19 C 171/2021-81 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeným soudu dne 6. 5. 2021 ve znění rozšíření žaloby ze dne 6. 1. 2022 a 10. 1. 2022 připuštěné usnesením ze dne 11. 1. 2022 č.j. 19 C 171/2021-58, které nabylo právní moci dne 12. 2. 2022, domáhá po žalované zaplacení celkem částky 101.100 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku rozsudku. K odůvodnění žaloby uvedl, že s žalovanou uzavřel dne 13. 7. 2020 nájemní smlouvu, na základě které přenechal žalované do užívání nemovité věci: pozemek parcelní číslo st. [anonymizováno] o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba, pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost; zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] [příjmení], [územní celek] na LV [číslo] to na dobu určitou od 1. 7. 2020 do 31. 5. 2021. Nájemné bylo sjednáno částkou ve výši 7.000 Kč, splatnou vždy k 28. dni měsíce, na který je hrazeno. Žalovaná uhradila nájemné za měsíce červenec - září 2020, v měsíci říjnu 2020 uhradila pouze částku 3.500 Kč, za měsíc listopad 2020 nezaplatila nic, za měsíc prosinec 2020, leden, únor a březen vždy částku ve výši 100 Kč, v měsíci dubnu 2021 a květnu 2021 ničeho. Žalovaná užívala předmětné nemovitosti i po skončení nájemní smlouvy s tím, že je žalobci nepředala, ačkoli jí k tomu opakovaně vyzýval. Po skončení nájemní smlouvy náleží žalobci náhrada ve výši nájemného, které bylo hrazeno dle nájemní smlouvy, tj. 7.000 Kč měsíčně, když tato povinnost je žalované známa z nájemní smlouvy. Žalobce proto nárokuje částku 7.000 Kč měsíčně za dalších 8 měsíců (nájemné za květen 2021 a náhrada za červen 2021 až prosinec 2021). Žalobce sám i prostřednictvím právního zástupce vyzýval žalovanou k úhradě nájemného. Na výzvy žalobce reagovala žalovaná sdělením, že nájem hradí ve výši, na jakou má prostředky, a dále sdělila, že nájemní smlouva není platná, a jelikož nemůže nemovitosti užívat na základě neplatné smlouvy, tyto opustí, avšak až v okamžiku, kdy bude mít k dispozici náhradní bydlení. K zaplacení části žalované částky, na kterou vznikl žalobci nárok v průběhu předmětného soudního řízení, žalobce žalovanou již nevyzýval, neboť tato povinnost musí být žalované známa, navíc na to byl upozorněn i její obecný zmocněnec při jednání soudu. 2. K námitkám žalované se žalobce vyjádřil tak, že žalovaná bydlela v předmětné nemovitosti již na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem, žalovanou a jejími rodiči dne 22. 10. 2018 do 31. 5. 2019 a následně bez právního důvodu, přičemž v nemovitosti bydleli již před 22. 10. 2018. Tedy žalovaná bydlí v dané nemovitosti již několik let a s jejím stavem byla seznámena a nadále chtěla nemovitost užívat i po odchodu jejích rodičů, kteří se z ní vystěhovali v průběhu června 2020. Žalobce proto s žalovanou na její žádost uzavřel předmětnou nájemní smlouvu, když žalovaná tvrdila, že má problém se zajištěním nového bydlení a nechtěla se z nemovitosti vystěhovat. Stav, kdy žalovaná odmítá nemovitost vyklidit, trvá. Žalovaná v nájemní smlouvě výslovně potvrdila, že je jí znám faktický stav nemovitosti, tj. že dům není dostavěn a zkolaudován. Co se týče tvrzeného vyplavení domu, pak žalobce neeviduje žádnou žádost žalované o slevu z nájemného, přičemž uvádí, že vytopen byl pouze sklep stavby domu s kotlem, a to mimo topnou sezónu. 3. Žalovaná k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce neuznává, navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že má za to, že předmětná nájemní smlouva je absolutně neplatná, protože žalobce ji nesmí pronajímat, protože dům nemá kolaudaci ani povolení k předběžnému užívání rozestavěné nemovitosti. Jedná se z jeho strany o neoprávněné podnikání. Nemovitost nemá přívod vody, odvod odpadních vod, odvoz odpadu, přístupovou cestu a žádné revize. Žalobce tedy nezajistil služby spojené s nájmem bytu. Už to jednou bylo u soudu řešeno, ale nakonec došlo k mimosoudní dohodě. Při uzavírání předmětné (druhé) nájemní smlouvy byla žalovaná v tísni, neboť jí bylo řečeno, že pokud nájemní smlouvu neuzavře, bude muset z nemovitosti odejít. Ona smlouvu uzavřela, protože jako samoživitelka s dítětem na mateřské neměla kam jít, byla v bytové tísni. Žalovaná nedostala příspěvek na bydlení, protože dům nemá kolaudaci ani povolení k předběžnému užívání. Dům byl v srpnu 2020 vytopen a nikdo nebyl odstranit závady a poškození. Žalovaná žádala o snížení nájemného z tohoto důvodu o 50 %. K rozšíření žaloby se žalovaná vyjádřila tak, že nemovitost nebyla žalovanou po skončení nájmu předána žalobci z důvodu na straně žalobce. Zástupce žalobce se měl domluvit se zástupcem žalované, k tomu však vinou na straně žalobce nedošlo. Žalobce od června 2021 nemá žádný nárok na plnění z nájmu. U jednání dne 28. 2. 2022, kam se žalovaná osobně dostavila po odvolání plné moci obecnému zmocněnci, žalovaná uvedla, že zjistila, že obecný zmocněnec nejednal v dané věci v jejím zájmu, ale spíše ve svém vlastním zájmu. Dále uvedla, že v nemovitosti již delší dobu nebydlí, proto předala obecnému zmocněnci klíče od nemovitosti, aby je odevzdal, ale on to neudělal. Dále uvedla, že když byl vytopen sklep domu, tak o tomto žalobce věděl, protože s ním o tom žalovaná komunikovala, ale nepožádala jednoznačně a oficiálně o slevu na nájemném. Kotel, který byl ve sklepě, žalovaná zprovoznila krátce po vytopení sklepa, protože potřebovala teplou vodu z bojleru a ten byl závislý na fungování kotle. Zástupce žalobce, který měl za žalobce osobně převzít vyklizenou nemovitost, žalovaná telefonicky odkázala na svého obecného zmocněnce. 4. Soud vzal po provedeném dokazování za prokázaný následující skutkový stav. Z nájemní smlouvy ze dne 13. 7. 2020 soud zjistil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalobce přenechal žalované do užívání nemovitosti vedené ve výroku rozsudku. V čl. 1 smlouvy žalovaná výslovně prohlásila, že je seznámena s jejich právním i faktickým stavem, je jí známa„ pohoda bydlení“ a nezjistila žádné právní ani faktické překážky, které by jí bránily předmět nájmu v souladu se smlouvou užívat. Výslovně prohlásila, že je srozuměna s tím, že nemovitost nebyla zkolaudovaná a technicky se jedná o rozestavěnou stavbu. Tento stav vyplývá i z výpisu z KN ze dne 7. 2. 2020, kde je na pozemku st. p. [číslo] evidována rozestavěná stavba. Dále žalovaná ve smlouvě výslovně uvedla, že nemovitost již před uzavřením nájemní smlouvy užívala a užívá a že je srozuměna se stavem nemovitosti, který je popsaný nájemní smlouvě. Nájem byl sjednán na dobu určitou d 1. 7. 2020 do 31. 5. 2021 a nájemné bylo sjednáno ve výši 7.000 Kč měsíčně se splatností vždy do 28. dne v měsíci za měsíc, na který je nájemné placeno. V čl. 5 nájemní smlouvy bylo sjednáno, že v případě skončení nájmu je nájemce povinen předat předmět nájmu vyklizený od všech svých věcí a čistě vymalován na bílo. Dle čl. 5 je předmět nájmu ze strany nájemce pronajímateli předán, obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do předmětu nájmu. Dle čl. 5 za období od skončení nájmu do vyklizení náleží pronajímateli náhrada ve výši sjednaného nájemného a záloh na plnění spojenými s užíváním předmětného nájmu za každý započatý měsíc prodlení s vyklizením předmětu nájmu. Mezi účastníky bylo v řízení nesporné a plyne to i z protokolu o jednání zdejšího soudu ve věci sp. zn. 16 C 275/2019 ze dne 2. 6. 2020, že žalovaná (dříve i se svými rodiči) bydlela v předmětné nemovitosti již dlouho před uzavřením předmětné nájemní smlouvy, a to po určitou dobu na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalobcem. Z emailové komunikace žalované a p. [jméno] [příjmení] (který zastupoval žalobce) soud zjistil, že žalovaná v předmětné nemovitosti bydlela, odmítala ji přes setrvalou snahu žalobce opustit a dlouhodobě nehradila nájemné v plné výši s odkazem na svou špatnou finanční situaci a na to, že nedostala příspěvek na bydlení. Komunikace mezi nimi probíhala taktéž ohledně předání vyhotovení podepsané nájemní smlouvy. Žalovaná v komunikaci odkazovala mimo jiné na to, že uzavřená smlouva je„ protiprávní“. Dále na počátku září 2020 žalovaná oznámila vytopení sklepu domu a zaslala žalobci fotodokumentaci. Z emailu p. [příjmení] (dřívější obecný zmocněnec žalované) zástupkyni žalobce ze dne 6. 12. 2021 (čl. 63) soud zjistil, že k tomuto datu stavba nebyla předána žalobci, byla„ zazimována“, tj. např. bylo vypuštěno topení, vypnut hlavní jistič elektřiny. Žalobce opakovaně vyzval žalovanou k předání nemovitosti, naposledy výzvou z 27. 12. 2021. Rozsudkem OS v Trutnově č.j. 6C 176/2021-28 ze dne 22. 11. 2021 bylo žalované uloženo vyklidit předmětné nemovitosti do 15 dnů od právní moci rozsudku s odůvodněním, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, k prodloužení nájmu dle § 2285 o.z. nedošlo a žalovaná od 1. 7. 2021 užívá předmětnou nemovitost bez právního důvodu, když si