14 C 121/2024-137 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobkyně se domáhala určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 11. 4. 2024 doručené dne 16. 4. 2024 z nájmu pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , adresa, , vše v katastrální území , adresa, , obec , adresa, , kterou učinil žalovaný jako insolvenční správce úpadce , Jméno žalovaného B, , se kterým v postavení pronajímatele uzavřela žalobkyně jako nájemce dne 9. 5. 2016 nájemním smlouvou. Žalobkyně tvrdila, že důvod uvedený ve výpovědi dle § 256 odst. 1 z.č. 182/2013 Sb. insolvenčního zákona je neplatný, neboť ona jako nájemce v domě bydlí, v tomto případě by měly být na výpověď použita ustanovení o nájmu bytu dle § 256 odst. 1 ins. zák. věta druhá, a to § 2288 a násl. z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Výpověď neobsahovala žádný důvod dle § 2288 o.z. a násl, neobsahovala také řádné poučení o možnosti domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi u soudu dle § 2286 o.z. a z těchto důvodů je i neplatná. Neuvedení žádného výpovědního důvodu dle § 2288 o.z. činí výpověď i zdánlivou s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 937/2021.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu s odůvodněním, že § 256 ins. zák. je zvláštním výpovědním důvodem svědčícím insolvenčnímu správci, neuplatní se ustanovení § 2288 a násl. o.z., neboť v takovém případě by ochrana nájemce bytu by byla ještě větší díky tomu, že by o námitkách nájemce rozhodoval jak insolvenční, tak obecný soud. Odmítl, že by žalobkyně byla nedostatečně poučena. Dále uvedl, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy dle § 588 o.z. spočívající v době trvání nájmu na 30 let, za kterou bylo sjednáno nájemné jen ve výši 1 Kč ročně, což odporuje zákonu a současně nenaplňuje znak úplatnosti nájemní smlouvy samotné. Tímto je smlouva v rozporu s veřejným pořádkem a dotýká se práv věřitelů v insolvenčním řízení, které je postaveno na dosažení max. výtěžku. Nájemní smlouva byla také jednostranně výhodná jen pro žalobkyni jako nájemkyni, když téhož dne, co byla uzavřena nájemní smlouva, došlo i uzavření kupní smlouvy 9. 5. 2016, na základě které získal úpadce nemovitosti do svého vlastnictví právě od žalobkyně za kupní cen 3 600 000 Kč. Dle odhadu žalovaného bylo obvyklé nájemné v roce 2016 23 527 Kč měsíčně a nyní 34 790 Kč měsíčně. Žalovaný poukázal na to, že by žalobkyni měla být odepřena ochrana, když nejednala poctivě jak ukládá § 6 o.z. Jelikož nájemní smlouva je obsažena ve smlouvě o smlouvě budoucí jedná se současně o závislé smlouvy, protože obě byly uzavřeny na téže listině, mezi týmiž účastníky. Smlouva o smlouvě budoucí byla neplatnou, neboť byla jednostranně výhodnou jen pro žalobkyni. Na tuto smlouvu dopadá také § 253 ins. zák., když žalovaný se do 30 dnů od prohlášení konkursu úpadce , Jméno žalovaného B, nevyjádřil, že smlouvu splní, čímž platí, že odmítl plnění a v důsledku toho došlo k zániku závazku, a to ze závislé smlouvy a žalobkyně může uplatňovat náhradu tím způsobené škody přihláškou pohledávky. Žalobkyně také není legitimována k podání žaloby, protože s ohledem na absentující úplatnost nebyla uzavřena smlouva o nájmu. Žalovaný se dovolal neplatnosti jak vůči žalobkyni, tak vůči úpadci. Úpadce v době uzavření nájemní smlouvy ještě nebyl zapsaným vlastníkem předmětu nájmu, a i proto je nájemním smlouva neplatnou.3. Žalobkyně odmítala důvody, z nich žalovaný dovozoval neplatnost nájemní smlouvy, neboť nájemní smlouva nebyla uzavřena mezi příbuznými, k jejímu uzavření došlo v době, kdy pronajímatel neměl žádné finanční problémy, úpadek byl vyhlášen až osm let poté, obsah smlouvy byl výrazem autonomie vůle stran, žalovaný měl dostatek prostoru si smlouvu přečíst, žalobkyně nebyla odborníkem, v době uzavření měla 60 let a v domě celý život žila. Žalobkyně v době uzavírání smlouvy byl slabší stranou, když jednala při prodeji nemovitostí v časovém presu, přistoupila na úhradu provize 20 % a i v případě nepatrného prodlení žalobkyně, měl úpadce možnost od smlouvy odstoupit a doposud zaplacené splátky na budoucí kupní cenu měly být dle čl. 3.1. započteny na nájemné. Nájemní smlouva i smlouva o smlouvě budoucí nebyly obsahově provázány natolik, že by byl smlouvami závislými. Smluvní ujednání jsou vyvážená pro obě strany a žalovaná měla zcela jistě zájem na pokračování nájemní smlouvy i v případě zániku smlouvy o smlouvě budoucí. Námitka o fiktivním prodeji nemovitostí úpadci a závislosti smluv by měla dopadat dle argumentace žalovaného i na prodej nemovitostí úpadci, tato námitka je dvousečnou, když při její důvodnosti, by postrádal žalovaný titul opravňující věc sepsat do podstaty. Úpadce také po dobu osm let nikdy nenaznačil, že by považoval smlouvu za neplatnou, přijímal podle ní plnění.Dokazování4. V rámci provedeného dokazování soud zjistil, že ke dni 1. 5. 20216 byla žalobkyně v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník nemovitosti – pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí byla stavba č. p. , číslo, , rodinný dům vše v katastrální území , adresa, (dále jen předmětné nemovitosti), (zjištění z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, ).5. Dne 9. 5. 2016 byla uzavřena kupní smlouva, kterou se žalobkyně (označena v záhlaví trvale pobytem , adresa, , číslo, , adresa, ) jako tehdejší prodávající zavázala odevzdat a umožnit nabýt vlastnické právo , Jméno žalovaného B, jako kupujícímu k předmětným nemovitostem a , Jméno žalovaného B, se zavázal zaplatit žalobkyni za to kupní cenu ve výši 3 600 000 Kč do 13. 5. 2016 poukázáním na dluhy označené ve smlouvě. Žalobkyně se zavázala zaplatit daň (kupní smlouva ze dne 9. 5. 2016). , Jméno žalovaného B, je zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí v katastru nemovitostí s účinky zápisu k 13. 5. 2016 (úplný výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, ).6. Téhož dne 9. 5. 2016, co byla uzavřena kupní smlouva, došlo mezi žalobkyní (označenou v záhlaví trvale bytem , adresa, , číslo, , adresa, ) a , Jméno žalovaného B, k uzavření Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, kterou se , Jméno žalovaného B, jako budoucí prodávající zavázal po uhrazení budoucí kupní ceny ve výši 4 680 000 Kč formou 360 měsíčních splátek po 13 000 Kč žalobkyní jako budoucí kupující a na její výzvu uzavřít kupní smlouvu, kterou by došlo k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem zpět na žalobkyni. V čl. 2 bod. 1 deklarovaly strany úmysl spočívající v uzavření kupní smlouvy po složení celé kupní ceny 4 680 000 Kč, a touto kupní smlouvou měla nemovitosti nabýt do vlastnictví opět žalobkyně (Smlouva o budoucí kupní smlouvě). Mezi stranami bylo sjednáno oprávnění , Jméno žalovaného B, odstoupit od smlouvy v případě prodlení žalobkyně s úhradou kterékoliv části budoucí kupní ceny a požadovat po žalobkyni v tomto případě smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč (čl. 2 bod 3 Smlouva o budoucí kupní smlouvě). V téže listině byla v části Ustanovení o nájmu (čl. 4 body 1 až 4) uzavřena smlouva, kterou se , Jméno žalovaného B, zavázal ihned po podpisu předat žalobkyni nemovitosti do nájmu, úplatně na dobu určitou 30 let za nájemné 1 Kč ročně a současně bylo deklarováno, že , Jméno žalovaného B, obdržel nájemné v plné výši při podpisu smlouvy. Mezi žalobkyní a , Jméno žalovaného B, bylo dále ujednáno (čl. 4 bod , právnická osoba, případě, že nedojde k uzavření budoucí kupní smlouvy vinou budoucího kupujícího a budoucí prodávající legitimně odstoupí od této smlouvy platí, že nájemné činí 13 000 Kč měsíčně, budoucí prodávají tedy nebude povinen vracet budoucímu kupujícímu splátky kupní ceny ve výši 13 000 Kč měsíčně“. Žalobkyně se také zavázala hradit po celou dobu trvání nájmu bytu veškerou spotřebu vody včetně plateb stočného, elektrické energie a plynu, jakožto medií dodávaných třetími osobami do bytu (čl. 4 bod 4), (Všechna zjištění ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 9. 5. 2016).7. Vůči , Jméno žalovaného B, bylo 12. 10. 2023 zahájeno insolvenční řízení, v rámci kterého byl prohlášen na jeho majetek konkurs a konkursním správcem byl původně jmenován , právnická osoba, . (usnesení Krajského soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ). Usnesením insolvenčního soudu ze dne , datum, byla , právnická osoba, . odvolána z funkce správce a nově byl ustanoven správcem konkursní podstaty dlužníka , Jméno žalovaného B, – , Jméno žalovaného A, (výpis z insolvenčního rejstříku sp. zn. , spisová značka, vedené u Krajského soudu v , Anonymizováno, ). Jelikož původně byl označen jako žalovaný , právnická osoba, ., navrhla žalobkyně dle § 107a z.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) vstup , jméno FO, jako insolvenčního správce dlužníka , Jméno žalovaného B, do řízení na místo žalované. Usnesením zdejšího soudu ze dne 23. 8. 2024, č. j. , spisová značka, s právní mocí od 11. 9. 2024 bylo tomuto návrhu vyhověno, když až po zahájení řízení dne 26. 4. 2024 nastala změna v osobě insolvenčního správce , Jméno žalovaného B, .8. Mezi účastníky bylo nesporné a soud vzal za prokázané dle § 120 odst. 3 o.s.ř., že předmětná nemov