8 C 84/2023-113 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalovaném zaplacení částky [částka] s úrokem v žalobě vyčísleným. Žalobu odůvodnila tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem byla nájemcem bytu v podkroví domu [adresa] v [obec]. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ze dne [datum]. Žalovaná nevrátila po skončení nájmu žalobkyni jistotu [částka], která byla sjednána v nájemní smlouvě a byla řádně složena v den podpisu smlouvy. Žalovaná na výzvu ke vrácení jistoty reagovala odkazem na čl. 4 odst. 9 nájemní smlouvy. Uvedené ustanovení smlouvy upravující propadnutí kauce v případě nedodržení výpovědní doby považuje žalobkyně za neplatné. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Jistota nebyla vrácena proto, že byla použita na náhradu škody způsobené žalobkyní žalované na předmětném bytě, přičemž kauce ani výši způsobené škody nepokrývá a žalovaná má za žalobkyní i po započtení na kauci pohledávku minimálně ve výši [částka]. 3. Provedeným dokazováním má soud za prokázaný následující skutkový stav: Ze smlouvy o nájmu bytu má soud za prokázané, že žalobkyně jako nájemce a žalovaná pronajímatel uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu bytu v podkroví domu [adresa] v [obec], ve smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] měsíčně. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou do [datum], nájem mohl být ukončen způsoby ve smlouvě uvedenými. Mezi účastníky byla sjednána jistota ve výši [částka]. V čl. 1 je odkaz na předávací protokol, který tvoří nedílnou součást nájemní smlouvy, ve které mělo být uvedeno vybavení a zařízení bytu a jeho stav – žádná taková listina však soudu předložena nebyla. Ve smlouvě samotné (čl. 1) je ohledně stavu bytu uvedeno, že je ve stavu, který se považuje za dobrý a ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání. V nájemní smlouvě byla podrobně upravena práva a povinnosti smluvních stran. Dle čl. 6 odst. 7. je nájemce povinen odstranit veškeré závady a poškození, která v bytě a jeho okolí způsobil on sám nebo další vymezené osoby. 4. Žalobkyně složila žalované jistotu ve výši uvedené ve smlouvě (mezi účastníky nesporné). 5. Žalovaná v reakci na výzvu ke vrácení složené jistoty odeslala žalobkyni prostřednictvím své právní zástupkyně dopis, ve kterém uvedla, že jí byla žalobkyní způsobena škoda ve výši přesahující částku [částka], v podrobnostech odkázala na přílohu dopisu – tabulku s jednotlivými vzniklými náklady na odstranění škod na bytě; uvedla, že žalobkyně porušila čl. 6 nájemní smlouvy, že žalovaná započítává nárok na náhradu škody na výši kauce a vyzvala žalobkyni k úhradě škody ve výši kauci převyšující – tedy částky [částka]. V tabulce jsou uvedeny následující položky: zničený zámek vstupních dveří, zničená táhla plastových vstupních dveří, zničené kování na vnitřní straně dveří do bytu, zničená ochranná malba betonových schodů, utržené prkénko a rozbitý splachovač na WC, utržený roháček pračky, chybějící díly na vypouštěcím ventilu pračky, zničené interiérové dveře a sádrokartony v koupelně, utržené přední folie dvířek kuchyňských skříněk, utržený kovový kryt dveří kuchyňské trouby, vyštípnutý kus plochy varné desky, skvrny na dřezu, zničené plastové prvky v lednici, utržené lišty podlah, chybějící vybavení kuchyně – příbory, konvice, hrnce, roztržený povlak na křesle, flekatý koberec, poškozené žaluzie, zničené zavírání okna v ložnici, roztržená síť proti hmyzu, byt předán špinavý a nevymalovaný, vyplavení sousedů bez úhrady škody (dopis ze dne [datum], příloha - tabulka). 6. Právní zástupce žalobkyně písemně sděloval zástupkyni žalované, že žalobkyně popírá, že by žalované způsobila škodu, podivuje se rovněž nad tím, že nevrácení kauce zdůvodňovala žalovaná nejprve odkazem na čl. 4 odst. 9 nájemní smlouvy, až po upozornění na neplatnost ujednání argumentaci změnila a začala zmiňovat údajnou škodu (dopis ze dne [datum]). 7. Z elektronické komunikace žalobkyně s osobou jménem [jméno] bylo zjištěno, že si této žalobkyně stěžovala na nefunkčnost plynového kotle a posílala fotografii poškozené žaluzie. 8. Z elektronické komunikace účastníků soud zjistil, že jednali o tom, že jejich nájemní vztah k předmětnému bytu bude ukončen ke dni [datum]. Žalovaná informovala žalobkyni, že má informace od uživatelky jiného bytu v domě, že ji měla žalobkyně„ vytopit“. Na to reagovala žalobkyně, že doufá, že se s poškozenou nějak domluví a že není (pro tyto případy) pojištěna. 9. Z faktury [číslo] 2022 bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení], podnikající v oboru zednických prací, vyúčtoval žalované malířské, zednické a úklidové práce a údržbu zámků na adrese [adresa žalované]. 10. Z fotografií založených do spisu bylo zjištěno, že na nich jsou patrné poškozené (popraskané) plastové díly patrně uvnitř lednice, odlomená lišta mezi zdí a podlahou, mírně odloupnutá malba nad lištou, poškrábaná varná deska, zašpiněná trouba; další fotografie nejsou příliš zřetelné a žádná zjištění z nich soud neučinil. Datace fotografií není zřejmá. 11. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy jak jednotlivě, tak i ve vzájemných souvislostech, a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. 12. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné (§ 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku – dále jen o. z.). 13. Podle § 2235 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. 14. Podle § 2239 o. z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. 15. Podle § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 16. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle § 2944 o. z. každý, kdo od jiného převzal věc, která má být předmětem jeho závazku, nahradí její poškození, ztrátu nebo zničení, neprokáže-li, že by ke škodě došlo i jinak. 17. V daném případě platně vznikl mezi účastníky závazkový vztah na základě nájemní smlouvy na pronájem bytu. Žalobkyně při počátku nájemního vztahu složila jistotu ve výši [částka]. Nájemní vztah byl ukončen ke dni [datum]. Žalobkyně se domáhala vrácení poskytnuté jistoty po skončení nájemního vztahu. Oproti tomuto jinak nespornému nároku žalovaná započetla její tvrzený nárok na náhradu škody. Soud proto zkoumal, zda či v jakém rozsahu je žalovanou uplatněný nárok po právu. 18. Žalovaná tvrdila, že žalobkyně svým jednáním způsobila řadu drobným škod na bytě a jeho vybavení a že některé vybavení po skončení nájmu nevrátila. Žalovaná však přes poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř. nenavrhla důkazy způsobilé prokázání tvrzení o jednotlivých dílčích poškozeních, a to ani částečně. Bylo sice prokázáno, že zřejmě v předmětném bytě v březnu 2022 dodavatel [jméno] [příjmení] na základě objednávky žalované prováděl některé rekonstrukční práce, nebylo však prokázáno ani to, v jakém stavu přesně byly jednotlivé místnosti a jejich vybavení v době, kdy byl při započetí nájemního vztahu předáván žalobkyni (žádný předávací protokol ani v nájemní smlouvě avizovaná příloha nebyly doloženy), ani to, v jakém stavu byl byt zpětně předán žalované, když žádný předávací protokol nebyl sepsán, žádný svědek nebyl při předání bytu přítomen, doložené fotografie nejsou datovány a nedokladují zdaleka ani všechna tvrzená poškození. Žádná z na fotografiích patrných drobných závad neznemožňuje užívání bytu, není tak vyloučena možnost, že závady v bytě byly již v době, kdy se žalobkyně nastěhovala (v nájemní smlouvě je stav bytu uveden jen obecně jako„ dobrý“, z komunikace žalobkyně s třetí osobou bylo patrné, že poškozené žaluzie v bytě již byly). Nebylo tedy nijak prokázáno, že se stav bytu významně (nad rámec obvyklého opotřebení) změnil za několik málo měsíců jeho užívání žalobkyní. Nelze proto uzavřít, že by bylo prokázáno, že žalobkyně porušila některou ze smluvních povinností a způsobila tím jakoukoliv škodu žalované – žalovaná v tomto neunesla důkazní břemeno. Započtení tvrzených nároků na náhradu škody není po právu. 19. Soud proto žalobě na vrácení jistoty vyhověl v plném rozsahu. včetně požadovaného úroku z prodlení, který je žalovaná povinna zaplatit dle § 1970 o. z. ve výši určené nař. vl. č. 351/2013 Sb. 20. Pokud jde o náklady řízení, podle výsledku řízení ve věci samé dle § 142 odst. 1 o. s. ř. bylo přiznáno právo na plnou náhradu nákladů řízení v řízení úspěšné ža