6 C 165/2019-78 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu 29. 6. 2019 domáhala určení, že ji náleží předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] v [katastrální uzemí] a ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí]. Rovněž se domáhala uložení povinnosti žalované převést žalobkyni předmětné pozemky za stejných podmínek, za jakých je žalovaná nabyla. Tvrdila, že uvedené nemovitosti žalovaná nabyla od [jméno] [příjmení] kupní smlouvou ze dne 29. 6. 2016 a od [jméno] [příjmení] kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2017, aniž by je prodávající nabídl žalobkyni ke koupi z titulu předkupního práva, neboť na pozemcích jsou zřízeny stavby žalobkyně. Původní vlastníci navíc slíbili, že v případě prodeje pozemky přednostně nabídnou ke koupi žalobkyni, která v daném místě dlouhodobě působí. Po zjištění prodeje pozemků žalované žalobkyně uplatnila své předkupní právo vůči žalované dopisem ze dne 22. 5. 2017 a 28. 2. 2019, leč bez výsledku. Předkupní právo žalobkyně odvozuje od skutečnosti, že se na předmětných pozemcích nacházejí její nemovitosti, a to stavby zapisované i nezapisované do katastru nemovitostí, a též příjezdové komunikace, manipulační plochy, rozvodné skříně, kabelové trasy, odvodňovací jímky, oplocení, brány apod. jakožto samostatné věci. Na pozemku p. [číslo] se nachází od počátku užívání a kolaudace areálu účelová komunikace jako příjezdová cesta do areálu žalobkyně, která je v jejím vlastnictví. Žalobkyně dále rozporuje vznik p. [číslo] která vznikla oddělením od pozemku p. [číslo] který nabyla žalovaná kupní smlouvou ze dne 29. 6. 2016. Poukázala na nepřípustné chování žalované, která z nově nabytých parcel převezla na pozemky žalobkyně odpad jiného původce. Žalovaná rovněž převzala oplocení, které bylo a je ve vlastnictví žalobkyně, osadila nové průchody a osadila oznámení, že vše je v jejím vlastnictví. K obsahu kupních smluv žalobkyně uvedla, že nemají předmětné náležitosti a nemohou být považovány za platné. Ve smlouvě ze dne 29. 6. 2016 je nesprávně uvedena firma žalované [právnická osoba] namísto [právnická osoba] Dle výpisu z obchodního rejstříku žalovanou zastupuje člen představenstva. Předseda představenstva není oprávněn za žalovanou jednat. Konečně v závěru kupní smlouvy je jako kupující označen [jméno] [příjmení], což však nekoresponduje s kupujícím označeným v záhlaví smlouvy, neboť není specifikováno, z jaké pozice (funkce) tak učinil. Právní zájem na určení neplatnosti smluv žalobkyně dovozuje ze shora uvedeného. V průběhu řízení byla připuštěna změna žaloby, kdy se žalobkyně domáhá určení svého předkupního práva k předmětným pozemkům a uložení povinnosti žalované převést pozemky na žalobkyni za stejných podmínek, za jakých je nabyla, eventuálně v případě zamítnutí žaloby určení neplatnosti kupních smluv. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nejsou splněny zákonné podmínky pro vznik předkupního práva žalobkyně k předmětným pozemkům. Stavbou ve vlastnictví žalobkyně je zastavěn pouze pozemek p. č. st. [číslo], na kterém se nachází stavba bez č. p. / č. e. Pozemky p. [číslo] nejsou zastavěné. Na těchto pozemcích se nenachází žádná stavba ve vlastnictví žalobkyně a jiný důvod zakládající vznik předkupního práva žalobkyně není žalované znám. Ohledně pozemku p. [číslo] nebyla žalobkyně v době převodu spoluvlastníkem a v době převodu ani předkupní právo spoluvlastníka neplatilo. Tvrzení, že žalobkyně vydržela užívací právo k pozemku p. [číslo] žalovaná odmítla a poukázala na skutečnost, že v katastru nemovitostí není žádné věcné břemeno ani jiné právo ve prospěch žalobkyně zapsáno. Ohledně pozemku p. č. st. [číslo] je pravdou, že na něm stojí stavba žalobkyně, zákonná podmínka pro předkupní právo přesto není splněna, neboť pozemek p. č. st. [číslo] má výměru 3 m2 a převážná část stavby leží na pozemku p. č. st. [číslo]. Žalovaná potvrdila tvrzení žalobkyně, že parcela [číslo] vznikla oddělením od parcely [číslo] k argumentaci o zastavěnosti pozemku stavbami ve vlastnictví žalobkyně uvedla, že zákonné předkupní právo se nepoužije, jedná-li se o stavby, které součástí pozemku nejsou (§ 3061 o. z.). To jsou podle § 509 o. z. např. inženýrské sítě, vodovody, kanalizace, energetická a jiná vedení a stavby a technická zařízení, které provozně souvisí s inženýrskými sítěmi. Jiné stavby zakládající předkupní právo žalobkyně na pozemku nejsou. Ohledně namítané neplatnosti smluv konstatuje, že chybějící písmeno v názvu žalobkyně nezakládá neurčitost kupujícího a není pravda, že by předseda představenstva nebyl oprávněn za žalovanou jednat. 3. Ke zjištění skutkových okolností případu soud při jednání dne 27. 4. 2021 provedl níže důkazy. Pro úplnost soud uvádí, že návrhu právního zástupce žalobkyně na odročení jednání z důvodu, že se mu nepodařilo zkontaktovat klienta. Dne 2. 4. 2021 telefonicky rozebíral s klientem stav předmětné věci, avšak nedospěli k jednoznačnému závěru. K tomu přímo žalobkyně soudu zaslala přípis, že [titul] [příjmení] jako jediný statutární zástupce žalobkyně není z důvodu prodělání nemoci Covid – 19 dosud schopen vykonávat svou funkci ve společnosti. Jeho pracovní neschopnost zahájená dne 18. 12. 2020 stále trvá a předpoklad zlepšení je 2 měsíce po prodělání lázeňské péče. K tomu byla doložena informace o dočasné pracovní neschopnosti. Nutno podotknout, že obě omluvy byly soudu doručeny 26. 4. 2021, tedy den před jednáním, aniž by tvrzená překážka pro účast při jednání nastala náhle a nepředvídatelně. Žádost o odročení proto nelze považovat za včasnou a soud ji nevyhověl již z tohoto důvodu. Nicméně žádost není dle soudu ani odůvodněná, neboť žalobkyně jako právnická osoba není spjata výlučně s osobou jednatele, ale mohou za ni jednat i její zaměstnanci podle § 161 o. z. a nelze tak obhájit osobní zájem jednatele zúčastnit se jednání soudu, jehož účast nebylo pro soud nezbytná. Žalobkyně byla navíc zastoupena právním zástupcem na základě plné moci, který je povinen hájit její oprávněné zájmy a mohl se k jednání dostavit. Důvodem odročení proto nemůže být skutečnost, že právní zástupce neobdržel při poradě s klientem konkrétní a jednoznačný pokyn, jak dále v řízení pokračovat. Jen na okraj soud podotýká, že jeho rozhodnutí je závislé výlučně na podané žalobě, jejíž sepsání a setrvání na ní bylo zcela v dikci žalobkyně. 4. Výpisem z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je ke dni vydání rozsudku zapsána jako vlastník pozemků p. č. St. [číslo] a [číslo] v [katastrální uzemí], a to na základě kupní smlouvy uzavřené mezi ní jako kupujícím a žalovanou jako prodávajícím dne 27. 1. 2021. Součástí pozemků p. č. st. [číslo] a [číslo] je stavba bez č. p. / č. e. Ohledně pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] je jako výlučný vlastník žalovaná a u pozemku p. [číslo] je žalovaná zapsána jako spoluvlastník podílu ve výši 1/6. Žalovaný mezi spoluvlastníky pozemku p. [číslo] nefiguruje. 5. Kupní smlouvou ze dne 29. 6. 2016 je prokázáno, že [jméno] [příjmení] jako prodávající prodal žalované jako kupující pozemky p. [číslo] p. č. st. [číslo] a spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí]. Kupující je označen jako [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], zastoupená p. [jméno] [příjmení], předsedou představenstva. Ten je také v závěru smlouvy u podpisu označen jako kupující. Na základě této smlouvy byl ve prospěch žalované proveden zápis do katastru nemovitostí s účinky vkladu k 29. 6. 2016. 6. Kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2017 je prokázáno, že [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávající prodala žalované jako kupující pozemky p. č. st. [číslo], p. [číslo] v [katastrální území] [anonymizována dvě slova] [obec]. Kupující je označen jako [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], zastoupená p. [jméno] [příjmení], předsedou představenstva. Ten je také na konci smlouvy u podpisu označen jako kupující. Na základě této smlouvy byl ve prospěch žalované proveden zápis do katastru nemovitostí s účinky vkladu k 21. 3. 2017. 7. Dopisem ze dne 22. 5. 2017 a 28. 2. 2019 žalobkyně uplatnila vůči žalované předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo] a [číslo], p. [číslo] spoluvlastnickému podílu 1/6 na pozemku p. [číslo] v [katastrální území] [anonymizována dvě slova] [obec] a vznesla námitku relativní neplatnosti smlouvy, kterou žalovaná pozemky nabyla. K příjezdové cestě na pozemku p. [číslo] žalobkyně uvedla, že vydržela právo užívání cesty, která se nemalou částí nachází v areálu žalobkyně. Na pozemku p. [číslo] se nachází drobné stavby nezapsané v katastru nemovitostí, jako např. nádrže, el. přípojná skříň, sloupy, závora, kabely, odvodnění atd. 8. Dopisem ze dne 25. 3. 2019 žalovaná mimo jiné navrhla žalobkyni prodej pozemku p. č. st. [číslo], byť to nebude řešit přístup žalobkyně ke stavbě. S výjimkou pozemku p. č. st. [číslo] neshledala žalovaná výzvu žalobkyně důvodnou. 9. Žalobkyně se primárním petitem domáhala určení, že jí náleží předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] v [katastrální uzemí]