14 C 278/2021-45 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Předmětem řízení byl nárok žalobkyně na zaplacení 6 843 Kč s úrokem z prodlení 8,5 % ročně z částky 6 843 Kč od 12.10.2021 do zaplacení. Žalobkyně nárok odůvodnila tím, že žalovaný 1) a žalovaná 2) v období od 1.1.2019 do 27. 7. 2021 bez právního důvodu užívali pozemek žalobkyně p. [číslo] o výměře 186 m2 v obci a [katastrální uzemí], který navazuje na pozemek žalovaných p.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], vše v obci a [katastrální uzemí]. Žalobkyně požadovala za užívání svého pozemku náhradu ve výši 3 077 Kč za rok 2019, ve výši 3 163 Kč za rok 2020 a 3 264 Kč za období od 1.1.2021 do 27.7.2021, což celkově činí 8 100 Kč. Žalovaní přestože byli vyzváni k úhradě do 10.10.2021, zaplatili pouze částku 1 257 Kč. Žalovaní s výší nároku žalobkyně nesouhlasili. 2. Po provedeném dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně byla v roce v období od 1.1.2019 do 27.7.2021 vlastníkem pozemku dříve p. [číslo] o výměře 186 m2 v obci a [katastrální uzemí], nyní pozemku p. [číslo]. Žalovaný 1) a žalovaná 2) v tomto období pozemek celý pozemek dříve p. [číslo] společně užívali, tento byl oplocen a byl udržován společně s pozemkem žalovaných p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše v obci a [katastrální uzemí]. Žalovaní po celé období neměli k užívání pozemku žalobkyně žádný právní titul. Žalovaní byli vyzváni žalobkyní k zaplacení náhrady za užívání pozemku ve výši 8 100 Kč do 10. 10 2021, avšak zaplatili jen část 1 257 Kč. Pozemek žalobkyně je dle platného územní plánu veden jako plocha pro bydlení, avšak na pozemku není možné umístit rodinný dům, pouze doplňkovou stavbu k přilehlému stavebnímu pozemku. V katastru nemovitostí byl pozemek žalobkyně veden jako pozemek se způsobem ochrany – rozsáhlé chráněné území. Na pozemku žalobkyně se nachází pouze kanalizační přípojka. Pozemek žalobkyně je fakticky v záplavovém území koryta [anonymizováno]. Žalobkyně pozbyla vlastnické právo k pozemku p. [číslo] rozhodnutím Státního pozemkového úřadu ze dne 13.7.2021 s právní mocí od 28.7.2021 a tímtéž rozhodnutím také nabyla vlastnické právo k pozemku p. [číslo]. 3. Žalobkyně při výpočtu výše náhrady za užívání pozemku vycházela ze znaleckého posudku [právnická osoba] znaleckého ústavu [číslo] [rok] včetně Dodatku [číslo] k tomuto posudku ze dne 22.6.2021, opatřeného doložkou dle § 127a z. č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.), kterým byla pro rok 2019 stanovena náhrada ve výši 3 077 Kč, pro rok 2020 ve výši 3 163 Kč, pro rok 2021 3 264 Kč odvíjející se z ceny pozemku dle cenového předpisu 124 356 Kč ceny obvyklé za m2 72 540 Kč a nájemného 4,5 % z obvyklé ceny dle jednotlivých let upraveno výší inflace. Při zpracování posudku bylo vycházeno z prohlídky na místě samém z 22.6.2021, bylo konstatováno, že jde o stavební pozemek, v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav, ve funkčním celku, geometrický tvar a velikost nemá vliv na ocenění, pozemek se nachází mimo chráněné území a nebyly zjištěny omezující vlivy. Z výslechu znalce k tomuto posudku (ve věci 6 C 370/2019), bylo zjištěno, že pozemek žalobkyně byl oceňován jako funkční celek s pozemkem žalovaného, neboť k němu přiléhá, je zaplocen, avšak pro případného kupce by neměl hodnotu stanovenou ve znaleckém posudku, neboť by musel být oceněn jako stavební pozemek bez možnosti stavět, čímž by byla obvyklá cena nižší. Dále zde znalec uvedl, že pokud je namítáno, že jde o povodňové území, je třeba zkoumat, jak moc povodně omezují užívání funkční celku, vodní tok nezasahá až k zastavěné ploše a povodně jsou maximálně nepříjemností. Obvyklá cena stanovená tímto posudkem odpovídá tržní ceně pouze v případě, že by byl pozemek prodáván jen žalovanému, neboť při prodeji třetím osobám by byla obvyklá cena nižší. 4. K návrhu žalobkyně byl proveden důkaz znaleckým posudkem v obdobných věcech, a to [spisová značka] (znalecký posudek Ing. [jméno] [jméno] [číslo] 2019) a [spisová značka] (znalecký posudek č. [anonymizováno] [číslo] 2020), kdy toto znalecké posudky se týkaly stanovení náhrady za bezesmluvní užíváním pozemků žalobkyně ve stejné lokalitě. Znalecký posudek Ing. [jméno] [jméno] [číslo] 2019 byl podán znalcem ustanoveným soudem a stanovil obvyklé nájemné 6 Kč/m2/rok v období od 1.1.2014 do 31.12.2016 pro pozemek p. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. Znalec vycházel ze zjištění, že pozemek se nachází v blízkosti vodního toku [anonymizováno], nachází se na něm kanalizace a dle územního plánu obce je pozemek veden jako plocha bydlení, pozemek nebyl hodnocen jako záplavové území, avšak protože pozemek souvisle nenavazuje na pozemek druhu zastavěná plocha a nádvoří, nebyl oceněn jako jednotný funkční celek. Při výpočtu jednotkové ceny bylo počítáno s 5 % z obvyklé ceny nemovitosti. Znalecký posudek Znalců a odhadců – znaleckého ústavu spol. s r.o. č. [anonymizováno] [číslo] 2020 byl podán také ustanoveným znalcem a stanovil obvyklé nájemné ve výši 5 Kč/m2/rok v období od 2014 až 2016 pro pozemek p. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. Vycházel z předpokladů, že pozemek se nachází v původním korytu řeky [anonymizováno], je na něm kanalizační přípojka, je dle územního plánu veden jako plocha pro bydlení, avšak není možno na něm umístit stavbu rodinného domu, nýbrž jen stavbu doplňkovou a pozemek, na němž je umístěna stavba, tvoří funkční celek. Stanovení obvyklého nájemného bylo vypočteno 3 % a 5% z obvyklé ceny nemovitosti. 5. Žalovaní při výpočtu výše náhrady za užívání vycházeli ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], avšak tento nebyl označen jako důkaz. 6. Z odborné informace Znalců a odhadců – znaleckého ústavu spol. s r.o. ze dne 26.4.2022 bylo zjištěno, že pozemek žalobkyně ve stejné lokalitě dříve p. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], by na základě rozboru kupních cen pozemků prodaných nebo koupených v obci [obec] v letech 2017 až 2021 nedošlo prakticky k žádným změnám, neprojevuje se zda nárůst jednotkových kupních cen pozemků a lze konstatovat, že nárůst jednotkové obvyklé ceny by mohl sledovat pouze míru inflace v ČR stanovenou v roce 2017 2,50 %, v roce 2018 2,10 %, v roce 2019 2,80 %, v roce 2020 3,20 %, v roce 2021 3,60 %. Při stanovení tohoto závěru bylo vycházeno ze zjištění, že pozemek navazuje na pozemek potoka [anonymizováno], je na něm kanalizační přípojka, je dle územního plánu veden jako plocha pro bydlení, avšak není možno na něm umístit stavbu rodinného domu, nýbrž jen stavbu doplňkovou a pozemek, na němž je umístěna stavba tvoří funkční celek. 7. Soud měl pochybnosti o správnosti znaleckého posudku předloženého žalobkyní, které se nepodařilo odstranit ani výslechem znalce, neboť znalecký posudek vycházel z předpokladů, které neodpovídaly skutkovým zjištění zejména, že je pozemek sice veden jako pozemek stavební, avšak bez možnosti stavět, pozemek se fakticky nachází v záplavovém území a obě tyto skutečnosti se v posudku neprojevily. Vedle tohoto výše nájemného za užívání zde stanovená se neodvíjí od obvyklé ceny pozemku, nýbrž jak vyplynulo z výslechu znalce, se do ní promítly osobní poměry osob užívajících pozemek. Při těchto pochybnostech nemohl soud své rozhodnutí opřít o závěry znaleckého posudku předloženého žalobkyní a současně konstatoval, že díky jinému časovému období než bylo žalováno, nemůže soud bez dalšího vycházet ani ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [jméno] a znaleckého posudku Znalců a odhadců - znaleckého ústavu spol s r.o., které vycházely z obvyklé ceny nemovitosti, totožně zjištěného charakteru pozemku a lišily se jen v hodnocení, zda pozemek je nebo není jednotným funkčním celkem s pozemkem na kterém se nachází stavba k bydlení. Současně soud zvážil skutečnost, že nárok žalobkyně je dán, je sporná jen jeho výše a při ustanovení znalce soudem dle § 127 odst. 1 o.s.ř. by vznikly náklady, které by s největší pravděpodobností výši nároku samotného převýšily (viz. rozhodnutí NS 23 Cdo 2003/2012). Z těchto důvodů soud přistoupil dle § 136 o.s.ř. k určení nároku žalobkyně dle své úvahy, a to jako ceny 6 Kč/m2/rok platné pro rok 2016, kdy tomuto odpovídal jak závěr ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [jméno], tak se k této hranici velmi blížil i závěr znaleckého posudku Znalců a odhadců – znaleckého ústavu spol. s r.o. Soud navýšil toto nájemné postupem dle odborné informace téhož ústavu o inflační míru, když vycházel také z tohoto, že v dané lokalitě nedošlo během let 2017 až 2021 k nárůstu obvyklých cen pozemků. Výši nájemného 6 Kč/m2/rok soud navýšil o inflační míru roku 2017 2,5 % odpovídající jednotkové ceně 6,15 Kč/m2/rok. Následně obdobně stanovil jednotkovou cenu za rok 2018 vycházeje z ceny 6 Kč/m2/rok navýšené o inflační míru za roky 2017 a 2018 - celkově 4,6 % odpovídající ceně 6,276 Kč/m2/rok, za rok 2019 z ceny 6 Kč/m2/rok navýšenou o inflační míru za roky 2017 až 2019 celkově 7,4 % odpovídající jednotkové ceně 6,444 Kč/m2/rok, za rok 2020 z ceny 6 Kč/m2/rok navýšené o inflační míru za roky 2017 až 2020 celkově 10,6 % odpovídající jednotkové ceně 6,636 Kč/m2/rok, za rok 20