6 C 97/2023-30 — Okresní soud v Rakovníku

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem ležícím v obci [obec], [katastrální uzemí], zapsaným na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, konkrétně: -) pozemek parc. č. st. 29, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba, budova s číslem popisným [adresa], rodinný dům, stavba stojí na pozemku parc. č. st. 29, výměra 537 m2, -) pozemek parc. [číslo] výměra 308 m2, zahrada a -) pozemek parc. [číslo] výměra 3377 m2, trvalý travní porost. Žalobce svou žalobu odůvodnil tím, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky výše uvedených nemovitostí, přičemž spoluvlastnický podíl obou účastníků činí jednu polovinu. Jelikož přitom žalobce nemovitosti na rozdíl od žalovaného, který je zakoupil spekulativně, fakticky užívá, navrhl opakovaně žalovanému vypořádání spoluvlastnictví s tím, že jej„ vyplatí“. Žalovaný s „ vyplacením“ souhlasil, avšak za svůj spoluvlastnický podíl požadoval zcela nepřiměřenou cenu, a tudíž k dohodě spoluvlastníků nedošlo. Žalobce se tedy obrátil na soud s tím, aby rozhodl o zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázal předmětné nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce za současného poskytnutí náhrady stanovené dle znaleckého posudku žalovanému. 2. Žalovaný se k podané žalobě nijak nevyjádřil. 3. Soud tedy za účelem zjištění rozhodných skutečností provedl následující dokazování. 4. Znaleckým posudkem [číslo] 2023 z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, vypracovaným dne [datum] soudním znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], byla obvyklá cena výše uvedených nemovitostí stanovena ke dni vypracování znaleckého posudku na částku ve výši [částka]. Dle znaleckého posudku je rodinný dům doplněn dílnou a dřevníkem, přičemž samotný dům byl zbudován počátkem 20. století a po vyhoření byl okolo roku 1940 postupně uveden do dnešní podoby. Dům sestává z nadzemního podlaží a částečně stavebně upraveného podkroví (půdy), přičemž standard vybavení domu je velmi nízký. Znalec rovněž v rámci znaleckého posudku uvedl, že v případě pozemku parc. [číslo] nebylo možné s ohledem na nedostatečný vzorek nemovitostí k porovnání stanovit obvyklou cenu pozemku, a proto byla namísto obvyklé ceny v případě tohoto pozemku stanovena cena tržní. Znalec dále k dotazu soudu znalecký posudek doplnil a uvedl, že pozemky parc. č. st. 29 a parc. [číslo] nelze reálně rozdělit. Pozemek parc. [číslo] by bylo možné reálně rozdělit na dvě poloviny v ose východ – západ, a v takovém případě by byl pro obě nově vzniklé parcely zaručen přístup z asfaltové silnice. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí (příloha znaleckého posudku) vyplynulo, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] u Rakovníka, přičemž každý z účastníků je vlastníkem spoluvlastnického podílu v rozsahu jedné poloviny. 6. Z katastrální mapy (příloha znaleckého posudku) dále vyplynulo, že pozemky parc. č. st. 29 a parc. [číslo] spolu bezprostředně sousedí, a že pozemek parc. [číslo] je okrajovou částí zemědělsky obdělávané plochy, která přiléhá k pozemní komunikaci, přičemž délka hranice s pozemní komunikací činí zhruba 25 metrů. 7. Z informací z katastru nemovitostí o dosažených cenách nemovitostí vyplynulo, že žalovaný spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech zakoupil v roce 2020 za kupní cenu ve výši [částka]. 8. Z pokladního dokladu ze dne [datum] vyplynulo, že žalobce uvedeného dne vložil na svůj bankovní účet v hotovosti částku v celkové výši [částka]. 9. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“). 10. Podle § 1140 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odst. 1). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2). 11. Podle § 1142 o. z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné (odst. 1). Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit (odst. 2). 12. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 13. Podle § 1144 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota (odst. 1). Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích (odst. 2). 14. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 15. Na podkladě výše uvedených skutečností tudíž soud dospěl k následujícím závěrům. Účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky shora uvedených nemovitostí, přičemž velikost spoluvlastnického podílu každého z účastníků činí jednu polovinu. Jedná se jednak o rodinný dům s přilehlou zahradou (pozemek parc. č. st. 29, jehož součástí je stavba [adresa], a parc. [číslo]), a jednak o trvalý travní porost, který je součástí zemědělského půdního fondu (pozemek parc. [číslo]). Předmětný rodinný dům, v němž žalobce fakticky bydlí, byl zbudován počátkem minulého století, a po vyhoření byl okolo roku 1940 postupně uveden do dnešní podoby. Dům sestává z nadzemního podlaží a částečně stavebně upraveného podkroví (půdy), přičemž standard vybavení domu je velmi nízký. Obvyklá cena všech nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení, činila dle znaleckého posudku ke dni [datum] částku ve výši [částka]. 16. Jak vyplývá z § 1140 o. z., každý ze spoluvlastníků má, až na výjimky, právo kdykoliv žádat o zrušení spoluvlastnictví. Zákon přitom preferuje, aby bylo spoluvlastnictví zrušení dohodou spoluvlastníků (§ 1141 a § 1143 o. z.), a teprve v případě, že k dohodě spoluvlastníků nedojde, může spoluvlastnictví na návrh některého ze spoluvlastníků zrušit soud (§ 1143 věta první o. z.), přičemž v takovém případě zároveň rozhodne i o způsobu vypořádání zrušeného spoluvlastnictví (§ § 1143 věta druhá o. z.). 17. V daném případě přitom k dohodě mezi účastníky řízení před zahájením řízení ani v jeho průběhu nedošlo, neboť dle tvrzení žalobce žalovaný žádal příliš vysokou náhradu za vypořádání podílu, a v průběhu řízení zůstal žalovaný zcela pasivní. Soudu tedy nezbylo, než výrokem I. tohoto rozsudku rozhodnout o zrušení podílového spoluvlastnictví, jelikož žalovaný nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (§ 1140 odst. 1 o. z.), a současně žádný z účastníků netvrdil existenci některého z důvodů bránících zrušení spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 2 věta druhá o. z.). 18. Pokud jde o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví, zákon rozlišuje tři možné způsoby. Primárním způsobem vypořádání je tzv. reálné rozdělené společné věci (viz § 1144 odst. 1 část věty před středníkem o. z.). Není-li rozdělení společné věci možné, přikáže soud společnou věc za přiměřenou náhradu některému ze spoluvlastníků či více spoluvlastníkům (§ 1147 o. z.). V takovém případě však spoluvlastník, jemuž má být věc přikázána, musí s takovým postupem souhlasit (viz § 1147 věta druhá o. z.), a nadto musí prokázat, že má k zaplacení náhrady k dispozici dostatečné finanční prostředky (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 22 Cdo 103/2019). Nepřichází-li v úvahu ani tato varianta, nezbývá soudu než nařídit prodej společné věci ve veřejné dražbě (§ 1147 věta druhá o. z.) a výtěžek z dražby následně mezi spoluvlastníky rozdělit (§ 1148 odst. 3 o. z.). Na podkladě těchto obecných východisek tudíž soud dospěl k následujícím závěrům. 19. Co se týká pozemků parc. č. st. 29 (jehož součástí je rodinný dům) a parc. [číslo] (zahrada), soud uzavřel, že reálné rozdělení uvedených pozemků není možné. Při svém rozhodování soud vycházel mj. ze sdělení znalce, který uvedl, že předmětné pozemky není možné reálně rozdělit na poloviny, neboť by v takovém případě došlo v každém v úvahu přicházejícím případě k podstatnému snížení hodnoty nemovitostí. Soud rovněž zohlednil, že rodinný dům vytváří spolu s přilehlým pozemkem a zahradou jednotný funkční celek, přičemž s ohledem na situační umístění nemovitostí, rozlohu a uspořádání rodinného domu a přilehlých pozemků by v daném případě bezesporu došlo v případě reálného rozdělení těchto nemov