12 C 16/2018-411 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobou došlou soudu dne 4. 1. 2018 se žalobce vůči žalovanému domáhal náhrady újmy ve výši 40 258 Kč s příslušenstvím. V rámci odůvodnění žaloby uvedl, že od 30. 12. 2016 je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v prvním nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] – [obec], na adrese [adresa], s tím, že se jedná o byt o dispozici 2+kk s evidovanou i užitnou plochou 40,35 m2 (dále též jen„ předmětná bytové jednotka“ či„ předmětný byt“). V době, než se stal žalobce vlastníkem této bytové jednotky, do ní žalovaný svévolně přerušil dodávku studené i teplé vody a topení. Přestože žalobce žalovaného opakovaně žádal o obnovení dodávky těchto médií (nejprve ústně, dne 12. 4. 2017 e-mailem), došlo k tomu až po několika měsících. Žalovaný nejprve žalobce odkázal na správce – [právnická osoba], ten pověřil [právnická osoba] [anonymizováno], která však zjistila nefunkční uzávěry na stoupačce, jejichž výměna byla zajištěna až dne 2. 11. 2017, poté, co žalobce žalovaného vyzval k náhradě škody. Dodávka vody a tepla byla obnovena až 14. 12. 2017. Žalobce byt koupil za účelem jeho pronájmu a vytváření zisku. Kvůli přerušení dodávky vody a tepla nebylo možné byt řádně užívat, resp. ho pronajímat. Žalobci tudíž vznikla újma v podobě ušlého zisku v podobě obvyklého nájemného, které u předmětného bytu činilo 5 000 Kč měsíčně. Od 13. 4. 2017, kdy měl žalovaný závadný stav odstranit, až do 14. 12. 2017, kdy došlo k obnovení dodávek, vznikla žalobci újma (škoda) na ušlém příjmu z nájemného v celkové výši 40 258 Kč, a to v době od 13. 4. 2017 do 30. 4. 2017 ve výši 3 000 Kč (poměrná část měsíčního nájemného), v dalších (celých) měsících, tj. od května do listopadu 2017, vždy ve výši 5 000 Kč a za dobu od 1. 12. 2017 do 14. 12. 2017 ve výši 2 258 Kč. Žalobce žalovaného dne 4. 10. 2017 vyzval k zaplacení náhrady škody ve výši 28 000 Kč (za dobu od 13. 4. 2017 do 30. 9. 2017) ve lhůtě do sedmi dnů od odeslání výzvy; tato část nároku se tedy stala splatnou dne 11. 10. 2017. Na tuto výzvu žalobce reagoval jen výměnou ventilů na stoupačce. Toutéž výzvou (ze 4. 10. 2017) žalobce žalovaného vyzval, aby mu uhradil škodu ve výši 5 000 Kč za každý následující měsíc, dokud nedojde k nápravě závadného stavu, s tím, že náhrada škody je splatná vždy k poslednímu dni příslušného měsíce, ve kterém bude žalovaný v prodlení se splněním této své povinnosti; náhrada za říjen 2017 tedy byla splatná dne 31. 10. 2017, náhrada za listopad 2017 dne 30. 11. 2017 a náhrada za část prosince 2017 byla splatná 14. 12. 2017. Žalovaný však žalobci nenahradil způsobenou újmu ani zčásti ani přes písemnou upomínku ze dne 23. 12. 2017. Úrok z prodlení žalobce požadoval v zákonné sazbě 8,05 % ročně z částky 28 000 Kč od 12. 10. 2017, z částky 5 000 Kč od 1. 11. 2017, z částky 5 000 Kč od 1. 12. 2017 a z částky 2 258 Kč od 15. 12. 2017, vždy až do zaplacení. 2. V průběhu řízení, při jednání před soudem dne 1. 10. 2019, žalobce upřesnil, že výše místně a časově obvyklého nájemného ve vztahu k předmětnému bytu činila 6 251 Kč. Dále, v podání doručeném soudu dne 5. 8. 2019, uvedl (upřesnil), že mohl měsíčně obdržet nájemné ve výši 7 381 Kč, které je tvořeno„ holým nájemným“ ve výši 5 000 Kč a dalšími platbami nájemce ve výši 2 381 Kč, kterou by obdržel na úhradu měsíčního předpisu vystaveného žalovaným. Žalobu však ponechal beze změny. 3. K žalobě se žalovaný vyjádřil podáním došlým soudu dne 19. 3. 2018. Žalobou uplatněný nárok ani zčásti neuznal a uvedl, že neporušil žádnou svou právní povinnost a že dodávku vody do žalobcova bytu obnovil v dubnu 2017, obratem po jeho žádosti, a zároveň došlo k připojení jednoho radiátoru. Přitom bylo zjištěno, že zbylé (dva) radiátory nebylo možné připojit na stoupačku (rozvody teplé užitkové vody) bez předchozí opravy uzávěrů (ventilů) na stoupačce. Tuto opravu žalovaný objednal u [právnická osoba] [anonymizováno], dne 8. 8. 2017, tj. mimo topnou sezónu, a bylo pouze na žalobci, kdy této společnosti byt zpřístupní za účelem jejího provedení; k opravě došlo dne 2. 11. 2017. Žalobce tudíž neodpovídá za případnou újmu, která žalobci vznikla. 4. Současně žalovaný (vzájemným návrhem) vůči žalobci uplatnil své nároky z titulu dlužných plnění, které mu byl žalobce – jako vlastník předmětné (bytové) jednotky – povinen platit na tzv. příspěvcích do fondu oprav a na úhradách za plnění spojená nebo související s jejím užíváním. Žalovaný vzájemný návrh postupně rozšiřoval, jak nastávala splatnost jednotlivých (dílčích) plnění, přičemž nakonec vůči žalobci uplatnil celkem částku 63 214,58 Kč s úrokem z prodlení (v zákonných sazbách), a to z částek 11 622,72 Kč od 1. 6. 2018 do zaplacení, 24 774,75 Kč od 1. 6. 2019 do zaplacení, 26 817,11 Kč od 1. 6. 2020 do zaplacení, 2 731 Kč od 1. 2. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 3. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 4. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 5. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 6. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 7. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 11. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 5. 2020 a částky 2 731 Kč od 1. 1. 2020 do 31. 5. 2020 Poslední změnu (rozšíření) vzájemného návrhu soud připustil při jednání dne 26. 10. 2021. 5. Vzájemný návrh žalovaný odůvodnil tím, že mu žalobce dluží celkem částku 63 214,58 Kč, kterou tvoří dílčí dluhy za rok 2017 ve výši 11 622,72 Kč, za rok 2018 ve výši 24 774,75 Kč a za rok 2019 ve výši 26 817,11 Kč. Dluh za rok 2017 představují nezaplacené pevné příspěvky na správu domu (126 Kč měsíčně), do fondu oprav (1 055 Kč měsíčně) a na účetnictví domu (30 Kč měsíčně) za měsíce srpen až prosinec 2017, celkem 6 055 Kč, a vyúčtované úhrady za dodávku tepla a teplé vody (3 236,47 Kč), studené vody (25,41 Kč), pojistné (- 77,16 Kč) a za nezálohované platby poskytnuté žalovaným žalobci v předmětném bytě (2 383 Kč). Dluh za rok 2018 je tvořen nezaplacenými (pevnými) příspěvky na správu domu (140 Kč měsíčně), do fondu oprav (1 055 Kč měsíčně) a na účetnictví domu (36 Kč měsíčně) za měsíce leden až prosinec 2018, celkem 14 772 Kč, a vyúčtované úhrady za dodávku tepla a teplé vody (6 412,67 Kč), studené vody (2 051,81 Kč), za elektřinu ve společných částech domu (345,79 Kč), pojistné (203,48 Kč), úklid společných částí domu (880 Kč) a za nezálohované služby a práce poskytnuté žalovaným žalobci v předmětném bytě (109 Kč). Dluh za rok 2019 tvoří dlužné úhrady (pevné příspěvky), které nepodléhají vyúčtování, tj. příspěvek na správu domu, do fondu oprav a na zpracování účetnictví) za všechny měsíce roku 2019, ve výši 14 772 Kč (1 231 Kč x 12), a dále vyúčtované úhrady za služby, jež podléhají vyúčtování, tj. zálohy na teplo, teplou užitkovou vodu, studenou vodu, elektřinu a úklid ve společných částech domu a na jejich pojištění, ve výši 12 045,11 Kč. V té souvislosti žalovaný zmínil, že od února 2018 nedošlo ke změně ve výši měsíční platby (2 731 Kč), kterou byl žalobce povinen platit, a která byla tvořena pevnými úhradami ve výši 1 231 Kč a zálohami určenými k vyúčtování ve výši 1 500 Kč. Úrok z prodlení žalovaný uplatnil v zákonných sazbách, a to z celkové dlužné částky za rok 2017 od 1. 6. 2018 a za rok 2018 od 1. 6. 2019, až do zaplacení (v návaznosti na splatnost příslušného vyúčtování ke dni 31. 5. následujícího roku) a za rok 2019 z celkové dlužné částky za dobu od 1. 6. 2020 do zaplacení a nadto z dlužných měsíčních plateb (2 731 Kč), které byly splatné k poslednímu dni příslušného měsíce, vždy od prvního dne měsíce následujícího až do 31. 5. 2020 (kdy bylo splatné příslušné roční vyúčtování), vyjma plateb za červenec, srpen a září 2019, z nichž tento úrok z prodlení nakonec nepožadoval. 6. Žalobce použil nárok na náhradu škody, jak jej vymezil v podané žalobě, k započtení proti nárokům uplatněným vzájemným návrhem. Podáním doručeným soudu dne 1. 4. 2019 vzal žalobu zpět co do části jistiny ve výši 13 561 Kč s odůvodněním, že tuto částku započetl proti nárokům žalovaného dne 1. 4. 2019, a podáním doručeným soudu dne 5. 8. 2019 vzal žalobce žalobu zpět ještě co do části jistiny ve výši 24 738 Kč. Druhé omezení žaloby odůvodnil tím, že tuto částku započetl proti nárokům žalovaného dne 4. 8. 2019 a po tomto započtení mu žalovaný zůstal dlužen toliko část jistiny ve výši 1 959 Kč a uplatněné příslušenství (úrok z prodlení). 7. Usnesením ze dne 7. 8. 2019, č. j. [číslo jednací], soud řízení v rozsahu zpětvzetí žaloby, tj. co do částky 38 299 Kč, zastavil podle § 96 odst. 1 a 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“). 8. Při jednání před soudem dne 1. 10. 2019 žalobce doplnil a upřesnil svá tvrzení o provedených zápočtech. První zápočet proti nárokům, které žalovaný uplatnil vzájemným návrhem, měl žalobce provést již dne 2. 1. 2018, kdy započetl částku 6 255 Kč na zálohy za rok 2017, čímž se snížil dluh z vyúčtování za rok 2017 na částku 5 368 Kč. Částka 6 255 Kč, kterou použil k započtení, představuje nárok žalobce z titulu náhrady škody, která má stejný základ jako újma