19 C 361/2021-111 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou doručenou soudu dne 27. 12. 2021 se žalobci domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků na pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí]. Současně navrhli, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobců, kteří vlastnické právo k nemovitosti nabydou do společného jmění manželů, a to oproti vyplacení příslušné náhrady dle odhadu obvyklé ceny nemovitosti předloženého žalobci. K odůvodnění žaloby uvedli, že žalobci jsou manželé, kteří vlastní v SJM spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí]. Žalovaná je vlastníkem druhé ideální ½ pozemku. Žalovaná pozemek dlouhodobě neužívá a tento stav se stal příčinou sporů s vlastníky okolních pozemků ohledně stavu povrchu předmětného pozemku, na jehož části se nachází asfaltový povrch. Nadto veškerá péče o pozemek je na žalobcích, když žalovaná nevyvíjí žádnou aktivitu ve vztahu ke správě společné nemovitosti a nechce nést ani náklady spojené s údržbou pozemku, zejména části s asfaltovým povrchem, který údržbu vyžaduje zejména po zimním období. Náklady na údržbu nemovitosti tak nesou zásadně žalobci. K dohodě účastníků o správě a nakládání s nemovitostí nedošlo. Současně zástupci žalované se opakovaně vyjádřili tak, že žalovaná zamýšlí svůj spoluvlastnický podíl prodat třetí osobě. Z výše uvedených důvodů žalobci nechtějí nadále setrvávat v podílovém spoluvlastnictví a mají za to, že není dána žádná překážka, která by bránila rozhodnutí soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že jde o pozemek, který je z části pokryt trvalým travním porostem a jde o louku a z části se na pozemku nachází asfaltový povrch, který slouží k průjezdu osobními vozidly a k chůzi chodců, není možné reálné rozdělení pozemku. Současně žalobci hodlají pozemek využívat jako přístupovou cestu k jejich domu, když jsou vlastníky sousedních pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je rodinný dům žalobců [adresa]. Mezi účastníky je sporná hodnota pozemku. Žalobci se nechali zpracovat odhad tržní ceny nemovitosti [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který ji odhadl na částku 422.733 Kč (582,30 Kč za m2). Žalovaná v reakci na předžalobní výzvu žalobců předložila ocenění č. 27/2021 ze dne 13. 12. 2021, z něhož plyne, že obvyklá cena pozemku je 683.890 Kč (942 Kč za m2). Žalobci nesouhlasí s tím, že by pozemek měl potenciál prodejnosti za žalovanou stanovenou odhadní cenu. Nemovitost není využitelná za jiným účelem, než je přístup k sousedním nemovitostem a dále má na tržní cenu pozemku zásadní vliv skutečnost, že je využíván veřejností jako účelová komunikace. Konečně odhad předložený žalovanou v rámci předžalobních jednání nezohledňuje služebnost stezky a cesty, která na nemovitosti vázne. Žalobci jsou ochotni a připraveni vyplatit žalované hodnotu jejího ideálního spoluvlastnického podílu určeného znaleckým posudkem soudem ustanoveného znalce a pro tento účel mají připravené finanční prostředky. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že již v rámci předžalobních jednání žalobci uváděli, že předmětný pozemek slouží jako přístupová cesta k jejich domu. Žalovaná dotazem na [anonymizováno] [obec] zjistila, že na pozemku se v jeho části pokryté asfaltových povrchem nachází účelová komunikace, avšak povrch komunikace není v majetku města Trutnov. Žalovaná dále provedla vlastní ocenění předmětného pozemku podle stavu ke dni 13. 12. 2021, kterým byla jeho obvyklá cena určena na 942 Kč za m2. Žalovaná proto nemohla akceptovat žalobci navrhovanou cenu pozemku pro účely vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků ve výši 582,30 Kč za m2 a to s ohledem na § 14 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, dle kterého je povinna s majetkem nakládat účelně, hospodárně a počínat si tak, aby se nesnižoval výnos z tohoto majetku. Proti stavu a způsobu využití pozemku, jak je tvrdili žalobci v žalobě, žalovaná nevznesla námitky. Žalovaná dále uvedla, že nemá námitek proti zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětnému pozemku. Současně s ohledem na způsob jeho dosavadního užívání nepovažuje za účelné jeho reálné rozdělení mezi účastníky a vzhledem k potřebě pozemku žalobci nepovažuje žalovaná za vhodný ani jeho prodej s následným rozdělením výtěžku prodeje. Souhlasí tedy s přikázáním pozemku do výlučného vlastnictví žalobců. Pokud však má být pozemek přikázán do výlučného vlastnictví žalobců, požaduje žalovaná, aby jí byla zaplacena za spoluvlastnický podíl náhrada, která odpovídá jeho ceně obvyklé v daném místě a čase. Mezi účastníky nedošlo v tomto směru ke shodě, proto žalovaná souhlasí s tím, aby výše náhrady byla určena soudem ustanoveným znalcem. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec], [list vlastnictví] soud zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky na pozemku p. [číslo] kdy podíl žalobců ve společném jmění manželů činí ideální ½ a podíl žalované taktéž ideální ½. [příjmení], stav a využití pozemku z větší části coby účelové komunikace s asfaltovým povrchem vyplývá z katastrální mapy, ortofotomapy, fotodokumentace, sdělení [anonymizováno] [obec], Odboru majetku města ze dne 9. 10. 2019 a sdělení [anonymizováno] [obec], Odboru výstavby ze dne 28. 12. 2021. Ve svém sdělení ze dne 28. 12. 2021 [anonymizováno] [obec], Odbor výstavby potvrdil existenci účelové komunikace na daném pozemku (resp. jeho užívání coby účelové komunikace) s tím, že [územní celek] nikdy nebylo jeho vlastníkem a není vlastníkem ani žádné stavby na tomto pozemku. Smlouvou o zřízení služebnosti č. 99/512/2019 ze dne 27. 11. 2019 zřídili účastníci ve prospěch [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa]. Účastníci v řízení shora popsané skutečnosti ani nijak nesporovali. 4. Mezi účastníky dále v průběhu řízení panovala shoda na tom, že oba mají zájem na zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví na nemovitosti tak, že bude přikázána do výlučného vlastnictví žalobců oproti uhrazení vypořádacího podílu žalované. Neshoda panovala mezi účastníky ohledně výše tohoto vypořádacího podílu. K tomu byl k důkazu proveden žalobci předložený odhad tržní ceny nemovitosti realitní kanceláře [právnická osoba] (zpracovaný [jméno] [příjmení]), který cenu stanovil na 582,30 Kč za m2, tedy na 422.733 Kč. Dále bylo k důkazu provedeno žalovanou provedené ocenění pozemku [číslo] které cenu stanovilo na 942 Kč za m2, tedy na 683.890 Kč. Vzhledem k tomu, že účastníky předložené odhady obvyklé ceny předmětné nemovitosti byly diametrálně odlišné a současně žádný z nich nesplňoval náležitosti znaleckého posudku dle § 127a o.s.ř., soud ve věci ustanovil na shodný návrh účastníků k určení obvyklé ceny nemovitosti znalce, a to [anonymizováno] [celé jméno znalce]. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] předložil soudu znalecký posudek č. 2083 /13/2022, ve kterém obvyklou cenu pozemku určil na 145.200 Kč, kdy nezahrnul do ocenění existenci asfaltového povrchu pozemku nacházející se na jeho větší části a tento postup odůvodnil (zcela v rozporu s obsahem výše uvedených listinných důkazů) tím, že je zjišťován vlastník asfaltového povrchu pozemku. Tj. posoudil asfaltový povrch pozemku jako samostatnou věc (stavbu), kterou vlastní neznámý vlastník odlišný od účastníků a nikoli jako povrchovou úpravu pozemku, aniž by tento svůj postup a závěr jakkoli zdůvodnil. Dále znalec použil při užití porovnávací metody jako koeficient ke srovnání jím užitých zobchodovaných pozemků koeficient 1 (znamenající v podstatě shodu) ve všech paramentech, aniž by tento postup byl jakkoli zdůvodněn. Soud dospěl k závěru, že nelze ze znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce] vycházet, a proto i v souladu se shodným návrhem účastníků ve věci ustanovil revizním znalcem znalecký ústav [právnická osoba] Revizní znalec stanovil ve svém znaleckém posudku [číslo] ze dne 28. 12. 2022 obvyklou cenu předmětného pozemku parc. [číslo] ke dni 25. 11. 2022 na částku 420.000 Kč. V popisu nemovitosti revizní znalec uvedl, že oceňovaný pozemek protíná areál převážně zemědělských staveb, přičemž severní a jižní část pozemku je využívána jako veřejná účelová komunikace a je zpevněna asfaltovým povrchem cca 35 let starým. Střední část pozemku tvoří zatravněná plocha. Revizní znalec nezjistil ani nedospěl k odbornému závěru, že by asfaltový povrch pozemku byl ze stavebně technického hlediska samostatnou stavbou. V platném územním plánu obce je pozemek veden jako plocha pro výrobu a skladování VL. Revizní znalec dále dospěl k závěru, že služebnost stezky a cesty, která na nemovitosti vázne, vzhledem k tomu, že se vztahuje k části pozemku využívané jako veřejná komunikace, nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Ve vyjádření k odhadu ceny realitní kanceláře [právnická osoba] revizní znalec uvedl, že tato použila ve svém odhadu ke srovnání pozemky sloužící jako zahrada v zahrádkářské koloni