19 C 157/2020-207 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Žalobou doručenou soudu dne 10. 8. 2020 se žalobce domáhá bezplatné opravy bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v [obec], a to opravy vady zvukové izolace stěn mezi bytovou jednotkou a společnými prostorami budovy a vadu zvukové izolace podlah v 1. nadzemním podlaží ve vztahu k bytové jednotce [číslo] a společným prostorám budovy domu [adresa]. Dále se domáhá úhrady částky 18 135 Kč, když částku 16 335 Kč uhradil [právnická osoba] s. r. o. za měření zvukové izolace v předmětné bytové jednotce a vyhotovení protokolu o zkoušce a částky 1 800 Kč za právní zastoupení – služby právního zástupce ve výši 1 500 Kč a jeden režijní paušál ve výši 300 Kč za provedenou reklamaci ze dne 16. 3. 2020. Svůj žalobní nárok žalobce upravil změnou žaloby ze dne 21. 11. 2022, kdy blíže specifikoval vady zvukové izolace vzhledem v mezidobí provedenému dokazování a pro případ neodstranitelnosti opravy navrhl eventuální petit, na základě něhož by žalovaný byl zavázán uhradit žalobci částku 350 000 Kč, jako slevu z kupní ceny. O této změně žaloby soud rozhodl usnesením ze dne 29. 11. 2022 č. j. [číslo jednací]. Žalobce tvrdí, že na základě kupní smlouvy ze dne 15. 8. 2017 se stal vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v [obec]. Prodávajícím předmětné bytové jednotky byl žalovaný. Při uzavření kupní smlouvy nebyl žalobce upozorněn na žádnou faktickou ani právní vadu předmětné bytové jednotky. V kupní smlouvě byla sjednána záruční doba v délce 36 měsíců od předání a převzetí bytové jednotky. Žalobce u žalovaného reklamoval zvukovou izolaci předmětné bytové jednotky. V listopadu 2019 si za tímto účelem nechal provést měření zvukové izolace zkušební laboratoří [anonymizována dvě slova] akreditovanou Českým institutem pro akreditaci o. p. s., která vypracovala protokol o zkoušce ze dne 25. 11. 2019. Ze zkoušky vyplývá, že normy na zvukovou izolaci, které vyplývají z vyhlášky č. 268/2009 Sb., ve znění novel, a jsou blíže upraveny normou ČSN 73 0532, bytová jednotka nesplňuje. Stěna mezi bytem a zádveřím s chodbou domu a zvuková izolace podlahy 1. nadzemního podlaží domu neodpovídají, pokud jde o zvukovou izolaci, požadavkům vyplývajícím z právní úpravy. Žalobce písemně vadu reklamoval dne 16. 3. 2020 jako vadu skrytou předmětné bytové jednotky a vyzval žalovaného jako prodávajícího, aby předmětnou vadu jednotky odstranil. Na uvedenou reklamaci nebylo žádným způsobem žalovanou stranou reagováno, proto žalobce opětovně vyzval žalovaného dne 14. 5. 2020 přípisem, který byl doručen žalovanému 18. 5. 2020, přičemž tuto výzvu ve vztahu k žalovanému koncipoval již jako předžalobní upomínku. Žalovaný však vadu neodstranil. 2. Žalobce na podané žalobě v celém rozsahu trval. Zdůraznil skutečnost, že uvedená skrytá vada bytové jednotky, kterou zakoupil od žalovaného, je vadou odstranitelnou, a to jak po stránce technické, tak po stránce právní. Přes opakované výzvy a urgence ze strany žalobce žalovaný nečinil žádný úkon k tomu, aby vadu odstranil. Naopak snažil se odpovědnosti zprostit. Nejprve tvrdil, že se nejedná o vadu, následně, že vada není vytknuta včas, dále že vadu nelze technicky odstranit a konečně tvrdil, že vada není odstranitelná z právních důvodů. Poukazoval přitom na skutečnost, že k zásahu do společných prostor je potřeba souhlasu Společenství vlastníků jednotek předmětného bytového domu, který dán není. V tomto směru žalobce poukazuje především na jednání žalovaného, který v předmětném bytovém domě sám vlastní podíl a je tedy členem Společenství vlastníků jednotek. Na rozdíl od ostatních spoluvlastníků však nedal souhlas s odstraněním vady. Účelový přístup žalovaného by proto neměl požívat právní ochrany. Vada, kterou žalobce vytkl, je vadou podstatnou, ohrožuje zdraví žalobce i jeho spolužijící nezletilé dcery. S ohledem na dispozici bytové jednotky jde především o ohrožení klidného spánku, když v místě s nejvyšší mírou porušení protihlukových norem je umístěna právě ložnice dvoupokojového bytu. 3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. V prvé řadě tvrdil, že se nejedná o vadu bytové jednotky a tvrdil, že odchylky od technických norem jsou přípustné. K užívání bytové jednotky byl vydán kolaudační souhlas a při kontrolní prohlídce stavby nebyly shledány závady bránící bezpečnému užívání bytových jednotek, ani rozpor se závaznými stanovisky dotčených orgánů, když ke kolaudaci se souhlasně vyjádřila též Krajská hygienická stanice Zlínského kraje. Měření [právnická osoba], na které odkázal žalobce, nebyl přítomen, nemohl se k věci vyjádřit, proto navrhl, aby soud sám nechal ve věci vypracovat znalecký posudek. V průběhu řízení dále namítal, že vada nebyla vytknuta řádně a včas. Potvrdil, že žalobce uplatnil vadu v prosinci 2017, tedy po uplynutí čtyř měsíců, což považuje za uplatnění vady nikoli bez zbytečného odkladu. Následně žalovaný namítal, že předmětná vada není technicky odstranitelná a poukazoval na další vypracované akustické zkoušky, které si nechala žalovaná strana vypracovat ve zkušební laboratoři. Po provedení dalšího dokazování ve věci posudkem zpracovaným znalcem ustanoveným soudem namítala žalovaná strana, že s ohledem na skutečnost, kdy odstranění vady zasáhne do společných prostor předmětného bytového domu a nebyl dán souhlas všech vlastníků bytových jednotek v souladu se stanovami Společenství vlastníků jednotek, je v důsledku této skutečnosti tvrzená vada vadou neodstranitelnou. Žalovaný navrhoval žalobci možnost odstoupení od smlouvy. Žalobce by vrátil předmětnou bytovou jednotku žalovanému a ten by mu vyplatil tehdy zaplacenou kupní cenu. Pokud jde o navržený eventuální petit, navrhoval slevu z kupní ceny v maximální výši 165 000 Kč. Žalovaný závěrem navrhl v celém rozsahu zamítnutí žaloby, včetně žalobního návrhu in eventum. 4. Žalobce jako účastník řízení uvedl, že když se nastěhoval s dcerou do předmětné bytové jednotky, okolní bytové jednotky už byly obydlené a sousedé si ztěžovali na hluk. Zástupce žalovaného mu sdělil, že až se zabydlí všechny byty, dojde k tzv. tříštění zvuku. Pokud jde o vstupní dveře, vzhledem k tomu, že pracuje ve stavebnictví, začal sám věc řešit, nakonec se domluvili i se sousedy a vstupní dveře byly vyměněny u všech bytových jednotek v srpnu 2018. Pokud jde o zvuky, které jsou slyšet v ložnici, jedná se o zvuky opravdu silné, jakýkoliv průchod hlavními dveřmi a zádveřím, je ránou, stejně tak osoby s podpadky nebo návrat některých obyvatel domu po noční směně způsobuje, že v ložnici je slyšet každý zvuk velmi rušivě. 5. Z kupní smlouvy ze dne 15. 8. 2017 soud zjistil, že žalovaný jako prodávající prodal žalobci jako kupujícímu bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v [obec], včetně podílu o velikosti 592/9577 na společných částech nemovitosti, a to za částku 1 685 188 Kč. V bodě IV. bod 9 je mezi stranami sjednána záruční doba v rozsahu 36 měsíců ode dne předání a převzetí předmětu převodu. Součástí smlouvy je přílohová část, a to půdorys celého bytového domu včetně půdorysu 1. podlaží a samotné bytové jednotky [číslo] z nějž je zřejmé, že bytová jednotka [číslo] se nachází v těsné blízkosti hlavních vstupních dveří a druhých dveří zádveří společné chodby bytového domu, k níž přiléhá pokoj užívaný jako ložnice (obývací pokoj je vzdálenější shodně jako kuchyně, koupelna, WC a chodba). Z přílohy č. 4 pak vyplývá mimo jiné, že vstupní dveře jsou označeny jako protipožární s odolností 15 DP3 EW, bezpečnostním štítkem a kukátkem. Bytová jednotka byla předána dle protokolu o předání 29. 8. 2017. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v [obec], včetně podílu na společných částech nemovitosti, a to na základě kupní smlouvy ze dne 15. 8. 2017. 7. Bytová jednotka [číslo] v [obec] byla schválena k užívání na základě kolaudačního souhlasu Městského úřadu Rožnov pod Radhoštěm, odboru výstavby a územního plánování ze dne 3. 8. 2017, jak vyplývá z kolaudačního souhlasu s užíváním stavby č. [spisová značka] 2017 Krajská hygienická stanice Zlínského kraje vydala závazné stanovisko k bytové jednotce [číslo] dne 1. 8. 2017 s tím, že souhlasí s vydáním kolaudačního souhlasu. 8. Ze zprávy Krajské hygienické stanice Zlínského kraje ze dne 26. 2. 2021 soud zjistil, že ve věci kolaudačního souhlasu k předmětné bytové jednotce bylo vydáno souhlasné stanovisko. Pokud se týká posouzení stran požadavků na zvukovou izolaci, z právních předpisů Krajské hygienické stanici nevyplývá v tomto směru žádné oprávnění. Pokud jde o vyhlášku o technických požadavcích na stavby z hlediska zvukové izolace, jestliže vzduchová neprůzvučnost a kročejová neprůzvučnost splňují minimální požadavky dané normovými hodnotami, které jsou stanoveny ČSN 73 0532, tak konstrukce musí tyto požadavky naplňovat. Souvrství stropní konstrukce se pak posuzuje komplexně. Tyto technické požadavky na stavbě by však měl především zkoumat příslušný stavební úřad. 9. Ze sdělení k podnětu k provedení přezkumného řízení Krajským úřadem Zlí