117 C 1/2023-75 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Žalobci se žalobou, podanou dne 30. ledna 2023, domáhají proti žalované zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 238 750 Kč s příslušenstvím. Tvrdí, že dne 26. ledna 2022 uzavřeli s žalovanou kupní smlouvu, na základě které od žalované koupili bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , zapsanou na LV , Anonymizováno, pro k.ú. , adresa, . V rámci nabídky prodeje bylo uvedeno, že v bytě je elektroinstalace v mědi. Totéž bylo žalobcům sděleno při prohlídce bytu. Po předání bytu však žalobci zjistili, že se uvedené nezakládá na pravdě. Pouze částečně v kuchyni a koupelně byly zjištěny vodiče měděné, a to jen v rámci umakartového jádra, kde byla předělena jedna zásuvka a vypínač pro zmíněnou část koupelny a dále v kuchyňské lince. Místnost v kuchyni měla své osvětlení a zásuvky, kde bylo původně hliníkové vedení. Revizní technik dne 6. 4. 2002 konstatoval, že elektroinstalace je nevyhovující. Proto byli žalobci nuceni provést novou výměnu elektroinstalace, s čímž bylo spojené také nutné provedení sádrokartonových podhledů a nových omítek. Náklady na provedenou výměnu elektroinstalace a s tím související práce dosáhly výše 238 750 Kč. Žalobci u žalované uplatnili nárok na slevu z kupní ceny. K uvedenému se však žalovaná nevyjádřila.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí. Upozornila, že výzva s uplatněním vad je datována stejným dnem jako faktura na provedené práce. Nemohla se tedy k opravě a k rozsahu vad vyjádřit. Poukázala na znění kupní smlouvy, podle které byli žalobci se stavem bytu seznámeni, na skutečnost, že žalobci mohli ještě před uzavřením kupní smlouvy odšroubováním jediné zásuvky zjistit, zda je elektroinstalace v mědi či nikoli. Žalobci kupovali byt s tím, že ho budou renovovat. Z rozpočtu rekonstrukce není patrné, zda rozpočet pokrývá pouze práce nutné k odstranění namítané vady, či nějaké jiné opravy v bytě. Žalovaná má zato, že 190 m² uvedených v rozpočtu s přihlédnutím k výměře bytu uvedené v kupní smlouvě, zhruba 60 m², znamená, že došlo k opravě větší části, nežli bylo nutné. Žalovaná byla v dobré víře, že byt, který prodává, je v pořádku.3. Z listinných důkazů bylo zjištěno:4. Žalobci jako kupující s žalovanou jako prodávající, zastoupenou , jméno FO, (s uvedením adresy bydliště žalovaného shodné s adresou prodávaného bytu), a , tituly před jménem, , jméno FO, , jako vedlejší účastník a schovatel kupní ceny, uzavřeli dne 26.1.2022 kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově kupní ceny o koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1, s balkónem a sklepní kójí, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , a náležející spoluvlastnický podíl ve výši ideální , Anonymizováno, vzhledem k celku na společných částech výše specifikované budovy (dále jen „byt“), a to za kupní cenu ve výši 3 110 000 Kč. Kupní smlouvou bylo dohodnuto nabytí bytu žalobci do jejich podílového spoluvlastnictví s jejich podíly ve výši id. ½. Pod bodem II, 2 smlouvy je uvedeno, že se prodávající seznámili s fyzickým, faktickým i právním stavem předmětu převodu a že na předmětu převodu neváznou žádné vady, kterých by si byla prodávající vědoma a o kterých by kupující nezpravila. (zjištěno z citované kupní smlouvy)5. Žalovaná udělila dne 29. 9. 2021 plnou moc , jméno FO, , podpisy na plné moci jsou úředně ověřeny týmž dnem. Plná moc zmocňuje zmocněnkyni k zastupování žalované ve věci prodeje bytu i při uzavření a podpisu smlouvy o poskytování realitních služeb týkajících se prodeje bytu s realitní kanceláři , právnická osoba, (zjištěno z plné moci)6. Dne 25. 3. 2022 došlo k předání bytu, byt žalobcům předala za žalovanou , jméno FO, . V zápise je pod bodem 2 uvedeno, že si žalobci byt před převzetím řádně prohlédli a konstatují, že se nachází v dohodnutém stavu. (zjištěno ze zápisu o předání)7. Z inzerátu realitního makléře , jméno FO, bylo zjištěno, že tímto byl nabízen prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví na , adresa, . V inzerátu je napsáno: „Bytová jednotka v téměř původním udržovaném stavu je situována na třetím NP panelového domu, původní umakartové jádro je nově obložené keramickými obklady, sprchový kout, samostatné WC. V bytě jsou plastová okna, na podlahách linoleum, elektřina v mědi. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, oblíbená a vyhledávaná lokalita, lodžie s výhledem na , adresa, , v příštím roce je plánováno zasklení lodžií, dostatek parkovacích míst, v těsné blízkosti škola, školka. Stav bytu je charakterizován jako velmi dobrý, celková podlaha bytu 68 m².8. Dne 5. 4. 2022 byla provedena mimořádná revize elektroinstalace v bytě. Podle zprávy ze dne 6. 4. 2022 je elektroinstalace původní s hliníkovými vodiči vyjma kuchyně a koupelny, kde jsou vodiče měděné. Je to kombinace sítí TN-C a TN-C-S - toto nouzové řešení je v rozporu s ČSN 33 2000-4-41 ed. 3. Barevné značení vodičů nevyhovuje požadavkům ČSN EN 60445 ed.4 a ČSN 33 0165 ed. 2. Izolační stavy u světelných okruhů jsou značně sníženy. U kuchyně a koupelny zásuvky koncového vodiče neodpovídají předřazenému jištění, což je v rozporu s ČSN 33 2000 – 5 – 52 ed. 2 tabulka B.52.2. Závěrem zprávy je, že elektrické zařízení nevyhovuje, přičemž tuto závadu je nutné v co nejkratším termínu odstranit.9. Dne 13. 5. 2022 odeslali žalobci žalované na adresu trvalého bydliště žalované, uvedenou i v kupní smlouvě, listinu, kterou uplatňují slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč se splatností do 10 dnů od doručení výzvy, a to z důvodu nevyhovující elektroinstalace s hliníkovými vodiči (zjištěno z dopisu a z dodejky).10. Dne 13.5.2022 vystavili firma , jméno FO, žalobkyni b) fakturu na částku 238 750 Kč k materiálům a pracím „vztahujícím se k nové elektroinstalaci v mědi“ v posuzovaném bytě, z toho 6 000 Kč za demontáž staré elektroinstalace, bourací práce elektro, 8 000 Kč za sekání drážek pro elektroinstalaci, 16 200 Kč za natažení a montáž kabelů, včetně sádrování, 5 400 Kč za vykroužení KU krabice a usazení KU krabic, 3 500 Kč za osazení a montáž nového bytového rozvaděče, 5 600 Kč za montáž jističů a proudového chrániče, 3 000 Kč za revizní zprávu, 3 840 Kč a 12 190 Kč za kabeláž CYKY, 6 800 Kč za nové rozvaděče včetně jističů, 2 200 Kč za KU krabice a montážní materiál, 3 500 Kč a 6 290 Kč za vypínače a zásuvky, 44 700 Kč za montážní práce elektroinstalačního materiálu, 5 580 Kč za sádrokartony 30 kusů, 1 387 Kč za tmel 30 kg, 630 Kč finální tmel 30 kg, 430 Kč za pásku na spoje 100 metrů, 2 025 Kč za profil UD 4m 27 kusů, 4 108 Kč za profil CD 4m 38 kusů, 4 800 Kč za závěsy, spojky a hmoždinky, 5 900 Kč za dopravu materiálu a přesun a 48 720 Kč za montážní práce související s instalací sádrokartonu, 19.629 Kč za materiál na omítky a dopravu, 1 536 Kč za provedení penetrace 192 m², 24 000 Kč za vložení tkaniny, přebroušení 192 m², 34 560 Kč za štukování 192 m² a 2 905 Kč za orožkování 35 m. Faktura byla proplacena. (zjištěno z faktury ze dne 13.5.2022 a z rozpočtu)11. Ze zprávy o revizi ze dne 10. 10. 2022 bylo zjištěno, že revidované zařízení elektroinstalace bytu bylo z hlediska bezpečnosti schopno provozu.12. Z emailové dokumentace bylo zjištěno, že žalobce a) 8. 4. 2022 kontaktoval zástupkyni realitní kanceláře , jméno FO, ohledně závady elektrorozvodu v hliníku v bytě a požadavku na slevu kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Zástupkyně realitní kanceláře sdělila, že informaci přeposlala žalované, ale nedostala žádnou reakci.13. Podle § 1914 odst. 1,2 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.14. Podle § 1916 odst. 1 o.z. dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji.15. Podle § 1917 o. z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.16. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.17. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.18. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později v