4 C 101/2021-129 — Okresní soud v Rakovníku

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení žalované částky. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce bydlel se svojí manželkou [jméno] [příjmení] v rodinném domě ve vlastnictví manželky na adrese [adresa]. S ohledem na skutečnost, že na majetek manželky byla nařízena exekuce, rozhodl soudní exekutor usnesením ze dne 5. 6. 2018 č. j. [číslo jednací] o udělení příklepu na výše uvedené nemovitosti - pozemek st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa] a poz. parc. [číslo] jejíž součástí je garáž, zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] (dále jen„ předmětné nemovitosti“), žalované coby vydražiteli. Předmětné usnesení následně bylo po odvolání paní [jméno] [příjmení] potvrzeno usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 20. února 2019, č. j. [číslo jednací]. Žalobce následně jednal s žalovanou o možnosti dalšího užívání výše uvedených nemovitostí z jeho strany. V této souvislosti byl ze strany žalované připraven text Smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitostí a nájemní smlouvy, kdy žalobce dle výslovného požadavku žalované před podpisem těchto smluv složil dne [datum] na účet žalované č. [bankovní účet] částku [částka] (2x [částka]). Na základě složení této částky se žalovaná zavázala umožnit žalobci další užívání výše uvedených nemovitostí a to až do dne [datum] s tím, že se žalobce měl zavázat nejpozději do [datum] uzavřít s žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude koupě výše uvedených nemovitostí. S ohledem na skutečnost, že následně došlo ze strany žalované již dne [datum] k násilnému vystěhování žalobce a jeho manželky, kdy následně již neprobíhala žádná jednání o uzavření kupní smlouvy, žalobce s manželkou neměl možnost nemovitosti užívat a žalovaná začala dané nemovitosti inzerovat k prodeji třetí osobě. Žalobce následně dopisem ze dne [datum] vyzval žalovanou k vrácení vyplacené zálohy ve výši [částka], jakožto bezdůvodného obohacení a to se splatností ke dni [datum], kdy současně žalobce z opatrnosti odstoupil od smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti. Žalovaná však na tuto výzvu nikterak nereagovala. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť žalobu považovala za nedůvodnou. Potvrdila, že předmětné nemovitosti, které byly původně ve výlučném vlastnictví manželky žalobce, nabyla příklepem v exekuční dražbě. Po právní moci příklepu proběhlo jednání mezi žalobcem a žalovanou, přičemž ze strany žalované bylo vedeno snahou o brzké vyklizení nemovitosti. Mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena dne [datum] nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo úplatné zřízení krátkodobého užívacího práva žalobce k předmětným nemovitostem na období od [datum] do [datum]. Strany nájemní smlouvy výslovně vyloučily automatické prodlužování nájmu, což svědčí o přechodném charakteru užívání nemovitostí. Po ukončení nájemního vztahu ke dni [datum] užíval žalobce předmětné nemovitosti v dalších měsících bez právního důvodu. O nové nájemní smlouvě bylo krátce jednáno, avšak nekomunikativní přístup žalobce a jeho nespolehlivost zapříčinily, že k žádnému dalšímu sjednání nájemního vztahu již nedošlo. Žalobce však projevil relevantní zájem o odkup nemovitostí za dohodnutou kupní cenu ve výši [částka]. Za tímto účelem žalobce složil již dne [datum] částku [částka] a posléze došlo dne [datum] k uzavření Smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti. Žádný závazek žalované umožnit žalobci další užívání nemovitostí do dne [datum] ze smlouvy neplyne. Ze smlouvy plynula pouze povinnost žalované nemovitosti pro žalobce do [datum] rezervovat, nezcizit a nezatížit právy třetích osob, což žalovaná beze zbytku dodržela. Ve druhém odstavci článku 1 Smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti se žalobce zavázal nejpozději do [datum] uzavřít s žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej nemovitostí žalobci za dohodnutou kupní cenu. Žalobce byl smluvně zavázán s žalovanou kupní smlouvu uzavřít, avšak v období mezi [datum] a [datum] žalované nebyla doručena žádná výzva k uzavření kupní smlouvy a žalobce se stal takřka nekontaktním. Nedošlo-li k uzavření kupní smlouvy do [datum], aniž by žalobce řádně tvrdil a prokazoval, že včas vyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy a žalovaná neposkytla přiměřenou součinnost a kupní smlouva z toho důvodu nebyla uzavřena, nemůže být žalobce se svou žalobou úspěšný. V článku 2 odst. 2 Smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti jsou totiž formulovány právní následky neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalobce a to tak, že žalobce se zavazuje uhradit žalované smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tedy [částka]. Žalobce tím zároveň vzal výslovně na vědomí, že v takovém případě nemá nárok na vrácení složeného rezervačního poplatku a souhlasí s uhrazením smluvní pokuty ze složeného rezervačního poplatku. K neuzavření kupní smlouvy došlo nepochybně z důvodů na straně žalobce, pročež marným uplynutím lhůty do [datum] vzniklo právo žalované na zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka]. Žalovaná písemně dne [datum] oznámila žalobci uplatnění práva na smluvní pokutu ve výši [částka] z titulu neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalobce a rovněž mu oznámila započtení své pohledávky na zaplacení smluvní pokuty oproti pohledávce žalobce na vrácení složené zálohy. Právními účinky zápočtu pohledávek tvrzená pohledávka žalobce na vrácení složené zálohy ve výši [částka] zanikla a žalobce se tak domáhá neexistujícího nároku. 3. Žalobce při ústním jednání doplnil, že smlouvy nebyly nikdy uzavřeny, neboť probíhala pouze emailová komunikace. Žalovaná podmiňovala přípravu smluv zaplacením částky [částka]. Žalobce tuto částku uhradil a žalovaná následně zaslala emailem text smluv, tedy nájemní smlouvy a smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti. Tyto smlouvy však nebyly nikdy podepsány. Žalobce k těmto pouze udělal revizi. Žalobce tedy namítl, že by podepsal smlouvu ze dne [datum], podpis na listině není jeho. Žalobce podepsal nájemní smlouvu s dobou nájmu do [datum], bylo jednáno o navazující smlouvě a žalovaná podmiňovala přípravu další nájemní smlouvy nejprve zaplacením částky [částka] a poté částkou [částka]. K převodu finančních prostředků došlo dne 10. 5., poté byly zaslány návrhy smluv, žalobce neměl finanční prostředky, tudíž předmětná smlouvy na složení zálohy na koupi nemovitosti měla být napsána na investora, kterého chtěl sdělit, následně byl hospitalizován a tímto byla veškerá jednání s žalovanou ukončena. Žalobce zdůraznil, že popřel pravost listiny, nikoli pravdivost a z procesní opatrnosti dále uvedl, že i v případě, že by bylo prokázáno, že jakákoliv smlouva byla uzavřena, jednalo by se o smlouvu neplatnou z důvodu § 1727 občanského zákoníku, neboť v případě nájemní smlouvy a smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti, by se jednalo o provázané smlouvy a dále případně z důvodu § [číslo], kdy by se ze strany žalované jednalo o zneužití tísně na straně žalobce a jeho manželky, kteří měli uzavřenou krátkou nájemní smlouvu, a hrozilo jim vystěhování. Žalovaná jim přímo hrozila fyzickým vystěhováním a žalobce tak mohl uhradit částku [částka] z důvodu, aby nedošlo k okamžitému vystěhování, kdyby se s manželkou neměli kde ubytovat. 4. Žalovaná při ústním jednání doplnila, že je pravdou, že ke komunikaci s žalobcem po ukončení nájemního vztahu došlo. Žalovaná zásadně nesouhlasila s tvrzením žalobce, že by se mělo v daném případě jednat o smlouvy provázané. Smlouva o složení zálohy na koupi nemovitosti byla uzavřena v předmětné nemovitosti mezi žalobcem a žalovanou, za kterou jednal její jednatel [jméno] [jméno]. 5. Podle nesporných (shodných) tvrzení účastníků došlo na základě příklepu soudní exekutorky Mgr. [příjmení] k převodu předmětných nemovitostí na žalovanou coby vydražitele. Žalobcem byla zaplacena žalované částky [částka] a žalobce s žalovanou uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu. 6. Ze smlouvy o složení zálohy na koupi nemovitosti ze dne [datum] (dále jen„ předmětná smlouva“) soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem a žalovanou jako vlastníkem nemovitosti a prodávající. Žalobce v čl. 1 smlouvy prohlásil, že má vážný úmysl koupit předmětné nemovitosti od žalované za dohodnutou kupní cenu [částka]. Žalobce se zavázal nejpozději do [datum] (rezervační lhůta) uzavřít s žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude koupě předmětných nemovitostí za dohodnutou kupní cenu. Žalobce složil před podpisem zálohu kupní ceny ve výši [částka] jako rezervační poplatek. Podle čl. 2 smlouvy v případě, že žalobce neuzavře v rezervační lhůtě z důvodů na své straně s žalovanou kupní smlouvu, odstoupí od smlouvy, nebo jinak poruší podmínky smlouvy, zavazuje se žalobce uhradit žalované smluvní pokutu ve výši uvedeného rezervačního poplatku. Žalobce tímto bere na vědomí, že v takovém případě nemá nárok na vrácení složeného rezervačního poplatku a souhlasí s uhrazením smluvní pokuty ze složeného rezervačního poplatku. Podle čl. 3 smlouvy se žalovaná zavázala předmětné nemovitosti rezervovat pro žalobce po dobu dle bodu 2 této smlouvy. Žalovaná se zavázala předmětné ne