18 C 15/2021-81 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Předmětem řízení byl nárok uplatněný ze strany žalobkyně ve výši 87 223,42 Kč, a to z titulu smlouvy o nájmu bytu ze dne 23. 9. 2019. Žalobkyně se takto domáhala zaplacení dlužného nájemného za období od září 2019 do září 2020, dlužných nedoplatků souvisejících s vyúčtováním služeb za roky 2019 a 2020, náhrady nákladů na opravu bytu a úrokového příslušenství. 2. Žalovaný se podané žaloby nevyjádřil, skutečnosti tvrzené v žalobě neučinil v řízení spornými. 3. Z listin předložených žalobkyní soud učinil následující skutková zjištění: 4. Z informace o pozemku, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parcelní číslo st. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa], bytový dům. 5. Ze smlouvy o nájmu bytu, že mezi účastníky byla dne 23. 9. 2019 uzavřena smlouva o nájmu bytu, jejímž předmětem byl byt [číslo] na adrese [ulice a číslo]. V této smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši 3 171 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 1 800 Kč měsíčně. Součástí smlouvy byla rovněž inflační doložka opravňující pronajímatele ke zvýšení úhrad podle roční míry inflace. Takto sjednané úhrady byly splatné do dvacátého dne v měsíci předem a v dané souvislosti byl sjednán rovněž smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně, a to v souvislosti s prodlením s placením nájemného a úhrad za služby. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 23. září 2019 do 30. září 2020. 6. Z oznámení o inflaci, že žalobkyně oznamuje zvýšení nájmu na částku 3 260 Kč od března 2020. 7. Z výzvy žalobkyně ze dne 1. října 2020 a podacího archu, že žalovaný je vyzýván k okamžitému vyklizení bytu. 8. Z dopisu žalovaného ze dne 21. ledna 2021, že žalovaný sděluje žalobkyni, že může s bytem udělat vše pro to, aby s ním mohli dále nakládat, byt vyklidit, a to na náklady žalovaného. Žalovaný dále uvádí ohledně případných oprav na jeho náklady, že by rád předem viděl fotografie. Žalovaný dále zmocňuje žalobkyni k vyklizení bytu. 9. Z dopisu žalobkyně ze dne 26. února 2021, že zasílá žalovanému vyúčtování za užívání daného bytu. 10. Z vyúčtování služeb za období od 1. ledna 2020 do 30. září 2020, že žalovaný je vyzýván k úhradě částky celkem 20 643,61 Kč, kdy přílohou této faktury je i vyúčtování. Toto vyúčtování obsahuje uvedení jednotlivých komodit, kdy u vody jsou uvedeny bližší údaje jako počáteční a konečný stav a cena jednotlivých položek a souhrnná cena, u dalších komodit je uvedena pouze celková cena bez bližšího vyúčtování. Vyúčtování zohledňuje i zaplacené zálohy ve výši 1 800 Kč. Žalobkyně následně v dané souvislosti doložila další fakturu, která se vztahuje ke stejnému vyúčtování za rok 2020, je vystavena na stejnou částku po zaokrouhlení, avšak je v ní uvedeno jiné datum splatnosti, a to 15. 4. 2021. 11. Z vyúčtování služeb za období od 23. září 2019 do 31. prosince 2019, že žalovaný je vyzýván k úhradě částky celkem 6 007,29 Kč, kdy přílohou této faktury je i vyúčtování. Toto vyúčtování obsahuje uvedení jednotlivých komodit, kdy u vody jsou uvedeny bližší údaje jako počáteční a konečný stav a cena jednotlivých položek a souhrnná cena, u dalších komodit je uvedena pouze celková cena bez bližšího vyúčtování. Vyúčtování zohledňuje zaplacené zálohy ve výši 2 280 Kč. 12. Z protokolu o předání a převzetí bytu bez účasti předávajícího, že dne 31. 5. 2021 vstoupili do bytu zástupci žalobkyně a bylo zjištěno, že byt je prázdný a opuštěný, a tedy byl byt převzat bez účasti žalovaného. Protokol obsahuje bližší specifikaci vybavení bytu, stav elektroměru a měřičů vody a dále i specifikaci závad a škod v bytě, které budou vyčísleny žalovanému. Jedná se o to, že byt je pouze zčásti vystěhován, je neuklizený a špinavý, jsou zde pomalované zdi, polepená kuchyňská linka, zničená podlahová krytina, zničené vnitřní interiérové dveře, poničené žaluzie, poškozená klika u vstupních dveří, uvolněná přechodová lišta. Žalobkyni rovněž nebyly vráceny klíče. 13. Z faktury č. [anonymizováno], že žalovaný je žalobkyní vyzýván k úhradě částky 30 422,52 Kč, a to z titulu oprav, kdy jsou zde uvedeny jednotlivé položky. Jedná se o malování, úklid, klíče, interiérové dveře, opravu žaluzie, opravu kliky vstupních dveří, přechodových lišt a podlahové krytiny. Uvedená částka je včetně DPH. 14. Z výzvy k zaplacení dlužné částky a podacího archu, že žalovaný byl zástupcem žalobkyně vyzván k úhradě dlužné částky. 15. Z přehledu označeného jako závady a škody v bytě ze dne 31. 5. 2021, že v tomto jsou blíže specifikovány závady a poškození bytu včetně způsobu provedených oprav ze strany žalobkyně. 16. Z protokolu o předání a převzetí bytu ze dne 23. 9. 2019, že žalovaný převzal byt od žalobkyně včetně standardního vybavení, kdy v protokolu jsou dále specifikovány stavy měřidel a předávané klíče. 17. Z faktury [číslo] že je fakturována dodávka dveří na celkovou částku 1 114 Kč včetně DPH, přičemž na této faktuře je poznámka, že nebyl použit odpočet DPH. Z faktury [číslo] že žalobkyni je fakturována dodávka a montáž podlahové krytiny ve výši celkem 15 812 Kč, a to v režimu přenesené daňové povinnosti. Na faktuře je uvedena poznámka, že DPH bylo uplatněno. Z dokladů vztahujících se k nákupu klíčů a vložek a poznámek na nich uvedených plyne, že na opravu bytu byla použita 1 vložka včetně klíčů ve výši 369 Kč a dále 1 klíč a 1 popiska ve výši celkem 51 Kč. Na těchto dokladech je uvedena poznámka, že nebyl uplatněn odpočet DPH. Z faktury číslo [rok] [číslo], že žalobkyni je fakturována položka úklidové práce ve výši 4 500 Kč, kdy dodavatel není plátce DPH a kdy je zde uvedena i poznámka, že nebyl uplatněn odpočet počet DPH. 18. Soubor fotografií předložený žalobkyní při jednání dokládá poškození bytu, kdy z daných fotografií je zřejmé mimo jiné viditelné poškození podlahy, stěn, vybavení bytu, dveří či žaluzií. 19. Návrh na provedení svědeckých výslechů soud s ohledem na výsledek dokazování zamítl jako nadbytečný. 20. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu zjištěnému skutkovému stavu. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu bytu, a to na dobu určitou. Po skončení trvání nájmu žalovaný byt nevyklidil a nepředal a k tomuto došlo až následně květnu 2021 ze strany žalobkyně. Vyklizení a předání bytu se žalovaný neúčastnil, když dříve žalobkyni písemně sdělil, že na své účasti netrvá. V souvislosti s užíváním bytu ze strany žalovaného na základě nájemní smlouvy vznikl žalovanému nedoplatek na nájemném. Co se týče tvrzených dlužných nedoplatků v souvislosti s vyúčtováním služeb, žalovaný byl vyzván k úhradě předmětných částek, a to na základě faktur a připojených příloh. V souvislosti s užíváním bytu ze strany žalovaného došlo k poškození bytu, kdy jednotlivé závady a škody jsou blíže specifikovány v předávacím protokolu a souvisejícím přehledu. Žalobkyně poškození bytu po jeho převzetí odstranila formou oprav. Tyto skutkové okolnosti tak, jak byly tvrzeny a prokazovány žalobkyní, nebyly ze strany žalovaného v řízení nijak zpochybněny. 21. Žalobkyně v řízení prokázala svůj nárok na zaplacení dlužného nájemného. Prokázala, že je vlastníkem předmětného bytu, prokázala i vznik, obsah a trvání závazkového vztahu z nájmu s žalovaným coby nájemcem. Neuhradil-li žalovaný příslušné platby nájemného, jejichž výše odpovídá smlouvě, domáhá se žalobkyně úhrady důvodně v řízení u soudu. 22. Žaloba však není důvodná ve vztahu k požadovanému smluvnímu úroku z prodlení ve výši 0,1 % denně. Při prodlení s placením totiž vznikne nájemci vždy povinnost zaplatit úrok z prodlení stanovený nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Je-li totiž účelem nájemní smlouvy zajištění bytových potřeb nájemce (a členů jeho domácnosti), jsou strany takové smlouvy při sjednávání výše úroků z prodlení pro případ prodlení omezeny relativně kogentní úpravou nájmu bytu vyplývající z § 2235 odst. 1 o. z., případně úpravou v § 2239 o. z. Nájemce bytu je totiž v rámci úpravy nájmu bytu a domu v občanském zákoníku chráněn, jedním z projevů této zvláštní ochrany je relativní kogentnost právní úpravy (§ 2235 odst. 1 o. z.) a ochrana vůči smluvní pokutě a nepřiměřeným smluvním ujednáním (§ 2239 o. z.). Optikou této ochrany je pak třeba poměřovat všechna ujednání stran týkající se nájmu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018). Vzhledem k tomu, že je žalovaný se splněním platební povinnosti v prodlení, byla mu uložena povinnost k zaplacení úroku z prodlení, a to podle § 1970 o. z., jeho výše byla stanovena podle nařízení č. 351/2013 Sb. V rozsahu nad rámec zákonného úroku z prodlení v souvislosti s úhradou nájemného soud žalobu zamítl (výrok II., a)). 23. Obdobně soud postupoval rovněž ve vztahu ke smluvnímu úroku z prodlení z požadované náhrady škody (srov. níže). V řízení nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by si strany sjednaly smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 %, který by se měl vztahovat k pohledávkám z titulu náhrady škody. Ostatně i ujednání o smluvním úroku z prodlení ve smlouvě o nájmu bytu, byť není aplikovatelné, se mělo vztahovat toliko k platbám nájemného a službám. Při jednání pak zástupce