37 C 285/2021 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobci se domáhali určení, že mají v podílovém spoluvlastnictví jednotku (byt) [číslo] vymezenou podle občanského zákoníku v pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova [adresa] (bytový dům), přičemž tato jednotka zahrnuje byt [číslo] jako prostorově oddělenou část domu nacházející se ve shora uvedené budově, a příslušný spoluvlastnický podíl o velkosti [číslo] na společných částech, tedy na pozemku parc. č. st. [číslo], včetně části budovy [adresa], které jsou společné všem vlastníkům jednotek, a na souvisejících pozemcích parc. [číslo] (zahrada), parc. [číslo] (zahrada), parc. [číslo] (zahrada) a parc. [číslo] (zahrada), to vše v katastrálním území Jesenice u Prahy, části obce Jesenice, obci [obec], zapsáno na příslušných listech vlastnictví vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, pro katastrální území Jesenice u Prahy (dále také jen jako„ jednotka“). Naléhavý první zájem na tomto určení spatřovali v tom, že bez požadovaného určení je jejich spoluvlastnické právo k jednotce nejisté, když jako vlastník jednotky je v katastru nemovitostí evidována žalovaná a bez soudního rozhodnutí žalobci změny v katastru nemovitostí nemohou dosáhnout. Svůj nárok odůvodnili tím, že mezi žalovanou jako kupující a žalobci jako prodávajícími byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě žalovaná od žalobců kupovala jednotku, konkrétně od žalobkyně a) spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 5/8, od žalobkyně b) spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 a od žalobce c) spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 2/8 na jednotce. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobcům kupní cenu ve výši [částka] způsobem popsaným v čl. III kupní smlouvy. V čl. VII. odst. 1 kupní smlouvy bylo ujednáno, že pokud strana kupující neuhradí kupní cenu dle čl. III odst. 2 kupní smlouvy řádně a včas a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě 10 pracovních dní od sjednaného data splatnosti kupní ceny, vznikne prodávající právo na úhradu smluvní pokuty ve výši 5% z kupní ceny, strana prodávající má v takovém případě rovněž právo od kupní smlouvy odstoupit. Žalovaná svou povinnost k úhradě sjednané kupní ceny řádně a včas nesplnila a je v prodlení se zaplacením kupní ceny dle čl. III odst. 2 písm. c) kupní smlouvy, a to v částce [částka]. Dle čl. III odst. 2.1 kupní smlouvy měla žalovaná povinnost uhradit částku [částka], avšak k této úhradě nedošlo. Postupná plnění žalované pak byla ve smyslu § 1933 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen jako „o.z.“), započtena na výše uvedenou neuhrazenou částku dle čl. III 2.1 kupní smlouvy a žalovaná je tak nepochybně v prodlení s úhradou částky [částka], která je dle čl. III odst. 2 písm. c) splatná do 5 pracovních dnů poté, kdy byl předložen kolaudační souhlas a protokol o předání jednotky straně kupující, k čemuž došlo dne [datum]. [příjmení] [částka] je tak stále dlužná, přičemž splatnou se v souladu s čl. III odst. 2 písm. c) stala do 5 pracovních dnů od [datum]. S ohledem na prodlení žalované vzniklo žalobcům v souladu s čl. VII odst. 1 kupní smlouvy právo od kupní smlouvy odstoupit, což učinili dopisem ze dne [datum]. Odstoupením od smlouvy zaniklo žalované vlastnické právo k jednotce a ve smyslu § 2005 odst. 1 o.z. ve spojení s § 2004 odst. 1 o.z. se obnovilo vlastnické právo žalobců. 2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou a navrhla její zamítnutí. Uvedla, že řádně a včas uhradila celou dohodnutou kupní cenu ve výši [částka]. Jednání žalobců považovala za příklad zjevně nepoctivého jednání, eventuálně za jednání, které naplňuje znaky zneužití práva pro případ, že by bylo prokázáno, že žalobcům skutečně formálně nebyla proplacena část kupní ceny ve výši [částka], ač vůči žalované jako kupující po dobu několika let proklamovali plnou úhradu kupní ceny. K průběhu koupě jednotky žalovaná uvedla, že v roce 2017 z důvodu zájmu o její koupi kontaktovala realitní makléřku [titul]. [jméno] [příjmení] vystupující za [právnická osoba] reality holding, a.s. Nabízená jednotka měla teprve vzniknout přestavbou rodinného domu [adresa] v [obec] u [obec] ve vlastnictví žalobců, kteří její realizací pověřili stavební společnost 2 [právnická osoba], personálně propojenou s osobou [titul]. [jméno] [příjmení]. Žalovaná v dané době neměla vyřešeny majetkové vztahy se svým bývalým manželem, a proto se dohodla se svou matkou [jméno] [příjmení], že jí vybranou jednotku zakoupí a po ukončení rozvodu ji převede na žalovanou. Po předchozí dohodě s [titul]. [příjmení] matka žalované dne [datum] v kanceláři [titul] [příjmení] v [obec] podepsala Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen jako„ SOSB“), ve které matka žalované vystupovala jako budoucí kupující, žalobci jako budoucí prodávající, jako zprostředkovatel byla označena [právnická osoba] reality holding, a.s., zastoupená [titul]. [jméno] [příjmení]. Podpisy smluvních stran na této smlouvě nebyly úředně ověřeny, matka žalované ji podepisovala v nepřítomnosti žalobců s tím, že na SOSB již byly provedeny podpisy budoucích prodávajících. Z důvodu nedodržení podmínek SOSB se matka žalované obrátila na soud s nárokem na smluvní pokutu, kdy v rámci tohoto řízení, vedeného u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. [spisová značka], žalobci b) a c) potvrdili pravost svých podpisů, žalobkyně a) jej naopak sporovala. Z opatrnosti matka žalované v řízení vedeném u nadepsaného soudu uplatňuje po žalobcích zaplacení částky [částka], kteří po více jak dvou letech zpochybnili přijetí této částky na kupní cenu. Matka žalované dále podala v této věci trestní oznámení, přičemž výpovědi žalobců b) a c) před policejním orgánem jsou v rozporu s tím, co tvrdí v žalobě, tedy výslovně potvrzují plnou úhradu kupní ceny ze strany žalované. K samotné úhradě kupní ceny žalovaná uvedla, že matka žalované při podpisu SOSB dne [datum] za osobní účasti žalované uhradila k rukám [titul]. [jméno] [příjmení] jako zálohu na kupní cenu jednotky částku [částka], načež jí byl vstaven příjmový pokladní doklad. Dle podmínek SOSB dále matka žalované dne [datum] uhradila částku [částka] jako druhou zálohu na kupní cenu bytu na účet v SOSB uvedený. V termínu do [datum], který byl v SOSB sjednán, nebyla matka žalované k uzavření kupní smlouvy vyzvána, neboť jednotky nebyly z důvodu na straně prodávajících vymezeny. Vzhledem k tomu, že po tomto datu již rozvodové řízení žalované bylo ukončeno, bylo jí umožněno kupní smlouvu uzavřít namísto její matky s tím, že jí uhrazené zálohy v celkové výši [částka] budou na kupní cenu jednotky započteny. Kupní smlouvu žalovaná s žalobci uzavřela dne [datum]. Po podpisu kupní smlouvy žalovaná dne [datum] doplatila na kupní cenu částku [částka] na bankovní účet uvedený ve smlouvě a dne [datum] zaplatila částku [částka] jako poslední část kupní ceny do advokátní úschovy, která byla žalobcům uvolněna po splnění podmínek úschovní smlouvy. Dle žalované pak kupní cena představuje jeden peněžitý závazek, u kterého byla sjednána postupná splatnost, kdy poslední část kupní ceny ve výši [částka] byla splatná do 10 pracovních dnů od podpisu kupní smlouvy, tedy nejpozději do [datum]. Provedením úhrady na účet schovatele dne [datum] se proto žalovaná jako kupující zprostila svého závazku. Úhradou přesné částky ve výši [částka] bylo žalovanou jako kupující určeno, na jakou část kupní smlouvy plní, započtení tohoto plnění na jakoukoliv jinou část údajně neuhrazené kupní ceny je proto vyloučeno. Žalobci věděli, že část kupní ceny ve výši [částka] z kupní ceny bytu neobdrží v hotovosti, ani na své účty, neboť je směřovali na náklady„ výstavby“ pro svého zhotovitele [anonymizováno] konzult. Z následného jednání žalobců jako kupujících je pak zřejmé, že o složení částky [částka] matkou žalované byli informováni včetně jejího použití do výstavby a s jejím započtením na kupní cenu minimálně konkludentně souhlasili. I v případě, že by část kupní ceny odpovídající předchozím dohodnutým splátkám dle čl. III bodu 2.1 a 2.2 kupní smlouvy nebyla uhrazena, počala ohledně těchto částek běžet promlčecí lhůta den následující po uzavření kupní smlouvy, kdy se žalobci jako prodávající mohli začít domáhat jejich zaplacení. Nárok na jejich úhradu je tedy již promlčen, stejně tak jako právo žalobců na odstoupení od smlouvy. Žalovaná vůči všem žalobcům vznesla námitku promlčení také ve svém vyjádření ze dne [datum], a to v reakci na žalobci prvně učiněné odstoupení od smlouvy ze dne [datum]. Druhé odstoupení od kupní smlouvy uváděné v žalobě je pak pouze reakcí žalobců na tuto námitku žalované. 3. Žalobci dále v průběhu řízení uvedli, že [titul]. [příjmení] jimi nebyla pověřena k vybírání záloh, částku [částka] od paní [příjmení], ani od nikoho jiného neobdrželi. Žalobci nikdy neuzavřeli zprostředkovatelkou, ani jinou smlouvu se [právnická osoba] reality holding, a.s., která by se týkala prodeje jednotky. V roce 2017 ani později [titul]. [příjmení] neměla se [právnická osoba] reality holding, a.s., žádný obchodní vztah, uvedenou sp