8 C 55/2021-68 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobou ze dne 25.3.2021 se žalobce domáhal, aby soud rozhodl o tom, že se zrušují jednotky [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí], [územní celek] a bytové spoluvlastnictví se mění na ideální podílové spoluvlastnictví pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a budovy [adresa], na nichž: a. žalobci náleží ideální spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] b. prvému žalovanému podíl o velikosti [číslo] c. druhé žalované podíl o velikosti [číslo], že se ideální podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc.č. st. [anonymizováno] zrušuje a vypořádává tak, že pozemek se rozděluje dle geometrického plánu [číslo] [rok] vyhotoveného [právnická osoba] - [anonymizována tři slova] na tři pozemky, z nichž a. pozemek parc.č. st. [číslo] se přikazuje do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, každému v rozsahu ½, b. pozemek parc.č. st. [číslo] a pozemek parc. [číslo] se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce, že se ideální podílové spoluvlastnictví účastníků k budově [adresa] zrušuje a vypořádává tak, že se přikazuje rozdělení budovy na dvě samostatné budovy dle návrhu na dělení domu projektanta Ing. Jana Schradera, přičemž: a. budova na povrchu pozemku parc.č. st. [číslo] se přikazuje do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, každému v rozsahu ½ b. budova na povrchu pozemku parc.č. st. [číslo] se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobce, že žalobce je povinen uhradit do 3 dnů od právní moci rozsudku 1. žalovanému částku 7 265Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], že žalobce je povinen uhradit do 3 dnů od právní moci rozsudku 2. žalované částku 7 265 Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [anonymizováno]. Žalobu odůvodňuje tím, že účastnící jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc.č. st. [anonymizováno] (dále jen„ pozemek [anonymizováno]“) a na něm stojícího domu [adresa] (dále jen„ dům“) v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] kdy předchůdkyní účastníků, paní [jméno] [příjmení], bylo v roce 1997 vymezeno 7 jednotek ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Z těchto jednotek pak jednotka [číslo] náleží do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, z nichž každému na této jednotce náleží ½. Uživatelem této jednotky je prvý žalovaný. Všechny ostatní jednotky - [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] (5 bytů a jeden nebytový prostor) jsou ve výlučném vlastnictví žalobce. Žalobci na pozemku 121 a společných částech domu náleží většinový spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] (cca 68,54 %). Žalovaným na pozemku 121 a společných částech domu náleží společně podíl o velikosti [číslo] (cca 31,46 %), tj. každému z nich podíl o velikosti [číslo] (cca 15,73 %). Dům je ve tvaru obráceného„ L“, v jehož severní části se nachází bytová jednotka [číslo] ve spoluvlastnictví žalovaných, všechny ostatní jednotky ve vlastnictví žalobce se nachází v jižní části domu, přičemž každá z částí domu má svůj samostatný vchod. K severní části domu dále přiléhá pozemek parc. [číslo] (dále jen„ pozemek [anonymizováno]“), zapsaný na listu vlastnictví [číslo] ve vlastnictví žalovaných (každému z nich náleží ½ pozemku [anonymizováno]), kdy přes tento pozemek [anonymizováno] vede přístupová cesta k jednotce [číslo] kterou vlastní žalovaní. Každý z účastníků fakticky pak spravuje a udržuje„ svou“ část domu, kterou obývá, účastníci nevedou žádný společný fond oprav nebo služeb, z něhož by se hradily náklady na správu či opravu domu. Dům se tedy fakticky sestává ze dvou samostatných částí, z nichž každá strana užívá výhradně jednu část se samostatným přístupem, a jednoduchou stavební úpravou (příčkami) je možné bez větších nákladů dům reálně rozdělit na dvě samostatné budovy. Společný pozemek [anonymizováno], na němž dům stojí, je zastavěn pouze zčásti domem a jeho severozápadní část je v ploše 231 m2 nezastavěná a je využívána jako zeleň, manipulační plocha a příjezdová cesta k jižní části domu, kterou užívá žalobce. Mezi účastníky, resp. mezi žalobcem a žalovaným 1), vznikaly a vznikají nejrůznější spory (řešené i policií), které se týkají především užívání nezastavěné části pozemku [anonymizováno], spory jsou trvalé a dle žalobce není reálná šance na změnu tohoto stavu. Žalobce má s ohledem na přístup do své části domu přes tento pozemek větší potřebu nezastavenou část pozemku [anonymizováno] využít a chce jej též využívat jako manipulační plochu a zahrádku. Žalovaní naproti tomu ke shodnému účelu, tj. jako přístup do jejich části domu, manipulační plochu a zeleň, mohou užívat a užívají pozemek [anonymizováno], který je v jejich vlastnictví. Žalobce pak dne 16.2.2021 žalovaným zaslal návrh na vypořádání spoluvlastnictví, v němž navrhl budovu reálně rozdělit, kdy každému by náležela ta část budovy, kterou užívá, nezastavěná pozemku p. [číslo] by připadla žalobci za částku na vypořádání podílu ve výši 14530Kč, přičemž při nabídce výše vypořádacího podílu za nezastavenou část pozemku [anonymizováno] vycházel žalobce z informace od [územní celek], podle které se pozemky v [katastrální uzemí] prodávají za cenu 150Kč bez DPH za stavební pozemek a ostatní pozemky, které nejsou určené k zástavbě (např. zahrad), za 28Kč. Žalobcem nabízená cena - 200 Kč m2 za nezastavenou část pozemku [anonymizováno] - tuto místně obvyklou cenu převyšuje. Žalovaní pak návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví svým dopisem ze dne [datum] odmítli bez jakéhokoli vysvětlení či protinávrhu. Žalobu žalobce opírá o ustanovení § 1140 občanského zákoníku, podle kterého nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví, žalobci nezbývá než se obrátit na soud, neboť společná správa domu a užívání pozemku [anonymizováno] za současného stavu není vzhledem ke vztahům mezi účastníky bez ingerence soudu možná. Reálné rozdělení domu a pozemku [anonymizováno], jak žalobce navrhl výše, představuje dle jeho názoru rozumný a spravedlivý způsob, jak právní vztahy mezi účastníky trvale upravit. K žalobě žalobce připojil situační plán, informace z katastru nemovitostí – pozemek [anonymizováno], návrh na dělení domu od projektanta Ing. Jana Schradera, geometrickým plánem dělení pozemků [číslo] [rok], sdělením [územní celek] ohledně ceny pozemků, dopis žalobce ze dne 16.2.2021, dopis žalovaných ze dne 28.2.2021. 2. V rámci repliky k vyjádření žalovaný žalobce v zásadě serval na svém návrhu, s ohledem na neshody účastníků považuje za rozumné ukončit režim spoluvlastnictví, dělení nemovitosti lze ošetřit formou věcných břemen. Rozdělení pozemku za budovou pak nepovažuje za rozumné s ohledem na tvar a velikost podílů, je připraven hodnotu podílu žalovaných vyplatit. Nabídku na odkoupení podílu od žalovaných musí žalobce zvážit s ohledem na své finanční možnosti. Cena nemovitosti není známá, bylo by proto vhodné ustanovit znalce za účelem zjištění její ceny, konkrétně, aby znalec stanovil obvyklou tržní cenu jednotky [číslo] která náleží žalovaným, a dále aby též stanovil obvyklou tržní cenu pozemku [adresa] vzniklého oddělením dle geometrického plánu, a to pro případ, že by se účastníci po stanovení ceny jednotky nedohodli na odprodeji, a bylo tak nutno hledat jinou cestu vypořádání spoluvlastnictví. 3. Při prvním jednání se žalobce nebránil smírnému řešení, žalobce souhlasil s mediací, s žalovanými se shodl i na osobě mediátora. Při druhém jednání uvedl, že mimosoudní řešení stále mezi účastníky možné, v rámci mediace byla řešena jen část celého sporu, která se týká nezastavěné části pozemku budovou a jeho rozdělení a vypořádání, při mediaci nebyla řešena přeměna bytových jednotek na podílové spoluvlastnictví, kdy s tím je spojena řada technických otázek, vyřešení věcných práv, shodu by bylo možné nalézt, avšak v této souvislosti by musel být vyřešen řešen i určitý kompenzační podíl pro žalobce. Žalobce má za to, že bytové spoluvlastnictví lze vypořádávat i soudní cestou, kdy tedy dovozuje, že pokud je v rámci vypořádání možné rozhodnout o vzniku bytových jednotek soudní cestou, je takový postup možný i v obráceném gardu, kdy soud rozhodne o přeměně bytového spoluvlastnictví na podílové spoluvlastnictví, respektive na dvě samostatné věci ve výlučném vlastnictví. Dále žalobce doplnil, že jednal o možném prodeji svých bytových jednotek, což by v dané věci celý spor i vyřešilo, avšak k uzavření kupní smlouvy nedošlo, přičemž aktuálně jeho bytové jednotky k prodeji již nenabízí. Z hlavní důvod podané žaloby pak označuje spory účastníků ohledně užívání nezastavěné části pozemku budovou, ve které jsou vymezené předmětné bytové jednotky, kdy celou věc by mohlo vyřešit zrušení bytového spoluvlastnictví a rozdělení celé budovy na dvě samostatné věci, včetně dvou samostatných pozemků. V jejich případě pak společenství vlastníků jednotek ve smyslu