30 C 230/2022-100 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobkyně se domáhala vyklizení pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je dům [adresa] v [anonymizována dvě slova] v [obec], a pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí] [anonymizováno] s odůvodněním, že je vlastníkem uvedených nemovitostí. Žalovaná užívala nemovitosti na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní jako pronajímatelem dne 10. 11. 2021. Žalovaná neplnila povinnosti, ke kterým se zavázala v nájemní smlouvě, zejména řádně a včas neplatila nájemné, žalobkyně proto nájem vypověděla dopisem ze dne 25. 2. 2021, který byl žalované doručen dne 4. 3. 2021 (výpověď č. 1). Žalovaná proti výpovědi č. 1 vznesla námitky a tvrdila, že je neoprávněná. Žalobkyně následně z opatrnosti dopisem ze dne 21. 4. 2021 adresovaným žalované podala další výpověď z nájmu (výpověď č. 2), i proti výpovědi č. 2 vznesla žalovaná námitky a tvrdila, že je neoprávněná. Žalovaná se u Okresního soudu v Trutnově domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi č. 1 a výpovědi č. 2. Soud obě výpovědi přezkoumal v řízení vedením pod sp. zn. 7 C 80/2021 a rozsudkem ze dne 27. 10. 2021 rozhodl, že výpověď č. 2 byla neoprávněná, ale o výpovědi č. 1 rozhodl tak, že oprávněná byla a vyvolala právní účinky. Proti tomuto rozsudku žalovaná podala odvolání ke Krajskému soudu v Hradci Králové, který v řízení vedeném pod sp. zn. 26 Co 33/2022 rozsudek Okresního soudu v Trutnově potvrdil. Podle rozsudku odvolacího soudu žalovaná využívá k bydlení jedno ze třech podlaží nemovitosti. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení a předání Nemovitosti předžalobní výzvou ze dne 14. 6. 2022, odeslanou dne 15. 6. 2022. Žalovaná na předžalobní výzvu nereagovala. 2. Žalovaná nárok na vyklizení neuznala, neboť nemovitosti v [obec] užívá na základě řádného právního důvodu. Žalovaná vyjádřila přesvědčení, že nájem založený nájemní smlouvou ze dne 10. 11. 2020 stále trvá. Žádná ze tří výpovědí z nájmu, které zatím žalobkyně adresovala žalované, nebyla podána po právu. O neoprávněnosti druhé výpovědi ze dne 21. 4. 2021 již bylo soudem pravomocně rozhodnuto, v řízení sp. zn. 30 C 317/2021 o přezkoumání třetí výpovědi ze dne 15. 9. 2021 dosud nebylo meritorně rozhodnuto. První výpověď ze dne 25. 2. 2021 žalovaná považuje za neplatnou, její podání označila za zjevné zneužití práva. Soud by v řízení o vyklizení měl posoudit otázku platnosti (zdánlivosti) první výpovědi. Ani otázka oprávněnosti první výpovědi ještě nebyla nezvratně vyřešena, neboť žalovaná se obrátila na Nejvyšší soud s dovoláním proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové čj. 26 Co 33/2022 – 194 ze dne 19. 5. 2022 a v rámci dovolacího řízení se domáhá i zrušení rozsudku soudu prvního stupně v části, v níž nebylo její žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi vyhověno. 3. Řízení o vyklizení bylo k návrhu žalované přerušeno do pravomocného skončení dovolacího řízení vedeného u Nejvyššího soudu pod sp. zn.. 26 Cdo 2779/2022. Odmítnutím dovolání důvod pro přerušení řízení o vyklizení odpadl, soud proto rozhodl o pokračování v řízení. 4. Žalovaná i po skončení dovolacího řízení setrvala na názoru, že nárok na vyklizení nemovitostí není důvodný. Výpověď z nájmu ze dne 25. 2. 2021 je podle žalobkyně neplatná pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 odst. 1 občanského zákoníku; na výpověď by rovněž bylo možné aplikovat ust. § 8 o. z., podle kterého zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Žalovaná poukázala jednak na okolnosti, za nichž byla daná nájemní smlouva uzavřena (existenční tíseň žalované a proti ní vedené exekuční řízení, znemožňující jí obsah žalobkyní předložených smluvních dokumentů, které byly pro žalovanou značně nevýhodné, reálně ovlivnit), jednak na okolnosti, za nichž k podání výpovědi došlo, a to jak na straně žalované (její zdravotní a psychické problémy), tak na straně žalobkyně (její„ nepřátelský“ postup, nedbající na to, co bylo ústně dohodnuto, a nedávající žalované možnost své – byť i třeba z formálního hlediska protismluvní – chování napravit). Případnou (absolutní) neplatnost výpovědi lze namítat i v tomto řízení (soud ji posoudí jako tzv. předběžnou otázku), což mimo jiné vyplývá z bodu 12. odůvodnění rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové čj. 26 Co 33/2022-194 ze dne 19. 5. 2022. 5. Soud přihlížel k následujícím skutečnostem, které byly zjišťovány a vzaty za prokázané v řízení vedeném pod sp. zn. 7 C 80/2021, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu: 6. Žalobkyně je vlastníkem pozemku st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa]. Žalobkyně nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze dne 10. 11. 2020 s právními účinky vkladu k okamžiku 14. 12. 2020. Zápis byl proveden 5. 1. 2021. Vlastnictví žalobkyně k nemovitostem je nesporné a vyplývá z katastru nemovitostí. 7. Obsahem kupní smlouvy s možností zpětné koupě a jejích příloh ze dne 10. 11. 2020 (čl. 6 – 19 spisu 7 C 80/2021) má soud za prokázané, že kupní smlouva byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobkyní jako kupující. Jejím předmětem byl převod vymezených pozemků v [katastrální uzemí] [anonymizováno] (včetně pozemku st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa]). Kupní cena ve výši 2.079.114,93 Kč měla být podle čl. 2 smlouvy vypořádána tak, že kupující uhradí 100 % dluhů zatěžujících předmět převodu. V čl. 2 smlouvy strany prohlásily, že si jsou vědomy, že předmět převodu má vyšší hodnotu, než je v této smlouvě dohodnutá kupní cena a že přesto chtějí uzavřít tuto kupní smlouvu s kupní cenou tak, jak je dohodnuta v této smlouvě. Strany smlouvy dále v čl. 3 sjednaly prodávajícímu právo požádat kupujícího o zpětný převod vlastnického práva k předmětu převodu za sjednaných podmínek. Za tuto opci měl prodávající hradit 10.750 Kč měsíčně. V čl. 3 smlouvy je výslovně ujednáno, že platit opční poplatek je právem prodávajícího a ne povinností. V čl. 3 smlouvy jsou vymezeny důvody vedoucí ke ztrátě práva prodávajícího vůči kupujícímu z opce. V čl. 3 smlouvy je ujednáno, že kromě prodávajícího může opci využít rovněž paní [celé jméno žalované] (tj. žalovaná) za stejných podmínek jako prodávající. 8. Smlouva o nájmu nemovitosti, která tvoří přílohu č. 1 uvedené kupní smlouvy, pak byla uzavřena mezi žalovanou jako nájemcem a žalobkyní jako pronajímatelem. Jejím předmětem byl závazek pronajímatele, že od nabytí vlastnického práva k nemovitosti přenechá nemovitost nájemci k dočasnému užívání a nájemce nemovitost za podmínek této smlouvy přejímá a zavazuje se pronajímateli hradit sjednané nájemné. V čl. 1 nájemní smlouvy její strany ujednaly, že nájemce bude nemovitost užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení. Podle čl. 2 nájem začíná dnem následujícím po dni, k němuž dojde k zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí pro pronajímatele. Podle čl. 3 nájem zanikne, dojde-li ke kterékoli skutečnosti uvedené v čl. 3 kupní smlouvy. Podle čl. 3 pronajímatel může vypovědět tuto smlouvu, jestliže nájemce porušuje ustanovení této smlouvy a/nebo se ocitne v prodlení se splněním své právní povinnosti uvedené v této smlouvě. Nevyužije-li pronajímatel svého práva vypovědět tuto smlouvu z důvodu porušení smlouvy na straně nájemce nebo poskytne-li k odstranění takového porušení lhůtu, nevzdává se tím svého práva vypovědět tuto smlouvu z takového důvodu porušení později, třeba i po jeho odstranění. Podle čl. 3 pronajímatel může tuto smlouvu vypovědět, poruší-li nájemce jakoukoli povinnost stanovenou mu smlouvou o zápůjčce, jež byla uzavřena zároveň s podpisem této smlouvy a jejíž kopie je přílohou č. 2 smlouvy. Nevyužije-li pronajímatel svého práva tuto smlouvu z tohoto důvodu vypovědět, nepovažuje se to za vzdání se takového práva. Výše nájemného za užívání nemovitosti byla dohodnuta na částku 10.750 Kč měsíčně (čl. 4) s tím, že nájemce bude platit nájemné vždy nejpozději do 1. dne každého kalendářního měsíce, za nějž nájemné platí (čl. 4) a splatnost nájemného za první a druhý měsíc nájmu nastane nejdříve 21. den po zápisu vlastnického práva pronajímatele do katastru nemovitostí (čl. 4). Podle čl. 5 nájemní smlouvy byl nájemce povinen nemovitost pojistit proti vyjmenovaným pojistným rizikům a byl povinen takové pojištění doložit pronajímateli nejpozději 15. 12. 2020. 9. Smlouva o zápůjčce, která tvoří přílohu č. 2 uvedené kupní smlouvy, byla uzavřena mezi žalobkyní jako vydlužitelem a [jméno] [příjmení] jako zapůjčitelem. Předmětem smlouvy byla bezúročná zápůjčka ve výši 100.000 Kč, která měla být splacena v 11 splátkách (první dne 25. 12. 2020 ve výši 10.000 Kč). 10. Obsahem dopisu žalobkyně ze dne 25. 2. 2021, adresovaným žalované, má soud za prokázané, že žalobkyně přistoupila k výpovědi nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2020. Jako důvod žalobkyně uvedla neuhrazení prvního ani druhého nájemného (s tím, že první nájemné mělo být podle čl. 4 nájemní smlouvy v souladu s čl. 4 nájemní smlouvy uhrazeno nejpozději 21. den po zápisu vlastnického práva pronajímatele do katastru nemovitostí, tedy 26. 1. 2021, druhé ná