113 C 7/2024-160 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Návrhem doručeným soudu dne 30. 5. 2024 se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 30 602 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jakožto pronajímatelem byla uzavřena dne 3. 5. 2010 nájemní smlouva, na základě které žalovaná pronajímala žalobci prostory sloužící k podnikání umístěné v domě č. p. , č.p., – , anonymizováno, , anonymizováno, ve , anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, – bývalá , Anonymizováno, o podlahové ploše 30 m². Žalovaná nájemní smlouvu žalobci vypověděla na základě výpovědi ze dne 28. 1. 2021, která byla žalované doručena 4. 2. 2021. K ukončení nájemního vztahu došlo na základě dohody ke dni 31. 7. 2021. K předání pronajatých prostor došlo ke dni 2. 8. 2021, kdy byl oběma účastníky podepsán protokol o předání prostor sloužících k podnikání. Za trvání nájemního vztahu se souhlasem žalované nechal žalobce v předmětných prostorech demontovat a namontovat nová okna, včetně parapetů, a to za celkovou částku 19 740 Kč. Díky této výměně oken došlo ke zhodnocení předmětu nájmu se souhlasem pronajímatele dle § 2220 OZ, kdy žalobce v rámci mimosoudního řešení věci požadoval po žalované úhradu 19 740 Kč, kdy předpokládal, že vypracování znaleckého posudku by bylo pro obě strany nákladem navíc. Dne 4. 1. 2022 poslal žalobce žalované prostřednictvím své právní zástupkyně předžalobní výzvu na zaplacení částky 19 740 Kč, když mezi právními zástupci stran věci probíhala písemná komunikace, která však nevedla k vyřešení věci. S ohledem na shora uvedené žalobce si nechal vypracovat znalecký posudek na zhodnocení objektu č. p. , Anonymizováno, v obci , anonymizováno, , anonymizováno, , adresa, , kdy z tohoto posudku plyne, že došlo ke zhodnocení nemovitosti ve výši 30 602 Kč. Žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně zaslal dne 7. 5. 2024 předžalobní výzvu na zaplacení částky 30 602 Kč, na kterou žalovaná reagovala dne 14. 5. 2024 tak, že se vyjádří až následně. Žalobce proto požaduje zaplacení částky 30 602 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 19 740 Kč od 5. 1. 2022 do 7. 5. 2024 a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 30 602 Kč od 8. 5. 2024 do zaplacení.2. V rámci svého podání doručeného soudu dne 18. 8. 2024 (před vydáním platebního rozkazu) žalobce svůj návrh na vydání platebního rozkazu reparoval (opravil) tak, že došlo ke zjevné chybě v psaní v části požadovaného úroku s tím, že nadále se žalobce po žalované domáhal úhrady částky 30 602 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 19 740 Kč od 5. 1. 2022 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 10 862 Kč od 8. 5. 2024 do zaplacení.3. Dne 20. 8. 2024 byl dle opraveného podání doručeného soudu dne 18. 8. 2024 vydán platební rozkaz č. j. 113 C 7/2024–29, proti kterému žalovaná podala odpor; ten byl následně odůvodněn tak, že v minulosti byla mezi stranami uzavřena nájemní smlouva na pronájem předmětného prostoru, která již skončila, žalobce byl vyzván k vyklizení nebytových prostor. Žalovaná (Obec , anonymizováno, , anonymizováno, , adresa, ) schválila postup výměny oken v pronajatém prostoru žalobci pouze za předpokladu úhrady ze strany žalobce. Při výměně oken nedošlo k technickému zhodnocení budovy. Z účetního hlediska se jedná jen o opravu. Aktivita výměny toliko dvou oken, které využíval a zaplatil výlučně žalobce, vzešla výlučně ze strany žalobce. Žalovaná odkazuje na zápis z usnesení 2. zasedání rady Obce , anonymizováno, , anonymizováno, , adresa, ze dne 1. 12. 2010, ze které vyplývá, že postup výměny oken v bývalé zasedací místnosti pronajaté , jméno FO, . , jméno FO, se povoluje za předpokladu úhrady ze strany , jméno FO, . , jméno FO, při akceptování nejnižší nabídkové ceny. Z výše uvedeného vyplývá, že žalobce fakticky požádal o výměnu dvou oken s tím, že tyto okna sám uhradí, což prokazuje i skutečnost, že daňový doklad byl zhotoven přímo na žalobce. Žalovaná navrhuje zamítnutí žaloby, odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3497/2006.4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla uzavřena nájemní smlouva dne 3. 5. 2010, kdy předmětem nájmu byly nebytové prostory umístěné v domě č. p. , č.p., – , anonymizováno, , anonymizováno, – bývalá , Anonymizováno, , Anonymizováno, OÚ o podlahové ploše 30 m². Nebytové prostory byly pronajímány za účelem – projekční a inženýrská kancelář. Nájem nebytových prostor byl uzavřen na dobu neurčitou s tím, že nájem vznikl ke dni 1. 5. 2010. V článku II. odst. 5 je uvedeno, že „nájemce si na své náklady zřídí samostatné vytápění pronajaté místnosti pomocí plynového kotle umístěného v pronajatém prostoru s podružným měřením zemního plynu, stávající otopná tělesa po odpojení budou využity pro vytápění pronajaté místnosti, stávající rozvody topné vody pro otopná tělesa budou zaslepeny. Dále si nájemce na své náklady zřídí samostatný přívod elektrické energie do pronajatého prostoru s podružným měřením – elektroměrem atd….. Tímto pronajímatel souhlasí s provedením výše uvedených úprav a prohlašuje, že zařízení vybudované na náklady nájemce nebude evidovat jako vlastní majetek“.5. Přípisem tehdejšího starosty obce , anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, . , jméno FO, ze dne 22. 12. 2010 bylo žalobci sděleno, že rada obce , anonymizováno, , anonymizováno, , adresa, schválila dne 1. 12. 2010 žádost o výměnu dvou kusů oken v pronajatém nebytovém prostoru ve druhém NP , anonymizováno, , anonymizováno, . Dále bylo sděleno, že obec jako vlastník nemovitosti nebude tuto položku vést jako opravu ve své účetní agendě. Další náležitosti týkající se úprav v pronajatém prostoru , anonymizováno, budou řešeny dodatkem nájemní smlouvy.6. Z protokolu o předání prostor sloužících k podnikání sepsaným mezi pronajímatelem a nájemcem dne 2. 8. 2020 (správně má být uvedeno dle shodných účastnických tvrzení 2. 8. 2021), že uvedeného dne pronajímatel potvrzuje, že od nájemce převzal klíče od nebytových prostor a provedl prohlídku předávaných prostor. Dále pronajímatel prohlásil, že předmět nájmu odpovídá podmínkám uvedeným ve smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 3. 5. 2010 a předmět nájmu tímto od nájemce přebírá bez výhrad. Současně si strany zaznamenaly stav měřících médií (podružný elektroměr, stav plynoměru).7. Žalobce k návrhu předložil znalecký posudek , jméno FO, . , adresa, pro zhodnocení objektu č. p. , č.p., , a to výměnou dvou kusů oken ve druhém nadzemním podlaží. Zadavatelem znaleckého posudku byl žalobce, znalecký posudek byl vytvořen dle stavu ke dni 30. 5. 2023. Znalec uvedl, že budova byla zhodnocena o 30 602 Kč. Soud však uvedený znalecký posudek pro vyhodnocení věci použít nemohl za situace, kdy podkladem pro vypracování znaleckého posudku sloužil podklad vypracovaný samotným žalobcem – a to informace o stavebních prvcích a konstrukcích a technických systémech. Současně pak měl být znalecký posudek vypracován k datu ukončení nájemního vztahu mezi stranami, což ze znaleckého posudku nevyplynulo, ale naopak v uvedeném znaleckém posudku je informace, že zhodnocení bylo vyhodnoceno podle stavu ke dni 30. 5. 2023, nikoliv ke dni ukončení nájemního poměru mezi stranami.8. Žalovaná soudu doložila znalecký posudek č. , č. účtu, na zjištění vlivu zabudování dvou plastových oken v objektu občanské vybavenosti č. p. , č.p., na zhodnocení objektu, stanovení nákladů pronajímatele vzniklých z důvodu neuvedení pronajaté místnosti do původního stavu po vystěhování nájemce v obci a katastrálním území , anonymizováno, , anonymizováno, , adresa, ke dni 30. 5. 2023. Rovněž tento znalecký posudek uvádí, že zhodnocení zabudování dvou plastových oken dle odborného odhadu znalce činí 20 401 Kč (tedy rovněž ke dni 30. 5. 2023, což je doba odlišná od doby ukončení nájemního vztahu mezi stranami). Současně znalkyně vypočítává náklady pronajímatele vzniklé z důvodu neuvedení pronajaté místnosti do původního stavu po vystěhování nájemce v částce 16 067,03 Kč. Žalovaná dále doložila informaci Státní energetické inspekce ze dne 3. 2. 2025 k žádosti o posouzení správnosti průkazu energetické náročnosti budovy , anonymizováno, , anonymizováno, ze dne 27. 7. 2017 zpracovaného energetickým specialistou , Jméno žalobce, (žalobcem). Ve stanovisku se uvádí, že energetický specialista (žalobce) chybně počítá objekt pouze jako jednozónový, vytápěný na převažující návrhovou vnitřní teplotu 20 °C a zanedbává zóny vytápěné na nižší návrhovou vnitřní teplotu (sklady, garáže). Současně energetickým specialistou chybně vytvořený geometrický model ochlazované obálky budovy postrádá řadu stavebních konstrukcí a výplní otvorů na rozhraní vytápěný prostor/exteriér, případně na rozhraní vytápěný prostor/nevytápěný prostor. Tyto nedostatky mohou mít vliv jak na energeticky vztažnou plochu objektu, plochu ochlazované obálky budovy, tak i na celkovou měrnou spotřebu objektu a jeho zatřídění v rámci 3. energetické náročnosti.9. Po výzvě sou