44 C 326/2022-145 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobkyně se domáhala uložení povinnosti žalovanému zaplatit 41 075,92 Kč s úrokem z prodlení 8,5 % od 1. 12. 2021 do zaplacení, neboť žalovaný byl dle smlouvy z [datum], 11/ 2019, nájemcem bytu 64 v [obec], [ulice a číslo], vlastněného žalobkyní. Žalovaný dluží 41 075,92 Kč z vyúčtování spotřebovaných služeb za 2019, 2020. Za 2019 dle faktury z 16. 4. 2020, [číslo], se splatností 31. 8. 2020, vznikl nedoplatek 26 751,96 Kč, po započtení kauce 25 400 1 351,96 Kč. Za 2020 vznikl dle faktury z 23. 4. 2021, [číslo], nedoplatek 39 723,96 Kč se splatností 31. 8. 2021. Úrok je žádán od marného uplynutí lhůty k zaplacení, již žalobkyně stanovila v upomínce z 18. 11. 2021. Žalovaný byl v mailu z 22. 5. 2019 informován, že rozpis záloh v evidenčním listu je jen orientační, nezáleží, jak jsou jednotlivé položky rozdělené, na jeho přání lze dojít k jejich úpravě, dále z čeho je složena položka teplá voda; žalovaným bylo reagováno, že je vše v pořádku. Dopisem z 5. 5. 2020 pak bylo podrobně sděleno a vysvětleno, jak probíhá rozúčtování nákladů. Žalobkyně i nadále žalovanému vysvětlovala vzniklý nedoplatek, umožnila nahlédnutí do dokumentace a pořízení kopií. Žalovaný od počátku věděl, že se jedná jen o zálohy, nikoli konečnou částku.. Vyúčtování za 2019 bylo istou Česká republika vystaveno 8. 4. 2020, žalobkyně tedy nemohla tušit, že se žalovaný choval nehospodárně, nadměrně užíval teplou vodu, z toho důvodu nemohla zálohy navýšit. Žalobkyně netuší, jak žalovaný došel k závěru, že měl spotřebovat 165 gigajoulů energie. Vyúčtování služeb uživatele 2019 je jen 1 z podkladů pro vystavení konečné faktury a týká se nákladů za společné služby bez daně z přidané hodnoty. Složená jistota v souladu s nájemní smlouvou může být použita k úhradě dluhu. Upomínka z 18. 11. 2021 byla odeslána, avšak žalovaný si ji po dobu úložní doby nevyzvedl, což nemůže jít k tíži žalobkyně; upomínka byla odeslána žalovanému, neboť jeho zástupce nedisponoval generální plnou mocí. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, neboť byt užíval s družkou a později i novorozenou dcerou. Dle nájemní smlouvy se zavázal platit měsíční zálohy na služby 4 500 Kč. Bylo mu doručeno oznámení o nedoplatku vyúčtování na služby za 2019 26 751,96 Kč, jejž telefonicky reklamoval 8. 5. 2020, žalobkyně písemně 18. 5. 2020 sdělila, že pochybení nebylo zjištěno. Žalovaný 28. 5. 2020 prostřednictvím zástupce podal námitky k způsobu a obsahu vyúčtování. Poukazuje na to, že mu byl předán evidenční list platný od 1. 6. do 31. 12. 2019, v němž byly rozepsány zálohy na konkrétní služby. Z faktury [číslo] ve spojení s dalšími podklady vyplývá, že nedoplatek je tvořen zejména náklady za ohřev vody 25 351,75 Kč, přitom za tuto položku žalobkyně zálohu nevybírala, ani neinformovala. Spotřeba vody a vytápění byly již zahrnuty v položkách vodné a vytápění 3 100 Kč měsíčně; to, že zálohy na topení zahrnují ohřev vody, je uvedeno i v příloze k faktuře. Totožný rozpis služeb a záloh byl žalovanému doručen evidenčním listem pro 2020. Uvedenému nedoplatku by odpovídaly zálohy 8 700 Kč, o 4 200 Kč více, než bylo sjednáno. Při obdobné velikosti bytových jednotek v [obec] se náklady na služby pohybovaly v rozmezí 2 500 až 4 500 Kč, v žádném případě téměř 9 000 Kč. Žalovaný byl při uzavření smlouvy ujištěn, že zálohy odpovídají skutečným nákladům, nebudou dále navyšovány; jednáním žalobkyně po téměř roce se měl dozvědět, že náklady jsou téměř 2násobné. Žalobkyně měla změnit přiměřeně výši záloh a oznámit to písemně žalovanému, opačný postup je pochybný a v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný se 16. 6. 2020 dostavil do sídla žalobkyně za účelem nahlížení do podkladů, z nichž vyplývalo, že odebírala teplenou energii pro přípravu teplé vody od 1. 1. do 31. 12. 2019 se zálohami 21 200 Kč, celkové množství dodané energie pro všechny jednotky bylo 380 gigajoulů za 217 498 Kč, na zálohách vybráno 221 219,58 Kč. Žalovaný měl od 1. 6. do 31. 12. 2019 spotřebovat 165 gigajoulů, více než 1/2. Dále se rozchází údaj o nedoplatku dle faktury [číslo] s vyúčtováním služeb uživatele z 21. 4. 2020, v němž je uvedeno 8 185 Kč. Z faktury z 13. 2. 2020 od [jméno] [příjmení] - [anonymizována dvě slova] vyplývá, že žalobkyně za teplo měla přeplatek 4 277 Kč, nedoplatek žalovaného by se jistě projevil i v tomto vyúčtování. Na námitky z 26. 6. 2020 žalobkyně již nereagovala, nevyhověla žádosti o vrácení jistoty 25 400 Kč, dokonce ji neprávem započetla. Faktura nemůže být titulem zakládajícím pohledávku. Žalobkyně ohledně částky vyúčtované fakturou [číslo] komunikovala s žalovaným prostřednictvím jeho zástupce, jenž žádal, aby tomu tak bylo nadále. Upomínka z 18. 11. 2021 mu adresována nebyla. Žalobkyně převzala od žalovaného byt 29. 5. 2020. Z faktury [číslo] vyplývá, že žalovaný má hradit za služby za 2020 pouhých 5 měsíců, což by znamenalo, že by měl hradit 11 882,60 Kč (měsíčně), skoro 2krát vyšší částku, než byla jako záloha stanovena. 3. Žalobkyně umožnila od [datum] žalovanému, spolu s paní [příjmení], v [obec a číslo], [ulice a číslo], užívat byt [anonymizováno] ve 3. nadzemním podlaží o velikosti 2 + kuchyňský kout, 84,2 metrů čtverečních; žalovaný se vedle nájemného zavázal platit do posledního dne přecházejícího měsíce zálohy na služby 4 500 Kč (voda 800 Kč, vytápění 2 300 Kč, elektřina společných prostor, odpad, úklid po 120 Kč, elektřina 1 000 Kč, údržba 40 Kč), za 24. až 31. 5. 2019 1 161 Kč, s tím, že při změně okolností se přiměřeně jejich výše změní, změnu žalobkyně písemně oznámí; vyúčtování služeb mělo být splatné do 15 dnů, žalovaný byl oprávněn nahlížet do příslušných dokumentů v sídle žalobkyně, reklamovat vyúčtování do 15 dnů od doručení; při prodlení byla žalobkyně oprávněna žalovaného upomenout upomínkou odeslanou na adresu bytu, případně později sdělenou, při nepřevzetí se písemnost považovala za doručenou 3. den od uložení na poště; žalovaný se zavázal k zajištění splnění smluvních povinností poskytnout jistotu 25 400 Kč, rozhodnutí o jejím užití bylo ponecháno na volbě žalobkyně; smluvně neupravené vztahy se měly řídit zákonem 89/2012 Sbírky, občanský zákoník, a dalšími obecně závaznými předpisy. Žalovaný nájemné, zálohy a jistotu řádně hradil. Ještě před vznikem nájmu, 22. 5. 2019, žalobkyně žalovanému vysvětlila, že rozpis záloh v evidenčním listu je jen orientační, při ročním rozúčtování se bere celková částka všech uhrazených záloh, je jedno, jak je rozděleno, lze to upravit, pokud žalovaný chce; teplá voda je složena z nákladů na studenou vodu a její ohřev, rozúčtování tepla a vody provádí ista Česká republika, rozúčtování ostatních služeb žalobkyně; žalovaný sdělil, že to je v pořádku. Od 1. 8. 2019 užívala byt i další osoba (dítě). V 2020 zůstaly zálohy stejné. Fakturou - daňovým dokladem z 16. 4. 2020, [číslo], bylo provedeno vyúčtování služeb za 2019, náklady zjištěny 10 565,61 Kč (otop), 39 763,09 Kč (studená voda 13 170,61 Kč, ohřev vody 25 351,75 Kč, úklid společných prostor 1 240,73 Kč), 9 084,26 Kč (elektřina 8 089,53 Kč, odvoz odpadu 337,06 Kč, deratizace 154,49 Kč, údržba chodby 17,08 Kč, náklady rozúčtování 486,10 Kč), po odečtení předepsaných záloh 32 661 Kč zbývalo k úhradě 26 751,96 Kč, jejichž splatnost určena na 31. 8. 2020. V písemnosti z 18. 5. 2020 žalobkyně žalovanému oznámila, že reklamaci neuznala, neboť vycházela ze stavu jednotlivých měřičů při převzetí bytu a ke konci roku, jež jsou následně zaneseny do rozúčtovacího programu. Žalovaný prostřednictvím zástupce Dr. [anonymizováno] odeslal námitky z 28. 5. 2020, v nichž nesouhlasil s nedoplatkem za ohřev vody 25 351,75 Kč, neboť spotřeba vody a vytápění byly zahrnuty v měsíční částce 3 100 Kč; požádal o zaslání podkladů pro náklady na služby (především ohřev), jež žalobkyně hradila poskytovateli, a o vrácení jistoty. Žalobkyně odpověděla prosbou o odůvodnění, co je ve vyúčtování špatně, reklamaci neshledala oprávněnou, neboť spotřeba teplé vody a tepla je závislá na chování a individuálních potřebách nájemce, podklady není povinna posílat, nýbrž umožnit nahlížet. Žalovaný podal námitky s tím, že žalobkyně měla u [jméno] [příjmení] - [anonymizována dvě slova] za 2019 přeplatek za úhradu tepla 4 277 Kč, pokud by žalovanému vznikl takový nedoplatek, v takovém vyúčtování u dodavatele by se to projevilo; celkové dodané množství energie pro všechny byty bylo 380 gigajoulů za 217 498 Kč, žalovaný měl spotřebovat 165 gigajoulů, více než 1/2, v letech 2017, 2018 byla spotřeba téměř 2násobně nižší, statisticky byla průměrná spotřeba bytu s plochou 70 metrů čtverečních kolem 25 gigajoulů ročně. Žalobkyně žalovanému prostřednictvím Dr. [anonymizováno] sdělila, že námitky opětovně neuznává. Celkové dodané množství tepelné energie pro všechny byty v předmětném domě, kde bylo asi 6 jednotek, bylo 380 (otop 228, ohřev 152) gigajoulů za 217 498 (otop 130 498,80, ohřev 86 999,20) Kč. Žalobkyně na nedoplatek dle faktury [číslo] započetla jistotu 25 400 Kč. Fakturou - daňovým dokladem z 23. 4. 2021, [číslo], bylo provedeno vyúčtování služeb za 2020, náklady