38 C 8/2023-93 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobci se žalobou podanou k Okresnímu soudu Praha-západ dne [datum] domáhali určení toho, že výpověď nájemní smlouvy dne [datum], na jejímž základě byli žalobci oprávněni užívat polovinu nemovité věci, která je nyní ve výlučném vlastnictví žalovaného, a to sice pozemek par. č. st. 61 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře [výměra], jehož součástí je stavba [adresa] (objekt k bydlení), který se nachází v obci a katastrálním území Zbuzany, a je zapsán na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ (dále jen„ nemovitost“), která byla sepsána dne [datum], není oprávněná a je neplatná. Na samém počátku vztahů mezi žalobci a žalovaným tomu bylo tak, že nemovitost byla předmětem podílového spoluvlastnictví žalobce [číslo] [jméno] [příjmení] (matky žalovaného). [jméno] [příjmení] se však dostala do finančních potíží a žalobce [číslo] v dražbě získal její podíl a stal se výlučným vlastníkem celé nemovitosti. Dne [datum] uzavřeli žalobce [číslo] žalovaný kupní smlouvu, na jejímž základě se žalovaný stal výlučným vlastníkem nemovitosti. Následně dne [datum] došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a současně i samotné kupní smlouvy, přičemž oba tyto dokumenty již obsahovaly podpis žalovaného, který byl dne [datum] úředně ověřen. Existenci nájemní smlouvy žalobci zpočátku nerozuměli, protože se domnívali, že již podpisem kupní smlouvy se žalobce [číslo] stává opětovným spoluvlastníkem nemovitosti (jeho podílu), avšak ze strany žalovaného a jeho rodiny jim bylo vysvětleno, že nájemní smlouva představuje jejich záruku vůči třetím osobám do okamžiku, kdy bude jejich vlastnické právo zapsáno v katastru nemovitostí. Pro žalobce tak bylo překvapivé, když žalovaný v roce 2018 podal žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti, pročež se až do pravomocného skončení věci v roce 2022 domnívali, že jsou vlastníci a nehradili z toho důvodu nájemné. Dále žalobci namítají, že výpovědní důvod není ve výpovědi řádně specifikován, což je v rozporu s § 2291 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), i judikaturou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Výpověď je též absolutně neplatným právním jednáním, protože polovinu nemovitosti obývá babička žalobce [číslo] žalovaného. Podle žalobců rovněž nebyla dodržena forma právního jednání, protože výpověď z nájmu ze dne [datum] nebyla podepsána žalovaným, nýbrž jeho zástupcem, jehož speciální plná moc nebyla k tomuto hmotněprávnímu úkonu přiložena. Tato plná moc musí být podle § 441 o. z. udělena písemně. 2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že od [datum] je výlučným vlastníkem nemovitosti, na čemž nic nemění zápis vlastnického práva žalobce [číslo] k podílu nemovitosti, protože vlastnického právo bylo určeno zdejším soudem v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka]. Tvrzení žalobců, že existenci nájemní smlouvy z počátku nerozuměli a domnívali se, že již podpisem kupní smlouvy se žalobce [číslo] stává opětovným vlastníkem nemovitosti, je obtížně uvěřitelné. Žalobce [číslo] měl od počátku k dispozici jak smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu vlastnictví k nemovitosti (a její přílohu - kupní smlouvu), tak i nájemní smlouvu datovanou ke dni [datum]. Žalobci taktéž až do měsíce srpna 2018 platili nájemné. Skutkové vymezení výpovědního důvodu je dostatečně konkrétní a nezaměnitelné. Podání výpovědi předcházela i upomínka prostřednictvím dopisu zástupce žalovaného ze dne [datum], na níž žalobci adekvátním způsobem nereagovali. Babička žalovaného a žalobce [číslo] není stranou nájemní smlouvy, a proto výpověď nemůže být z tohoto důvodu nemravná. 3. Účastníci shodně tvrdili a soud vzal podle § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen„ o. s. ř“) jejich shodná tvrzení za svá skutková zjištění, že žalobci jsou manželé, kteří společně se svými třemi dětmi a babičkou žalobce [číslo] žalovaného ([jméno] [anonymizováno]) užívají polovinu nemovitosti, přičemž žalobci nemovitost užívají na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřenou mezi žalovaným a žalobcem [číslo]. Nájemné podle nájemní smlouvy činilo [částka] měsíčně (viz též IV. odst. 1). Účastnící též shodně tvrdili, že do měsíce srpna 2018 žalobce [číslo] nájemné řádně hradil, avšak od září 2018 do ledna 2022 nájemné placeno nebylo. Od února 2022 je žalobcem [číslo] nájemné opětovně hrazeno. 4. Dále bylo účastníky ve smyslu § 120 odst. 3 o. s. ř. shodně tvrzeno, že dne [datum] byla žalobcům ze strany zástupce žalovaného doručena výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] odůvodněna prodlením s úhradou nájemného z období září 2018 až leden 2022. Z obsahu výpovědi z nájmu ze dne [datum] plyne, že byla podepsána zástupcem žalovaného (JUDr. [příjmení] [příjmení]), přičemž informace o zastoupení je vtělena do úvodu samotného textu„ … v zastoupení mého klienta pana [celé jméno žalovaného]“ Z plné moci ze dne [datum] doložené žalovaným na soudním jednání je dále zřejmé, že žalovaný svého zástupce výslovně zmocnil i k zastupování ve věci práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy ze dne [datum]. Není však prokázáno, že by tato plná moc byla přílohou výpovědi. Důvod výpovědi byl v ní vymezen tak, že žalovaný evidoval nedoplatek na nájemném za období září 2018 až leden 2022 včetně v celkové výši [částka]. Dále žalovaný ve výpovědi informoval, že nájemní poměr zanikne uplynutím výpovědní doby v délce 3 měsíců, která začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Proti výpovědi z nájmu podali žalobci prostřednictvím svého zástupce včasné námitky ze dne [datum], které byly podle doručenky do datové zprávy doručeny dne [datum] do datové schránky zástupce žalovaného. Přípisem ze dne [datum] má soud i za prokázané, že žalovaný žalobce [číslo] před podáním výpovědi vyzýval k uhrazení dlužného nájmu do 1 měsíce od doručení přípisu, přičemž podle podacího lístku byl přípis žalobci [číslo] odeslán a podle informací o sledování zásilek byl i dne [datum] žalobci [číslo] doručen. 5. Ze shodných tvrzení účastníků má soud podle § 120 odst. 3 o. s. ř. dále za zjištěné, že nemovitost byla předmětem podílového spoluvlastnictví žalobce [číslo] [jméno] [příjmení] (matky žalovaného). V roce 2013 se [jméno] [příjmení] dostala do finančních problémů, které vyústily až v insolvenční řízení vedené před Krajským soudem v Praze pod sp. zn. KSPH 70 INS 22037 2014, což plyne i ze seznamu věřitelů v insolvenčním řízení a návrhu na povolení oddlužení. To následně vyvrcholilo tím, že podíl na nemovitosti byl prodán v dražbě, přičemž vlastníkem se na základě dražby stal žalobce [číslo] jak plyne rovněž z usnesení o příklepu soudního exekutora č. j. [číslo jednací]. Dne [datum rozhodnutí] uzavřeli žalobce [číslo] žalovaný kupní smlouvu k nemovitosti, na jejímž základě se žalovaný stal výlučným vlastníkem mj. i pozemků, které jsou předmětem nájemní smlouvy (též obsah kupní smlouvy ze dne [datum]). Shodně pak bylo mezi účastníky tvrzeno, že dne [datum] došlo ze strany žalovaného k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy, avšak otázkou bylo, zda kupní smlouva byla samostatná smlouva, anebo zda byla přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní; tj. jaký právní účinky tyto smlouvy měly a zda došlo k převodu vlastnického práva k podílu na nemovitosti na žalobce [číslo]. Otázku vlastnického práva k nemovitosti posuzoval zdejší soud (Krajský soud v Praze a Nejvyšší soud) v řízení vedeném zdejším soudem pod sp. zn. [spisová značka]. Rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zdejší soud rozhodl tak, že žalobě vyhověl a určil, že žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitosti. Podle zdejšího soudu byla kupní smlouva přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní a sama o sobě nevedla k převodu vlastnického práva na žalobce [číslo] protože žalovaný neměl v úmyslu jejím podpisem převést nemovitosti (podíl na nich) na žalobce [číslo]. Rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], byl však rozsudek zdejšího soudu změněn tak, že se žaloba žalovaného zamítla. Podle něho bylo třeba podpis žalovaného na kupní smlouvě považovat za projev vůle, z čehož plyne, že představoval jeho právní jednání učiněné v omylu. Tento omyl ovšem nečinil kupní smlouvu neplatnou, protože žalovaný si omyl způsobil sám. Z hlediska kontrakčního procesu došlo k řádnému uzavření kupní smlouvy. Nejvyšší soud následně rozsudek odvolacího soudu svým rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. To odůvodnil tak, že odvolací soud nevyslechl žalobce [číslo] jakožto stranu kupní smlouvy (i dalších smluv uzavřené mezi účastníky) a nebylo právně relevantním způsobem zpochybněno, z jakého důvodu nemůže být kupní smlouva integrální součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kdy se naopak Nejvyššímu soudu jevilo, že kupní smlouva byla s ohledem na její obsah integrální součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Rozs