany v odst. 5.5 kupní smlouvy zavázaly učinit veškeré nezbytné kroky k dosažení vkladu práva žalobců, a to v co nejkratším termínu. Pro případ komplikací v katastrálním řízení se strany dále zavázaly uzavřít bez zbytečného odkladu novou smlouvu ve znění, které nebude obsahovat katastrálním úřadem namítané nesprávnosti nebo nepřesnosti nebo skutečnosti, které způsobily, že na základě kupní smlouvy nedošlo k vkladu práva. K tomu strany dále v odst. [číslo] kupní smlouvy sjednaly tzv. salvátorskou klauzuli, která stanovila postup pro případ, že by se jakékoli ustanovení kupní smlouvy ukázalo být neplatným, neúčinným nebo nevymahatelným. Po zamítnutí prvního návrhu na vklad proběhla mezi účastníky rozsáhlá ústní a písemná komunikace, z níž plyne, že se žalobci aktivně pokoušeli najít řešení, v rámci kterého opakovaně vyzívali žalovanou ke splnění povinnosti dle odst. 5.5 kupní smlouvy a uzavření nové kupní smlouvy. Žalovaná nicméně všechny návrhy žalobců odmítala a sama žádný návrh nevznesla. Žalovaná ani neučinila žádné kroky směřující k možné nápravě důvodů, pro které považoval katastrální úřad návrh na vklad práva žalobců dle kupní smlouvy za neproveditelný. Žalobcům tedy nezbývalo nic jiného, než se pokusit žalovanou naposledy vyzvat k součinnosti a uzavření konkrétní kupní smlouvy, což učinili výzvou k uzavření smlouvy ze dne [datum]. Jelikož ani tento pokus nebyl úspěšný, uplatnili žalobci své právo dle § 1787 o. z. domáhat se touto žalobou určení obsahu smlouvy. Ustanovení článku 5 odst. 5.5 a článku 12 odst. [číslo] kupní smlouvy slouží mimo závazku k obecné součinnosti i jako smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 o. z. Požadavek na určení obsahu budoucí smlouvy alespoň obecným způsobem je splněn, když jako základ pro novou smlouvu se z povahy věci předpokládá znění původní kupní smlouvy s přihlédnutím ke změně situace a nutnosti nápravy stávajících nedostatků. Předpoklady uplatnění tohoto postupu byly naplněny, když katastrální úřad shledal kupní smlouvu za nezpůsobilý podklad k provedení vkladu. Žalovaná byla vyzvána k uzavření nové kupní smlouvy, a to před podáním žaloby naposledy výzvou ze dne [datum], nakolik to příslušná ustanovení kupní smlouvy ani nevyžadovala. Jelikož žalovaná smlouvu neuzavřela, vzniklo žalobcům právo domáhat se určení obsahu smlouvy soudem ve smyslu § 1787 o. z. 2. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl s tím, že podpisem kupní smlouvy došlo ke splnění předmětu původní smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum], v důsledku čehož původní smlouva o smlouvě budoucí ze dne [datum] zanikla. Kupní smlouva ze dne [datum] je jako celek absolutně neplatná ve smyslu ustanovení § 580 odst. 2 o. z., neboť kupní smlouva zavazovala žalovanou k plnění, které je od počátku právně nemožné. Absolutní neplatností jsou tak stižena, mimo jiné, i ustanovení článku 5.5 a [číslo] kupní smlouvy, jako od zbytku kupní smlouvy neoddělitelná ustanovení. I pokud by kupní smlouva z jakéhokoliv důvodu či v jakékoliv části nebyla absolutně neplatná, přípisem ze dne [datum] žalovaná odstoupila od kupní smlouvy dle ustanovení článku 5.6 kupní smlouvy. K žalobci tvrzenému neposkytnutí součinnosti ze strany žalované žalovaná uvedla, že poté, co příslušené katastrální pracoviště sdělilo stranám kupní smlouvy, že převod pozemků na základě kupní smlouvy není možné zapsat, žalobce po žalované nejprve důrazně požadoval převod části pozemku ve vlastnictví žalované, která nebyla součástí předmětu převodu dle kupní smlouvy. Žalobce si přitom byl velmi dobře vědom skutečnosti, že takový krok by pro žalovanou znamenal nutnost demolice garáže, která je na předmětném pozemku žalované umístěna. Poté, co žalovaná odmítla uvedený požadavek žalobce, předložil žalobce dne [datum] žalované návrh nové kupní smlouvy, který však diametrálně měnil podmínky původní kupní smlouvy, jelikož předmět převodu neodpovídal předmětu převodu dle původní kupní smlouvy, neboť nově zahrnoval další pozemek ve vlastnictví žalované, který měl být převeden do vlastnictví žalobců. Kupní cena [částka] [anonymizováno] Kč zásadním způsobem nekorespondovala s kupní cenou dle původní kupní smlouvy [částka] [anonymizováno] Kč. Poté, co žalovaná odmítla tento návrh žalobců, zaslali žalobci dne [datum] žalované další návrh na uzavření nové kupní smlouvy, ve které předmět převodu opět neodpovídal kupní smlouvě. Nad rámec původní kupní smlouvy bylo žalobci totiž požadováno zřízení věcného břemene a předkupního práva k pozemkům žalované, tj. zřízení zatížení k jejímu majetku, se kterým původní kupní smlouva nepočítala. Před tím, než se žalovaná stačila k návrhu žalobců relevantně vyjádřit, zjistila, že u příslušného katastrálního úřadu bylo dne [datum] zahájeno vkladové řízení ve věci zápisu vlastnického práva žalobců k části pozemku převodu dle původní kupní smlouvy. Žalobci totiž, aniž by vyčkali na vyjádření žalované k jejich návrhu nové kupní smlouvy, zcela v rozporu s tímto svým vlastním návrhem zahájili u katastrálního úřadu další vkladové řízení, a to zcela svévolně a bez vědomí žalované. Žalobci si přitom museli být velice dobře vědomi skutečnosti, že v případě provedení příslušeného vkladu by žalované nebyla vyplacena kupní cena z advokátní úschovy, jelikož pro účely výplaty prostředků z advokátní úschovy by byl nezbytný zápis vlastnického práva žalobců k předmětu převodu dle původní kupní smlouvy jako celku, nikoli pouze k jeho části. I pokud by tedy pro posouzení platnosti odstoupení žalované od kupní smlouvy měla být z jakéhokoli důvodu relevantní otázka poskytnutí součinnosti k nápravě situace ze strany žalované (což žalovaná s odkazem na výše citované znění ustanovení článku 5.6 kupní smlouvy odmítá), bylo by nutné dospět k závěru, že poskytnutí součinnosti k nápravě situace ze strany žalované bylo zcela znemožněno v důsledku výše popsaného nemravného a nátlakového jednání žalobců vůči žalované. Ustanovení článku 5.5 a článku 12. 1 kupní smlouvy neobsahují ani obecně určené základní náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí dle ustanovení § 1785 odst. 1 o. z., tj. označení stran, předmět smlouvy, předmět převodu, dataci apod. Ustanovení článku 5. 5 a článku [číslo] kupní smlouvy tak v žádném případě nelze považovat za samostatně ujednané smlouvy o smlouvě budoucí. Navíc podmínkou aplikace ustanovení článku 5.5 kupní smlouvy byla nesprávnost, nejasnost nebo formální nedostatky kupní smlouvy anebo nezpůsobilost kupní smlouvy jako podkladu pro vklad vlastnického práva k dotčeným pozemkům ve prospěch žalobců. Podstatou projednávaného problému je však skutečnost, že účastníci řízení mezi sebou sjednali plnění nemožné. Součinnost stran kupní smlouvy pro takový případ přitom není v ustanovení článku 5.5 kupní smlouvy sjednána. Podmínkou aplikace ustanovení článku [číslo] kupní smlouvy byla skutečnost, že ustanovení kupní smlouvy, které by mělo být dle tohoto ustanovení neplatným, zdánlivým, neúčinným nebo nevymahatelným, musí být současně oddělitelným od ostatního obsahu kupní smlouvy. Nemožnost plnění a z ní vyplývající neplatnost kupní smlouvy se přitom týkala samotného předmětu převodu, tj. podstatné náležitosti kupní smlouvy. Součinnost stran kupní smlouvy pro takový případ přitom není v ustanovení článku 12. 1 kupní smlouvy sjednána, neboť v kupní smlouvě nesprávně definovaný předmět převodu nelze z logiky věci oddělit od ostatního obsahu kupní smlouvy. Žalovaná rovněž namítla, že nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy by založilo neúměrné zkrácení, neboť cena [částka] je v hrubém nepoměru k obvyklé ceně předmětných nemovitostí. 3. Mezi účastníky