10 C 50/2023-145 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobce se domáhal zaplacení žalované částky. V žalobě uváděl, že on a žalovaný dne 29. 2. 2020 uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu, prostřednictvím které žalovaný žalobci podnajal byt [číslo] o velikosti 1+1 na adrese [adresa], včetně příslušenství. Podnájem byl následně prodloužen podnájemní smlouvou ze dne 1. 3. 2021 a poté ze dne 16. 5. 2022. K podnájemním smlouvám byla vždy uzavřena tzv. smlouva o výši nájemného. Dohodou o ukončení podnájmu bytu ze dne 27. 11. 2022 byl podnájem ukončen ke dni 27. 11. 2022. S ohledem na skutečnost, že žalovaný je nájemcem družstevního bytu, ke kterému vykonává de facto práva vlastníka a podnájemní smlouvy sloužily k zajištění bytové potřeby žalobce, je nutné na práva a povinnosti z podnájemních smluv aplikovat ustanovení občanského zákoníku o nájmu domu a bytu. Na základě podnájemních smluv a smluv o výši nájemního se žalobce vedle podnájemného zavázal žalovanému hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jejichž rozsah byl sjednán jako: dodávky elektrické energie, dodávky vody, vodné a stočné a vytápění. Zálohy platil žalobce v období od března 2020 do února 2021 ve výši 500 Kč za elektrickou energii a 2 300 Kč za ostatní služby, přičemž za poměrnou část února 2020 žalobce po dohodě stran neplatil podnájemné ani služby, v období od března 2021 do února 2022 ve výši 300 Kč za elektrickou energii a 2 300 Kč za ostatní služby, v období od března 2022 do listopadu 2022 ve výši 600 Kč za elektrickou energii a 3 000 Kč za ostatní služby. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. V rozporu s touto povinností žalovaný po celou dobu trvání podnájmu ani po jeho skončení nepředložil řádné vyúčtování služeb s výjimkou vyúčtování elektrické energie, když žalobci předkládal pouze vyúčtování služeb Bytového družstva [ulice a číslo], z nějž však není zjevné, kolik žalobce na jednotlivé služby uhradil, když vyúčtování obsahuje též řadu dalších položek, které žalobce nebyl povinen hradit. S ohledem na tuto skutečnost, vychází žalobce při výpočtu přeplatku na zálohách na dodávky vody, vodné a stočné a vytápění z těchto dokumentů, ze kterých plyne, že za rok 2020 žalobce zaplatil částku 23 000 Kč, přičemž výše nákladů na služby činila 7 870,42 Kč, za rok 2021 žalobce zaplatil částku 27 600 Kč, přičemž výše nákladů na služby činila 15 255 Kč. Za rok 2022 tak žalobci na zálohách na služby vznikl přeplatek 15 129,60 Kč a za rok 2021 12 345 Kč, tedy celkem ve výši 27 474,6 Kč. Z tohoto přeplatku žalovaný žalobci zaplatil pouze 1 650 Kč za rok 2020. Žalobci vznikl též nárok na uhrazení zákonných úroků z prodlení, a to vždy nejpozději od 1. 6. následujícího kalendářního roku, když měl žalovaný dle podnájemní smlouvy přeplatek uhradit do 30 dnů od jeho uhrazení ze strany Bytového družstva [ulice a číslo], přičemž vzhledem k absenci jiné informace tento okamžik žalobce dovozuje k poslednímu dni lhůty pro vyúčtování. 2. Na základě podnájemních smluv vznikla žalobci povinnost složit k rukám žalovaného jistotu ve výši 14 000 Kč, což učinil dne 15. 2. 2020. Dle § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Při skončení nájmu žalovaný žalobci jistotu nevrátil a neučinil tak ani ke dni 27. 12. 2022, který si jako lhůtu pro vrácení jistoty strany sjednaly v dohodě o ukončení podnájmu ze dne 27. 11. 2022. Žalobce má zároveň nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí nejméně do dne splatnosti, přičemž vyloučení tohoto práva v podnájemních smlouvách je nutno považovat pro rozpor s ustanovením § 2235 odst. 1 občanského zákoníku za neplatné. Úroky z jistoty odvozuje žalobce od obvyklých sazeb úroků na spořících účtech, poskytovaných bankami na území ČR, přičemž tato sazba by v průměru za dobu poskytnutí jistoty mohla činit 3 %, což z výše jistoty ode dne poskytnutí do dne, kdy měla být jistota nejpozději vrácena, činí 1 205 Kč. 3. Žalobce žalovanému dne 6. 2. 2023 zaslal předžalobní výzvu k úhradě, kterou požadoval vrácení jistoty, vydání vyúčtování služeb a přeplatku. 4. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal, že ho žalobce žaluje, že mu neoprávněně naúčtoval položku„ BD-nájemné“ neboli platba do fondu oprav a že mu nevrátil kauci 14 000 Kč do 30 dnů od ukončení nájemního vztahu, přitom při podpisu podnájemní smlouvy a smlouvy o ceně za podnájem žalovaný žalobci ukázal výpočtový list bytového družstva, na kterém je stanovena výše plateb výše plateb bytovému družstvu za předmětný byt při obsazenosti 1 osobou. Ta činila 2 300 Kč měsíčně. Žalovaný se s žalobcem ústně dohodl, že celá tato částka bude uvedena ve smlouvě jako cena za služby spojené s užíváním bytu a bude stejně tak vyúčtovaná na konci účtovacího období. Vyúčtování služeb bytového družstva bude zároveň sloužit jako vyúčtování služeb za podnájem. K tomuto tvrzení neexistuje písemný dodatek ke smlouvě, ale je možno tuto skutečnost dovodit z toho, že ve smlouvě je uvedeno„ náklady spojené s provozem….a ostatní plnění spojená s užíváním předmětného družstevního bytu“ a dále pak výčet nejběžnějších položek jako vodné, stočné a teplo…a celkovou částku 2 300 Kč. Tím, že se žalovaný s žalobcem dohodli na platbě všech položek na výpočtovém listě, předpokládal žalovaný tento výčet jako dostatečný. Dne 22. 4. 2021 zaslal žalovaný žalobci přes aplikaci Messanger vyúčtování služeb za rok 2020. Z komunikace přes tuto aplikaci je jasné, že žalobce s vyúčtováním souhlasil včetně započtení přeplatku ve výši 3 300 Kč při příští platbě nájmu. Dne 3. 5. 2022 v rámci komunikace přes SMS zprávy zaslal žalovaný žalobci vyúčtování služeb za rok 2021. Z této komunikace je opět jasné, že žalobce s vyúčtováním souhlasil včetně zaplacení nedoplatku ve výši 4 093 Kč, který následně zaplatil dne 5. 5. 2022. Dne 1. 5. 2022 proběhlo podepsání na období od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2023. Účastníci se dohodli na zvýšení celkové částky za pronájem bytu na 9 600 Kč, a to tak, že se nájem zvýšil na 6 000 Kč, zálohy na služby na 3 000 Kč a zálohy na elektřinu na 600 Kč. Žalobce s navýšením souhlasil, navýšení záloh za služby a elektřinu dokonce navrhl sám. Žalovaný současně požádal bytové družstvo o vystavení nového výpočtového listu, kde budou navýšeny zálohy dle dohody účastníků. Ten obdržel dne 10. 6. 2022. Žalovaný odkázal na komunikaci k tomuto navýšení záloh a novému výpočtovému listu, kdy odkázal na to, že žalobce výslovně uvedl„ Potřebuji mít v ruce výši záloh, ať předejdu dalšímu nedoplatku“. Dalo by se to pak dát i do číslovaného dodatku smlouvy. Z komunikace je tak zřejmé, že žalobce přesně věděl, že platí zálohy stanovené ve výpočtovém listě a znal všechny položky, které jsou ve výpočtovém listě uvedeny a souhlasí s tím, že je bude platit jako služby spojené s užíváním družstevního bytu. Stejně tak věděl, že vyúčtování služeb bude probíhat tak, že vyúčtování služeb družstva za minulé období bude zároveň sloužit jako vyúčtování služeb spojených s pronájmem družstevního bytu žalobci. 5. Pokud jde o vrácení kauce 14 000 Kč, žalovaný žalobci slíbil, že kauci vrátí okamžitě, jakmile dostane vyúčtování služeb a elektřiny za rok 2022. O vyúčtování požádal ČEZ i družstvo ještě v listopadu 2022, od ČEZu je dostal v lednu 2023 a přeplatek žalobci okamžitě vrátil. Na družstvu žádost několikrát urgoval. Odpověď byla, že vyúčtování družstva bude na konci dubna 2023. Žalovaný žádal družstvo alespoň o odhad, že provedl alespoň částečné vyúčtování. Žalobci pak navrhl kompromisní řešení, že by provedl nějaké částečné vyúčtování, že by sazby roku 2021 navýšil o 50 %, to žalobce odmítnul. Otázka je, jestli existuje nějaká kauce, neboť žalobce nezaplatil nájem za měsíc listopad 2022 a od 16. 11. 2022 nabíhá smluvní pokuta ve výši 240 Kč za každý den prodlení. Žalobce si totiž do nájmu započetl cenu opravy sprchové vaničky v ceně 9 176 Kč. 31. 10. 2022 žalobce žalovanému oznámil, že je závada na prasklé odpadní trubce od vaničky. Žalovaný žalobci navrhl rozdělit náklady 50:50, což žalobce odmítl. Další návrh žalovaného byl, že přijede a zajistí opravu na vlastní náklady ve středu dne 2. 11. dopoledne, ale žalobce nesouhlasil s tím, že žalovaného mezi svoje věci nevpustí. Nakonec žalobce zajistil opravu sám bez souhlasu žalovaného, vyměnil však nejen prasklou trubku, ale i celou sprchovou vaničku a panty u sprchového koutu. Cena opravy byla 9 176 Kč. K tak rozsáhlé opravě však nebyl důvod, neboť závada byla pouze v odpadní trubce, kterou lze koupit běžně do 300 Kč. Žalovaný žalobci jasně řekl, že bude akceptovat cenu opravy do výše 2 500 Kč. Žalobce dle názoru žalovaného cenu opravy navýšil úmyslně, aby se nejednalo o běžnou opravu, kterou by musel hradit sám. Cenu opravy pak odečetl od nájmu za listopad 2022. Žalovaný žalobci oznámil, že