7 C 70/2022-237 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobci se na žalovaném domáhali zaplacení částky 184 802 Kč jako slevy z kupní ceny a smluvní pokuty ve výši 20 000 Kč. Žalobu odůvodnili tím, že od žalovaného koupili na základě kupní smlouvy ze dne 19. 12. 2016 nemovitosti (pozemek parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba č. e. 252, a pozemek parc. [číslo] vše v k. ú. [příjmení] [jméno]) za kupní cenu ve výši 2 870 000 Kč. Banka přitom nemovitosti ocenila částkou 2 300 000 Kč. V prosinci 2019 žalobci zjistili, že nemovitosti vykazují vady, a sice že přístavby chaty č. e. 252 stojí na cizích pozemcích (roh chaty č. 2 zasahoval na pozemek [územní celek], který museli žalobci odkoupit – nyní jde o parc. č. st. [anonymizováno], a roh č. 3 zasahuje na pozemek České republiky s právem hospodaření KRNAP, kde jsou žalobci nuceni odkoupit celý pozemek parc. [číslo] o rozloze 70 m2), nemají příslušná povolení a nejsou zkolaudovány. Požadovaná sleva z kupní ceny představuje jen minimální náklady, které žalobci budou muset na odstranění vad vynaložit. Skládá se z částky 151 600 Kč (jde o minimální rozdíl v hodnotě nemovitostí v době jejich prodeje, pokud by jejich vady byly zřejmé již při prodeji, který stanovil soudní znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku č. 1498/07/2022), částky 2 000 Kč (tj. 2 x 1 000 Kč za vyšší náklady za poplatky za návrhy na vklad do katastru nemovitostí, než se kterými počítal znalec ve svém posudku), částky 6 622 Kč (poplatek za odnětí pozemku parc. [číslo] určeného k plnění funkcí lesa), částky 9 200 Kč (náklad za zpracovaný geometrický plán), částky 15 380 Kč (náklad za zpracovaný znalecký posudek). Smluvní pokutu ve výši 2 x 10 000 Kč pak žalobci požadují na základě čl. VII odst. 5 kupní smlouvy, v němž se žalovaný zavázal, že zaplatí smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč za nepravdivé prohlášení. Žalovaný přitom ve smlouvě uvádí, že na předmětu převodu neváznou žádné právní vady, které by straně kupující jakkoliv ztěžovaly nebo znemožňovaly výkon jejího vlastnického práva (čl. IV odst. 1.1) a že neví o žádných zjevných ani skrytých vadách, na něž by měl stranu kupující zvláště upozornit, a které by bránily řádnému užívání předmětu převodu (čl. IV odst. 1.11). Žalobci vyzvali k úhradě slevy z kupní ceny i smluvní pokuty dopisem ze dne 12. 11. 2021 (při určení výše slevy v té době vycházeli žalobci z toho, že banka ohodnotila nemovitosti bez vad na částku 2 300 000 Kč a kupní cena činila 2 870 000 Kč). 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí v celém rozsahu. Tvrdí, že skutečnost, že část přístavby chaty (toaleta a zádveří – rohy č. 2 a 3) se nachází na cizím pozemku (což bylo způsobeno digitalizací katastru), byla žalobcům známa již při uzavírání kupní smlouvy. Stejně tak jako skutečnost, že přístavby nemají kolaudační rozhodnutí. Strana kupující věděla o tom, že nemovitost není úplně bezvadná, respektive, že výměry jsou jiné, než je zapsáno v katastru nemovitostí. Jednoznačně uvedli, že chatu koupí bez podmínek, a to, v jakém stavu ta chata je, to bylo zohledněno v kupní ceně. S žalobcem o prodeji nemovitostí jednal přibližně 1 rok, když už dne 8. 2. 2016 byla mezi žalovaným a žalobcem uzavřena smlouva o podmínkách prodeje a koupě nemovitostí, ve které byly vymezeny podmínky pro převod nemovitostí na žalobce, a to za cenu 3 000 000 Kč. Po uzavření smlouvy byly uzavřeny i dodatky, a to zejména dne 30. 6. 2016 dodatek č. 2, kterým byla kupní cena snížena na 2 860 000 Kč, když bylo sjednáno, že sleva je žalovaným poskytována právě s ohledem na nyní žalobci tvrzené vady. Žalobci si nemovitosti několikrát detailně prohlédli a byli i seznámeni s veškerou dokumentací týkající se nemovitostí, když minimálně žalobce byl do příslušné dokumentace nahlížet na místně příslušném stavebním úřadě. Žalovaný má tedy za to, že nárok žalobců je neoprávněný, když z titulu tvrzených vad již byla žalobcům sleva poskytnuta (za žalobce nadto zaplatil i daň z převodu nemovitosti ve výši 114 000 Kč, aniž by musel; za projekt vodovodu a kanalizace pak zaplatil dosud dalších 15 000 Kč navíc za žalobce) a žalobci prokazatelně tedy o tvrzených vadách věděli. Žalovaný současně uvádí, že i pro případ, že by výše uvedená argumentace nebyla z pohledu soudu dostatečná, má za to, že z jeho strany došlo v důsledku dlouhodobého nerušeného užívání nemovitostí (od roku 1978) k vydržení pozemků pod chatou v rozsahu, jak jsou tyto zastavěny stavbou chaty, včetně přístaveb ve smyslu ustanovení § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Z toho důvodu tedy došlo k převodu vlastnického práva z žalovaného na žalobce, včetně příslušných částí pozemků, na kterých se nachází přístavby chaty. Žalobce když prováděl výstavbu té chaty, včetně těch přístaveb, tak nevěděl ani nemohl vědět, že by stavěl na cizím pozemku, vždy stavěl na pozemku svém, a to, že ta chata následně se v katastru nemovitostí projevila jako zčásti na cizím pozemku, bylo způsobeno pouze novým zaměřením, případně digitalizací katastru, za což nemůže být žalovaný žádným způsobem odpovědný. I pro případ, že by soud uzavřel, že žalobci mají nárok na slevu z kupní ceny z titulu existence vad nemovitostí, žalovaný nesouhlasí s vyčíslením slevy z kupní ceny tak, jak bylo toto učiněno znaleckým posudkem, když má za to, že vyčíslení uvedené [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku neodpovídá skutečnosti a je výrazně nad obvyklými cenami. V posudku je dále např. uvedeno, že by žalobci museli od KRNAP odkoupit 70 m2 pozemku parc. [číslo] za cenu 1 200 Kč/m2, tento údaj je však nesmyslný, když pod přístavbou chaty se nachází pouze cca . 0,4 m2 předmětného pozemku. Nadto, i kdyby snad žalobci prokázali, že nemovitosti trpí skrytými vadami, nemohla by jim sleva být soudem přiznána, a to s ohledem na skutečnost, že vady neoznámili žalovanému bez zbytečného odkladu poté, co vady zjistili (sami tvrdí, že vady zjistili v prosinci 2019 – oznámení o vadách spolu s uplatněním slevy však zaslali žalovanému až přípisem ze dne 12. 11. 2021). V roce 1978 po něm stavební úřad nepožadoval geodetické zaměření. Přístavbu dělal žalobce v roce 1986 podle plánku státní geodézie z roku 1985 na svém pozemku. Dále upozorňuje, že nebyl při sjednání kupní smlouvy právně zastoupen. Ustanovení o smluvní pokutě a prohlášení o neexistenci právních vad byla doplněna na základě požadavků právníka kupujících. Že prohlášení žalovaného je nepravdivé přitom musela druhá strana vědět, neboť s vadami byla seznámena. Žalovaný stavěl chatu v dobré víře a nikdy neměl pochybnosti, že by stavěl na cizím pozemku. Má za to, že žalobci neprokázali existenci skrytých vad a pokud by snad soud dospěl k závěru o jejich existenci, pak žalovaný namítá, že byly uplatněny pozdě. Co se týče smluvní pokuty, tak žalovaný si je vědom objektivní odpovědnosti, ale upozorňuje na to, že příslušné ustanovení byly do kupní smlouvy doplněny na straně žalobců, kteří na rozdíl od žalované byli právně zastoupeni. Žalovaný v době podpisu věřil tomu, že je vše v pořádku, protože žalobce seznámil se všemi vadami, o kterých věděl. Přiznání smluvní pokuty by bylo v rozporu s dobrými mravy. 3. V reakci na obranu žalovaného žalobci uvedli, že skutečně nevěděli a ani nemohli vědět, že chata se nachází zčásti na cizím pozemku (uvedli, že před prodejem se řešily hranice pozemků, ale nikoliv chaty) a ani to, že její přístavby nejsou zkolaudované, vlastně vůbec není jejich výstavba povolena stavebním úřadem (řešený roh 2 a 3). Důvodem prodlevy s uzavřením samotné kupní smlouvy (koupi chaty řešili přes 10 měsíců) bylo řešení přístupové cesty k chatě. Sleva z kupní ceny byla poskytnuta z důvodu nevyřešené přístupové cesty a starého kotle. Žalobci si chatu prohlédli dvakrát, jednou ji navštívili s otcem žalobce (zkušeným stavitelem) a jeho švagrem (řemeslníkem). Během žádné z prohlídek je žalovaný neupozornil, že by bylo s chatou něco v nepořádku. Ani při prohlídce chaty žalobci fakticky na místě neshledali, že by chata stála na cizím pozemku anebo měla nějaké přístavby odlišující se od zbylé stavby. Chata vypadala jako postavená naráz, byla celistvá, umístěna na pozemku žalovaného. Žalovaný navíc ukázal žalobcům při prohlídce i kolíky označující hranice pozemku kolem chaty. Žalobci si nechali také kupní smlouvu a stav v katastru nemovitostí kontrolovat jejich tehdejším právním zástupcem. Od požadavku na uvedení výměry chaty v kupní smlouvě upustili (z jednání, které vedl žalobce s žalovaným, měl za to, že nesoulad rozměrů chaty v katastru nemovitostí a ve skutečnosti je dán balkónem, který není na cizím pozemku, a přístavbou zádveří, která byla na pozemku města, jednalo se o roh č. 1, který žalovaný ještě před prodejem sám odkoupil). Realitní makléřku [anonymizováno] [příjmení] viděli žalobci až při předání chaty, chatu žalobcům ukazoval vždy žalovaný a podmínky prodeje si měli podle [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dohodnout přímo s žalovaným sami. O vadách, které žalobci vytkli žalovanému a za které je nyní i soudní cestou požadována sleva z kupní c