106 C 9/2020-170 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobci se žalobou doručenou soudu dne 21. 5. 2020 domáhali proti paní [celé jméno původní účastnice] zaplacení částky 138.644 Kč, proti paní [celé jméno žalované] (nyní žalovaná č. 1) zaplacení částky 51.991 Kč a proti paní [celé jméno žalované] (nyní žalovaná č. 2) zaplacení částky 17.331 Kč. Nárok odůvodnili tím, že žalobci do společného jmění manželů nabyli kupní smlouvou ze dne 14. 1. 2020 od prodávající paní [celé jméno původní účastnice] spoluvlastnický podíl v rozsahu ideálních 4/6, od prodávající paní [celé jméno žalované] spoluvlastnický podíl v rozsahu ideálních [číslo] a od prodávající paní [celé jméno žalované] spoluvlastnický podíl v rozsahu ideálních [číslo] na pozemku st. parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba budova [adresa] – objekt k bydlení v části obce Prostřední Lánov, na pozemku st. parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba bez č.p./ č. ev. - garáž a na pozemku parc. [číslo] – trvalý travní porost, vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce]. V kupní smlouvě žalované jako strana prodávající prohlásila, že jí nejsou známy žádné vady nemovitostí a žalobcům jako straně kupující žádné vady nemovitostí, o nichž by měla vědět, nezamlčela. Účastníci na předmětnou nemovitou věc sepsali dne 7. 2. 2020 předávací protokol. Žalobci následně započali s prováděním udržovacích prací na domu, aby jej mohli co nejdříve užívat k zajištění potřeb bydlení. V důsledku provádění stavebních prací jimi bylo zjištěno prohnutí dvou I válcových nosníků v průhybu 40 a 70 mm. Válcový I nosník vykazující průhyb 70 mm byl z důvodu přetížení prasklý ve vzdálenosti 1.700 mm od nosné zdi na spodní pásnici. Nosníky stropních konstrukcí jsou poddimenzovány a stávající stropní konstrukce byla dodatečně neodborně přitížena konstrukcí podhledu a zdivem dvou příček v podkroví domu. Stropní konstrukce je tudíž v havarijním stavu, musí být odstraněna a provedena nová stropní konstrukce. Rodinný dům nelze do doby provedení těchto stavebních prací užívat. Žalobci si nechali znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] vypracovat znalecký posudek č. 201/03/2020, který popisuje stav části stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím v rodinném domě a určuje i cenu opravy stropní konstrukce včetně prací v částce 202.729,54 Kč. Za vypracovaný znalecký posudek žalobci uhradili částku ve výši 5.236 Kč. Žalobci uplatnili u žalovaných vadu předmětné nemovité věci dopisem ze dne 4. 3. 2020, jehož součástí byla fotodokumentace vady s odkazem na znalecký posudek, že se jedná o skrytou vadu. Dopisem ze dne 11. 3. 2020 žalobci uplatnili slevu z kupní ceny a úhradu nákladů za vypracovaný znalecký posudek. Žalobci tvrdí, že na základě uvedených skutečností se jedná o skrytou vadu na předmětu koupě. Žalovaná částka představující slevu z kupní ceny a náklady na vypracování znaleckého posudku je po právu, když se jedná o částku odpovídající nákladům na provedení opravy stropní konstrukce, stavebním pracím souvisejících s provedením opravy a nákladům na zjištění skryté vady. Dne 8. 4. 2020 zaslali žalobci jednotlivým žalovaným předžalobní výzvu, v níž požadovali slevu z kupní ceny dle znalcem vyčíslených nákladů na odstranění skryté vady včetně nákladů za vypracování znaleckého posudku, celkem ve výši 207.966 Kč, a to poměrně dle převáděných spoluvlastnických podílů, s tím, že úhrady mají být provedeny nejpozději do 25. 4. 2020. Žalované poměrné částky žalobcům neuhradily. Vzhledem k tomu, že jsou žalované v prodlení s úhradou dlužné částky, požadují žalobci, aby jim byl přiznán úrok z prodlení od 26. 3. 2020 do zaplacení. 2. Žalované nárok z titulu tvrzené odpovědnosti za skryté vady prodané nemovitosti neuznaly. Žalobci si byli plně vědomi stáří stavby a jejího celkového stavu, s vědomím toho do obchodu šli. Žalované nesouhlasily s tvrzením žalobců, že započali s prováděním pouze udržovacích prací na domu. Podle žalovaných by bylo v rozporu s dobrými mravy, pokud kupující kupují nemovitost, o které ví, že je téměř 100 let stará, že poslední úpravy jsou datovány do roku 1964, připraví si čerpání úvěru na celkovou rekonstrukci a posléze uplatňuji slevu z titulu odpovědnosti za tvrzené vady, které beztak podléhají rekonstrukci. Žalované nadto namítly, že pokud došlo k poškození nosníku stropní konstrukce, událo se tak v důsledku neodborných stavebních prací ze strany žalobců. Znalecký posudek, který si objednali žalobci, není sto nahradit zjištění přímo na místě samém stran soudem ustanoveného soudního znalce. Tento znalec by pak měl zodpovědět otázky, které nebyly ze strany žalobců původnímu znalci položeny např. zdali mohlo dojít k poškození nosníku (pokud bude prokázáno) neodborně provedenými stavebními pracemi. 3. Žalobci k vyjádření žalovaných uvedli, že neměli v úmyslu provádět celkovou rekonstrukci stavby. Jejich záměr byl provést zejména výměnu oken, zateplení stavby, rekonstrukci koupelny a kuchyně, což jsou běžné udržovací práce. Žalobce provedl vybourání nenosné příčky, kdy chtěl zvětšit prostor v obývacím pokoji. Příčka byla vyzděna tzv. na štorc a bylo zjištěno prohnutí válcových I nosníků. Prasklina nosníku byla zrezivělá, což vylučuje, že by k ní mohlo dojít při udržovacích pracích. Na základě průhybu a praskliny nosné konstrukce byla vystavěna dělící příčka a vyrovnávací podhled, čímž bylo znemožněno kupujícím vadu zjistit. 4. Soud rozhodl o zastavení řízení proti paní [celé jméno původní účastnice] a to z důvodu jejího úmrtí bez právního nástupce usnesením ze dne 10. 5. 2021 čj. 106 C 9/2020 – 97. Rozhodnutí o zastavení řízení nabylo po právní moci dne 20. 7. 2021. 5. Žalobci navrhli změnu žaloby s ohledem na skutečnost, že po zániku účasti [celé jméno původní účastnice] v řízení zůstaly na straně žalované [celé jméno žalované] jako žalovaná č. 1 a [celé jméno žalované] jako žalovaná č. 2. Žalobci požadovali, aby soud uložit těmto žalovaným povinnost společně a nerozdílně žalobcům zaplatit částku 207.966 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 26. 6. 2020 do zaplacení. Soud navrhovanou změnu žaloby připustil usnesením č.j. 106 C 9/2020 – 148, které nabylo právní moci dne 2. 5. 2022. 6. Soud má z nesporných tvrzení účastníků a na základě kupní smlouvy ze dne 14. 1. 2020 a předávacího protokolu ze 7. 2. 2020 za prokázané, že žalobci zakoupili do společného jmění manželů pozemek st. parc. [číslo] jehož součástí je na něm stojící stavba domu [adresa], pozemek st. parc. [číslo] jehož součástí je na něm stojící stavba garáže a pozemek parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobci nabyli na nemovitostech od prodávající paní [celé jméno původní účastnice] spoluvlastnický podíl v rozsahu ideálních 4/6, od prodávající paní [celé jméno žalované] spoluvlastnický podíl v rozsahu ideálních 3/12 a od prodávající paní [celé jméno žalované] spoluvlastnický podíl v rozsahu ideálních 1/12. Kupní cena nemovitostí činila celkem 2.500.000 Kč. K faktickému předání nemovitostí, na základě kterého přešla na žalobce veškerá práva a povinnosti vyplývající z vlastnictví nemovitostí, došlo dne 7. 2. 2020. 7. Žalobci zaslali všem prodávajícím doporučený dopis ze dne 4. 3. 2020, v němž jim oznamují, že na prodané stavbě [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec], se objevila skrytá vada, která nebyla zjevná při podpisu kupní smlouvy ani při převzetí nemovitosti. Konkrétně byla žalobci objevena prasklá nosná traverza nad prvním nadzemním podlaží v oblasti klenby, která byla při koupi zakryta pod prkenným stropem a omítkou, jak vyplývá z vložených fotografií. Tato vada ohrožující statiku vodorovných konstrukcí stavby musí být odstraněna, s ohledem na to žalobci požadují přiměřenou slevu z kupní ceny, jejíž výši dodatečně sdělí. Dopisem z 11. 3. 2020 informovali žalobci prodávající, že za přiměřenou výši slevy z kupní ceny považují částku 202.729,54 Kč, kterou je podle přiloženého znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení] č. 201/03/2020 nutné vynaložit na odstranění vady. Žalobci požadovali rovněž úhradu vynaložených nákladů na posouzení zjištěné vady, a to v jimi uhrazené ceně znaleckého posudku č. 201/03/2020. K zaplacení částek z titulu odpovědnosti za skrytou vadu odpovídající velikosti převáděných podílů byly prodávající vyzvány výzvou zástupkyně žalobců ze dne 7. 4. 2020. V předžalobní výzvě byla stanovena lhůta k plnění do 25. 4. 2020. 8. Ze zprávy Městského úřadu Vrchlabí – stavebního úřadu ze dne 26. 1. 2021 se podává, že stavební úpravy a udržovací práce obsahující výměnu vchodových dveří, výměnu oken, provedení zateplení fasády, úpravu povrchu podlah, změnu vnitřní dispozice (pokud se nezasahuje do nosných konstrukcí), výměnu plynového kotle a sanitárního zařízení nevyžadují vydání stavebního povolení ani ohlášení u stavebního úřadu. Stavební dokumentace objektu [ad