14 C 94/2022-123 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou doručenou soudu dne 13. 5. 2022 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 10.200 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od 19. 11. 2021 do zaplacení a zajištění vyklizení pozemku č. st. [anonymizováno] v obci a [katastrální uzemí]. K odůvodnění žaloby uvedla, že dne 15. 7. 2020 zakoupila pozemek p. č. st. [anonymizováno] v obci a k. ú. [obec], který přímo sousedí s pozemky ve vlastnictví žalované [parcelní číslo], [parcelní číslo], p. č. st. [číslo] a p. č. st. [anonymizováno], přičemž na pozemku p. č. st. [anonymizováno] stojí budova ve vlastnictví žalované a hranici s tímto pozemkem tvoří obvodové stěny budovy. Pozemek st. [anonymizováno] není oplocený a hranice mezi pozemky není v terénu nijak vyznačená, pozemek byl před koupí žalobkyní spíše opuštěný a bývalými majiteli neužívaný. Tím došlo k tomu, že část pozemku v těsném sousedství s pozemkem žalované č. st. [číslo] si žalovaná zabrala, když ho ukázala nájemníkům ze své bytovky jako svůj a tito si tam zřídili záhony, foliovník a zahradní nábytek. Když se žalobkyně stala novou majitelkou pozemku st. [anonymizováno], kontaktovala kvůli tomu žalovanou a dohodly se, že mají oboustranný zájem věc řešit a že později mezi pozemky vybudují společnými náklady plot a že k vytyčení hranice mezi pozemky objednají geodeta. Žalovaná měla zájem o část pozemku žalobkyně st. [anonymizováno] a nabídla žalobkyni, že jí přenechá část svého pozemku [číslo] který navazuje na pozemek žalobkyně. Účastnice se dohodly, že nechají geodeticky vytyčit nové hranice a rozdíl ve výměře žalobkyně doplatí v ceně, na které se dohodnou a pokud se nedohodnou, tak že nechají pozemky ocenit znalcem. Rozdělily si úkoly tak, že žalobkyně zajistí geodeta, žalovaná ho formálně objedná a postará se o vysekání a zpřístupnění svého pozemku. Žalobkyně souhlasila, že předsmluvní náklady bude hradit ona s tím, že podíl žalované na těchto nákladech se odečte z ceny, kterou bude žalobkyně doplácet žalované. Zaměření a vytyčení hranic se uskutečnilo 31. 7. 2021, žalovaná geodeta objednala a byla přítomna vytyčování. Služby geodeta zaplatila žalobkyně částkou 8.200 Kč. Žalobkyně následně doplnila údaje do návrhu směnné smlouvy a zaslala jej žalované, která však přes urgence nereagovala. Žalobkyně dospěla k závěru, že žalovaná nemá o směnu skutečný zájem, proto ji žalobkyně dopisem ze dne 20. 2. 2022 požádala o úhradu přesmluvních výdajů spočívajících v úhradě služeb geodeta 8. 200 Kč a za vysekání pozemku žalované 2.000 Kč. Žalobkyně svůj nárok opírá o § 3 odst. 2 písm. d) a § 1729 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaná zareagovala na žádost z 20. 2. 2022, kdy emailem z 16. 3. 2022 sdělila, že má na dokončení obchodu zájem, stanovila cenu za 1 m2 na 160 Kč a nepřipustila žádný prostor pro vyjednávání. Tato částka výrazně překračuje cenu této kategorie pozemků v dané lokalitě. Žalovaná mohla souhlasit s oceněním pozemků znalcem, ale s tímto také nesouhlasila. Žalobkyně se pokusila jednání o smlouvě obnovit a zareagovala tak, že je ochotna požadovanou cenu akceptovat, ale současně stanovila cenu za stavební parcelu na 560 Kč m2. Na opětovný návrh z 24. 3. 2022 na ocenění pozemků znalcem už žalovaná nereagovala. Žalovaná nejednala poctivě a jednání o směně a prodeji pozemku ukončila bezdůvodně, proto žalobkyně požaduje úhradu předsmluvních nákladů z titulu náhrady škody vzniklé ze ztráty z neuzavřené smlouvy. Naposledy vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě předsmluvních nákladů předžalobní výzvou ze dne 11. 4. 2022. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že není pravdou, že by prodej pozemku [parcelní číslo] iniciovala žalovaná, byla to žalobkyně, která projevila v červenci 2020 o pozemek zájem, žalobkyně a její otec žalovanou neustále kontaktovali. Následně žalovaná navrhla, že by bylo možné k prodeji přistoupit za podmínky, že žalobkyně by naopak prodala žalované část svého pozemku p. st. [anonymizováno] a došlo by ke směně s doplatkem pro žalovanou. Šlo pouze o návrh s tím, že účastnice se nedohodly na žádných konkrétních podmínkách, a to zejména na ceně. Žalovaná trvala na tom, že dojde ke směně metr za metr a zbývající metry žalobkyně žalované doplatí. Není pravdou, že by se účastnice dohody, že bude pozván geodet a již vůbec není pravda, že by geodeta objednala žalovaná. Za situace, kdy žalovaná nebyla se žalobkyní domluvena na základním parametru smlouvy, tj. na ceně, nepředpokládala, že by mělo dojít k uzavření smlouvy, resp. k podniknutí kroků směřujících ke směně, zejména k objednání geodeta. Žalovaná byla překvapena, že se u ní žalobkyně s geodetem objevili, narychlo se účastnice dohodly, že směna bude učiněna za podmínek metr za metr a doplacení zbývajících metrů žalobkyní. Proto žalovaná souhlasila, aby vyměření proběhlo. Z toho, že žalovaná nezajistila vysekání pozemku, je zřejmé, že s žádným vyměřováním dopředu nepočítala. Nikdy nebylo komunikováno, že by žalovaná měla hradit nějaký podíl na nákladech souvisejících se zaměřením pozemků. Když žalobkyně zaslala žalované návrh směnné smlouvy s tím, aby do něj žalovaná doplnila kupní cenu, žalovaná tak učinila, přičemž cenu určila na 160 Kč/m2, vycházela přitom z obvyklé ceny v obci [obec]. Žalobkyně však určila cenu svého pozemku na 560 Kč/m2, s čímž žalovaná nesouhlasila. K uzavření směnné smlouvy tak nedošlo z toho důvodu, že se smluvní strany nedohodly na ceně. Sama žalobkyně ve svém e-mailu ze dne 24. 3. 2022 tvrdí, že žádná předchozí dohoda uzavřena nebyla. Navíc sama přiznává, že původní dohoda zněla, jak popsala žalovaná. Žalobkyně si zde odporovala. Nemůže jít k tíži žalované, že žalobkyně bez vědomí žalované objednala geodeta a nechala provést zaměření a vysekání pozemku. Pokud tak žalobkyně učinila, musí jí náklady k její tíži. Žalovaná žádnou část pozemku p. st. [anonymizováno] neužívá a nikdy neužívala. V minulosti část pozemku užíval [jméno] [příjmení], který měl uzavřenu nájemní smlouvu na bytovou jednotku ve vlastnictví žalované. Žalovaná mu však nikdy nesdělila, že součástí nájmu je jakýkoliv přilehlý pozemek. Žalovaná není pasivně legitimována, neboť na pozemku žalobkyně nemá žádné věci, které by byla povinna vyklidit. 3. S ohledem na obranu žalované žalobkyně doplnila svá tvrzení tak, že základní parametr smlouvy, který předcházel vynaložení nákladů na geodetické vytýčení pozemku, dohodnutý byl. Tím základním parametrem byla dohoda, kudy povedou nové hranice pozemku a dohoda, že k uzavření smlouvy dojde. Nikdy nebylo dohodnuto, že náklady na vyhotovení geometrického plánu ponese sama žalobkyně. Je obvyklé, že se na nákladech běžně podílejí obě strany rovným dílem, pokud neuzavřou jinou dohodu. Co do vysekání pozemku, žalovaná mohla vysekání zajistit nebo mohla říct, aby pan [příjmení] na jejím pozemku nic nesekal, že nic prodávat nebude. Žalovaná při vyměřování šla s geodetem a panem [příjmení], aby jim ukázala, kde se má vyměřovat. K neshodě ohledně ceny nedošlo ze strany žalobkyně, která nabízela cenu reálnou tržní a vyšší. Při výměně pozemků rozdílných kategorií v poměru 1: 1, kde kategorie jejího pozemku byla vyšší, nabízela za zbývající výměru pozemku kategorie trvalý travní porost 80 Kč/m2. Následně souhlasila s cenou 160 Kč m2 a navíc navrhovala možnost nechat pozemky ocenit znalcem. Žalovaná nesouhlasila s cenou stavební parcely 560 Kč m2. Žalobkyni se jeví vyvolání neshody na ceně pouze jako účelová záminka k neuzavření smlouvy. V podání ze dne 22. 1. 2023 vzala žalobkyně žalobu zpět co do částky 734 Kč, která se rovná ceně 4 ks vytyčovacích plastových mezníků, které může využít pro svoji potřebu i v případě neuzavření smlouvy. 4. Žalovaná doplnila svá tvrzení tak, že aby mohla mít jedna nebo druhá strana za vysoce pravděpodobné, že k uzavření smlouvy dojde, musela by výt sjednána jedna ze základních náležitostí smlouvy, a to cena nebo minimálně způsob, kterým bude zjištěna. K tomu nedošlo. K dohodě nedošlo a žalovaná nikdy nesouhlasila s tím, aby se na pozemky dělalo znalecké ocenění. I v případě, že by soud dospěl k závěru, že jednání dospělo do fáze, kdy bylo vysoce pravděpodobné, že dojde k uzavření smlouvy, nakonec k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu na obou stranách, když nedošlo k dohodě o ceně. Není tedy spravedlivé po žalované požadovat úhradu všech nákladů, které vznikly s vyhotovením GP a vysekáním pozemku, ale bylo by maximálně možné požadovat úhradu poloviny nákladů snížených o náklady na část geometrického plánu, která byla pouze ve prospěch žalobkyně. Podáním ze dne 9. 2. 2023 žalovaná souhlasila se zpětvzetím žaloby co do částky 734 Kč. 5. Z výpisů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí pozemku p. st. [anonymizováno] v obci a k. ú. [obec] ([list vlastnictví]), žalovaná je vlastnicí pozemků p. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba bez čp., p. st. [číslo], p. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], p. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba bez čp., p. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba bez čp., p. [číslo] – trvalý travní porost ([lis