7 C 172/2020-197 — Okresní soud v Sokolově

Žalobci se svým návrhem podaným u zdejšího soudu domáhali, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč spolu s příslušenstvím ve formě úroku z prodlení. Současně požadovali, aby soud určil, že žalovaná je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [číslo] v [katastrální uzemí] v obci [obec]. Žalobu odůvodnili tím, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] se stali vlastníky bytové jednotky [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Kupní cena činila částku 2 150 000 Kč, přičemž částku 400 000 Kč uhradili žalobci z vlastních prostředků a částku 1 720 000 Kč uhradili prostřednictvím úvěru poskytnutého [právnická osoba] Poté co začali žalobci předmětnou bytovou jednotku užívat, zjistili na stěně v suterénu bytu vlhkost zdiva v šíři jednoho metru, s tím, že jako příčina byl označen průnik vodního kondenzátu z neužívaného komína. Žalobcům byla po dohodě se žalovanou poskytnuta sleva z kupní ceny ve výši 15 885 Kč na odstranění předmětné vady, v bytě se však nadále projevovala nadměrná vlhkost, v důsledku čehož nechali žalobci zpracovat znalecký posudek Ing. Martinem Polepilem, který konstatoval, že v případe předmětného bytu se jedná o vady, pro které lze bytovou jednotku užívat pouze provizorně. S ohledem na to, že se žalobci užívají byt i jejich dvě nezletilé děti, odstoupili žalobci dopisem ze dne 17. 12. 2019 od kupní smlouvy. Společně s odstoupením od smlouvy zaslali žalobci žalované i uvedený znalecký posudek a čtyři vyhotovení souhlasného prohlášení o výlučném vlastnictví žalované k bytové jednotce, určená ke vkladu na katastr nemovitostí. Zároveň byla žalovaná požádána, aby tato souhlasná prohlášení podepsala a zaslala k rukám právního zástupce žalobců. Žalovaná však toto souhlasné prohlášení nepodepsala a kupní cenu, poníženou o částku 15 885 Kč žalobcům neuhradila. Dopisem ze dne 9. 1. 2020 sdělila právní zástupkyně žalované žalobcům, že odstoupení od kupní smlouvy považují za neplatné. Žalobci dále uvedli, že nezpochybňují, že by vada váznoucí na předmětné bytové jednotce byla vadou odstranitelnou, rozhodující však je, jaké náklady jsou s odstraněním vady spojené. Žalobci poskytli žalované lhůtu k vrácení kupní ceny do 10. 1. 2020, tato lhůta uplynula marně. Od tohoto data pak požadují i úhradu úroku z prodlení v zákonné výši. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok na úhradu částky 2 134 115 Kč neuznává ani co do důvodu ani její výše. Skutečnosti uvedené žalobci ohledně koupě a financování bytové jednotky nikterak nerozporovala. Poukázala na to, že znalecký posudek Ing. Polepila, na základě něhož přistoupili žalobci k odstoupení od smlouvy, je nekonkrétní, je vypracován povrchně a neuvádí konkrétní příčiny vzniku vlhkosti v bytě. Dále uvedla, že spolu se svým manželem, zřídili v suterénních prostorech domu, které původně nebyly bytovými prostory, šatnu a koupelnu s WC. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením o nezpůsobilosti bytové jednotky, respektive předmětných suterénních prostor k bydlení, když tyto byly před prodejem po dobu 4 let užívány bez vad. Dále poukázala na to, že bytová jednotka byla prodávána s využitím realitního makléře, který žalobce v rámci prohlídky bytu seznámil s faktickým stavem bytové jednotky, a žalobci měli možnost, si nechat na uvedený stav vypracovat odborné vyjádření, jak deklarovali v samotné kupní smlouvě článku 4. bod 4. Dále namítala, že již na základě dodatku č. 1 ke kupní smlouvě ze dne [datum] byly mezi účastníky vady vypořádány, byla jim poskytnuta sleva z kupní ceny v částce 15 885 Kč a proto nelze tyto, již vypořádané vady, opětovně uplatňovat u soudu. Ani samotné odstoupení od smlouvy, nemůže požívat právní ochrany, když v dodatku ke kupní smlouvě účastníci konstatovali, že zaplacením předmětné částky, budou veškeré nároky žalobců z titulu zjištěné a vytčené vady zcela vypořádány a další nároky z titulu uvedené vady (vlhkost zdiva v suterénu) nebudou ze strany žalobců uplatněny. Žalovaná dále namítala, že žalobci si prioritně vybrali jako řešení vadného plnění a odstranění jimi tvrzené skryté vady, postup podle § 2106 odst. 1 písm. c) Zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku, tedy poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny, Tato sleva je kompenzací úhrady zvýšených nákladů na odstranění vady. Podle téhož ustanovení pak platí, že provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího a z tohoto důvodu nemohou nyní ještě žalobci od uzavřené kupní smlouvy odstoupit. Žalovaná dále namítala nedostatek pasivní legitimace žalované. Tvrzené vady spočívají v průniku venkovní vlhkosti do obvodového zdiva z důvodu absence venkovní izolace. A jelikož vnější plášť domu je společnou částí domu, není žalovaná v předmětném sporu pasivně legitimována. Závěrem pak žalovaná ještě doplnila, že realitní makléř provádějící prohlídku prodávané bytové jednotky, seznámil žalobce podrobně s faktickým a technickým stavem nabízené jednotky, přičemž je informoval o zvýšené vlhkosti venkovního obvodového zdiva budovy a nabídl žalobcům, jako příslušenství bytové jednotky i čističku vzduchu a odvlhčovač. Žalobci tedy nemohou nyní tvrdit, že se jednalo o skrytou vadu, když s vědomím zvýšené vlhkosti bytovou jednotku již kupovali. Za účelem zjištění rozsahu pronikající vlhkosti v suterénních prostorách bytové jednotky a vyjádření se k její zjevnosti, nechal soud zpracovat znalecký posudek [celé jméno znalce], znalcem v oboru stavebnictví. Ten ve svém znaleckém posudku ze dne 12. 5. 2021 dospěl k závěru, že v suterénních prostorách bytové jednotky se vyskytuje vlhkost obvodových stěn, která je patrná na základě pozorování vlhkostních map a výronů sanytru. Příčinou vlhkosti je kapilární vzlínání zatékající povrchové vody k základům suterénních stěn a dále i kondenzace vodní páry na povrchu suterénních stěn. Tato vlhkost se v místech musela vyskytovat i v roce 2018, míra vlhkosti se pravděpodobně zvýšila po provedení terénních úprav v okolí budovy. Stáří domu lze odhadnout na cca 90 let, kdy v této době se izolace suterénních prostor neprováděla. Dům tedy není izolován vodorovnou izolací a dodatečně provedená svislá hydroizolace nopovou fólií u severovýchodní obvodové zdi je porušená a má sníženou funkčnost. Závěrem pak znalec uvádí, že zvýšená vlhkost povrchu suterénních zdí významně snižuje užitnou jakost bytové jednotky, kdy vlivem vlhkosti může docházet k postupnému rozvoji plísní, které mohou způsobovat zdravotní problémy obyvatel, zvláště alergické reakce. Při svém výslechu pak znalec ještě doplnil, že budova, ve které se nachází předmětná bytová jednotka je umístěna u silnice, kdy voda stékající ze silnice zatéká blíže nezjištěným způsobem pod budovu. Předmětem zkoumání znalce byla místnost nacházející se v suterénu bytu. Při vizuální prohlídce bylo patrné, že je zde zvýšená vlhkost, díky mapám vlhkosti na stěnách a výronu sanytru. Znalec dále uvedl, že vlhkost zhruba do 3 % ve zdi je přípustná, avšak nad tuto mez je již potřeba provádět opatření, jelikož vlhkost proniká ze zdí i do prostoru a zvyšuje vlhkost vzduchu v místnosti. Na snížení vlhkosti vzduchu může mít vliv odvlhčovač a dále větrací zařízení, které je umístěno ve stěně suterénní místnosti cca 1,7 metru na podlahou, které má odvádět vzduch ven z místnosti, toto větrací zařízení však nebylo v době prohlídky znalcem funkční. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je realitním makléřem, který měl na starost prodej předmětné bytové jednotky a zároveň je obyvatelem shodného domu, ve kterém se bytová jednotka nachází. Prodej bytu realizoval na základě žádosti pana [příjmení] z května 2018. Uvedl, že před manželi [příjmení] v bytě bydlela paní [příjmení], která provedla rozšíření bytu o suterénní prostory, které byly původně součástí sklepa. Ještě před zveřejněním nabídky pořídil svědek v bytě fotodokumentaci. Poté co byla zveřejněna na realitních serverech nabídka na prodej bytu, proběhlo nejméně 10 prohlídek se zájemci. Dále uvedl, že vlhkost v suterénu bytu byla evidentní, nikterak jí před zájemci nezatajoval. Byla znatelná zejména, když se přecházelo zpět ze suterénu do patra, byl tam patrný rozdíl teplot. Z toho důvodu se v bytě nechávala zapnutá čistička vzduchu a odvlhčovač. Svědek žalobce na vlhkost upozornil a nabídl jim i přenechání odvlhčovače. Byt se prodával 3,5 měsíce, což je dlouhá doba s porovnání s jinými byty, pravděpodobně z důvodu suterénu v bytě, který se obecně hůře prodává. Svědek neměl povědomí o funkčnosti větracího zařízení napojeného na venkovní solární panel. Svědek dále uvedl, že on sám má ve svém bytě problémy s vlhkostí a to bydlí ve 2. patře domu. Dále uvedl, že v době kdy probíhala prohlídka, nebyla žádná vlhkost na zdech patrná. Dále uvedl, že dole v koupelně zapaloval vonné svíčky, aby navodil krásnou atmosféru při prohlídkách potencionálních zájemců. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je obyvatelkou shodného domu, v němž se nachází předmětná bytová jednotka. Žije zde již 16 let. V bytě žalobců se byla podívat po rekonstru