86 C 33/2021-69 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala dlužného nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu ve výši 94 532 Kč s přísl. Uvedla, že je vlastnicí domu [adresa] v [obec] a nájemní smlouvou ze dne 9. 1. 2018 přenechala žalované do užívání byt [číslo] ve 2. NP uvedeného domu od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018. Nájemné bylo sjednáno v částce 2 202 Kč měsíčně, úhrada za další služby spojené s užíváním bytu činila 2 257 Kč měsíčně. Od 1. 9. 2019 došlo k navýšení nájemného na 2 283 Kč a od 1. 1. 2021 na 2 580 Kč. Žalovaná na nájemné za leden 2020 uhradila pouze 177 Kč a od února 2020 neuhradila ničeho. Dluh na nájemném a službách za dobu leden 2020 až červenec 2021 činí 94 532 Kč. Dále žalobkyně uvedla, že nájemní smlouva trvala i po uplynutí sjednané doby a k prodloužení došlo konkludentně. K předání bytu došlo 13. 3. 2022. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu zpět pro částku 49 253 Kč s přísl., která představuje dluh na službách spojených s užíváním bytu a požadovala pouze dluh na nájemném ve výši 2 283 Kč měsíčně za leden 2020 až prosinec 2020 a 2 580 Kč měsíčně za leden 2021 až červenec 2021 po odečtení zaplacené částky 177 Kč, celkem 45 279 Kč s přísl. Soud proto řízení částečně zastavil podle § 96 o. s. ř. a rozhodl o vrácení soudního poplatku podle § 10 odst. 4 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích. 2. Žalovaná žádné důkazy nepředložila a k žalobě se nevyjádřila. 3. Výpisem z katastru nemovitostí - listem vlastnictví [číslo] vedeným pro [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], bylo prokázáno, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí], jehož součástí pozemku je dům [adresa]. 4. Smlouvou ze dne 9. 1. 2018 žalobkyně jako pronajímatelka uzavřela s žalovanou jako nájemcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec]. Podle čl. III odst. 1 smlouvy byl nájem sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 a strany vyloučily obnovení nájmu, pokud nájemce užívá byt po skončení nájmu a pronajímatel ho nevyzve k opuštění bytu (§ 2285 o. z.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 2 202 Kč měsíčně a úhrada za spotřebovanou elektřinu a další služby spojené s nájmem, které nejsou v nájmu zahrnuty, se zavázala žalovaná hradit měsíčně paušální částkou 2 257 Kč. Platba nájemného a paušální částky měla být provedena vždy do 15. dne v měsíci. V čl. VI. Smlouvy si strany sjednaly, že odměna majiteli se každoročně zvýší v poměru inflační míry zjištěné příslušným státním úřadem za minulý rok, když základem pro zvýšení je sazba nájemného v minulém roce. 5. Podle změny předpisu plateb žalobkyně činil nájem od února 2018 částku 2 202 Kč, od září 2019 částku 2 283 Kč a od 1. 1. 2021 částku 2 580 Kč. 6. Upomínkou ze dne 30. 9. 2021 žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 94 562 Kč za dlužné nájemné a služby spojené s užíváním bytu v době do ledna 2020 do července 2021, [anonymizováno] žalovaná uhradila pouze 177 Kč, která byla započtena na nájemné za měsíc leden 2020. Nájemné je zde vyčísleno částkou 2 283 Kč měsíčně, služby v částce 2 257 Kč měsíčně a požadováno je také 8 627 Kč jako vyúčtování služeb provedené v květnu 2021. 7. Dopisem ze dne 11. 10. 2021 vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné částky do 15. 11. 2021 s poučením, že v případě nezaplacení bude podána soudní žaloba. Ohledně plateb je uvedeno, že v lednu 2020 bylo na nájemné 2 283 Kč zaplaceno 177 Kč. Jako další dluh je uvedeno nájemné a záloha za služby v měsíci únoru 2020. 8. Usnesením č. 138 ze dne 26. 11. 2020 schválilo zastupitelstvo [územní celek] cenu nájemného u bytových prostor v [adresa] ve výši 50 Kč/m2 měsíčně. 9. Ve zprávě policie ze dne 4. 4. 2022 policie uvedla, že žalovaná se zdržovala na adrese [obec a číslo] do konce února 2022, ale z důvodu opakovaného neplacení nájemného byla z této adresy vystěhována. To souhlasí se zprávou [územní celek] ze dne 1. 4. 2022, podle které žalovaná ukončila 10. 3. 2022 nájem v obecním bytu v [adresa]. 10. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 11. Podle § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. 12. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. 13. Podle § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 14. V řízení bylo nájemní smlouvou prokázáno, že se účastníci dohodli na nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018. Nájem skončil dne 31. 12. 2018 a k jeho prodloužení nedošlo, neboť strany vyloučily možnost aplikace ust. § 2285 o. z. a nesjednaly novou nájemní smlouvu, která musí být podle § 2237 o. z. písemná. Od 1. 1. 2019 tedy žalovaná v bytě bydlela bez právní důvodu a na toto období nelze aplikovat ujednání obsažená v nájemní smlouvě. Žalobkyni však podle § 2295 o. z. vzniklo právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného 2 202 Kč měsíčně, neboť nedošlo k předání bytu ke dni 31. 12. 2018 a žalovaná ho užívala až do února 2022. Soud proto žalobě vyhověl co do částky 41 661 Kč za požadovanou dobu od ledna 2020 do července 2021 (tj. 19 měsíců po 2 202 Kč po odečtení zaplacené částky 177 Kč). K později zvýšenému nájemnému nemohl soud přihlížet, neboť § 2295 o. z. je třeba vykládat tak, že se jedná o nájemné ujednané ve smlouvě, která již skončila. Pro zbývající částku 3 618 Kč s přísl. tedy byla žaloba zamítnuta. 15. Přiznaný úrok z prodlení z dlužné částky od 16. 11. 2021 má oporu v § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a vyplývá z dopisu ze dne 11. 10. 2021, ve které byla žalované poskytnuta lhůta k plnění do 15. 11. 2021. 16. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2, § 146 odst. 2 a § 151 odst. 1,2 o. s. ř. Žalobkyně byla ve věci úspěšná co do částky 41 661 Kč, tj. 44 % předmětu sporu a neúspěch měla v částce 49 253 Kč, tj. 56 %, pro kterou vzala žalobu zpět, aniž by zavinění bylo na straně žalované. Úspěšnější žalované v řízení žádné náklady nevznikly, a proto soud rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. 17. Lhůty ke splnění povinností byly stanoveny v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.