19 C 164/2021-190 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 603 411,62 Kč s příslušenstvím s tím, že mezi žalobkyní a žalovanou byly uzavřeny celkem čtyři nájemní smlouvy, na základě kterých žalobkyně žalované pronajala různé prostory v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. a obci [obec]. Šlo o nájemní smlouvu ze dne 21. 9. 2017, jejímž předmětem byl pronájem restaurace v 1. PP budovy [adresa] uzavřenou na dobu určitou – do 30. 9. 2020, dále nájemní smlouvu ze dne 30. 5. 2019, jejímž předmětem byl pronájem hotelu v budově [adresa], která byla uzavřena na dobu od 1. 6. 2019 do 30. 4. 2024 a ukončena výpovědí žalobkyně z důvodu neplacení nájemného a služeb ze strany žalované k datu 31. 12. 2020, dále nájemní smlouvu ze dne 30. 5. 2019, jejímž předmětem byl pronájem hotelové restaurace v budově [adresa], která byla uzavřena na dobu od 1. 6. 2019 do 30. 4. 2024 a ukončena výpovědí žalobkyně z důvodu neplacení nájemného a služeb ze strany žalované k datu 31. 12. 2020 a konečně nájemní smlouvu ze dne 29. 5. 2019, jejímž předmětem byl pronájem prostor u budovy [adresa] sloužících jako parkoviště, která byla uzavřena na dobu neurčitou a ukončena výpovědí žalobkyně z důvodu neplacení nájemného k datu 31. 12. 2020. Žalovaná v roce 2020 řádně neplatila sjednané nájemné a služby spojené s užíváním pronajatých nebytových prostor. Z toho: 1) na nájemném za restauraci v I. PP za měsíc září 2020 jí dluží částku 26 620 Kč; 2) na nájemném za hotel za období 9/ 2020 až 12/ 2020 po 78 650 Kč měsíčně jí dluží celkem částku 314 600 Kč a 3) na nájemném za parkovací místa za období 9/ 2020 až 12/ 2020 po 9 196 Kč měsíčně jí dluží celkem částku 36 784 Kč. Dále jí žalovaná dluží: 4) za náklady za vodné, stočné a srážkovou vodu za hotel za období od 17. 6. 2020 do 23. 11. 2020 částku 26 525,32 Kč a 5) za náklady za vodné, stočné a srážkovou vodu za restauraci v 1. PP za období od 17. 6. 2020 do 23. 11. 2020 částku 32 867,82 Kč. Dále jí žalovaná dluží: 6) na nákladech za elektrickou energii za hotel za období od 1. 8. 2020 do 30. 11. 2020 částku 24 959,39 Kč a 7) na nákladech za elektrickou energii za restauraci v 1. PP za období od 1. 7. 2020 do 30. 9. 2020 částku 52 251,63 Kč. Dále jí žalovaná dluží: 8) na nákladech za ohřev teplé užitkové vody plynem za hotel za období od 1. 1. 2020 do 15. 11. 2020 částku 32 064,80 Kč a 9) na nákladech za ohřev teplé užitkové vody plynem za restauraci v 1. PP za období od 1. 1. 2020 do 7. 7. 2020 částku 8 111 Kč. Dále jí žalovaná dluží: 10) na nákladech za teplo v horké vodě za hotel za období od 1. 10. 2020 do 31. 12. 2020 částku 33 894,39 Kč a konečně jí dluží: 11) náklady za ohřev teplé užitkové vody plynem za období za hotelovou restauraci za období od 1. 1. 2020 do 30. 6. 2020 částku 14 362,72 Kč a vodné, stočné a užitkovou vodu za hotelovou restauraci za období od 17. 6. 2020 do 30. 6. 2020 částku 370,55 Kč. Kromě uvedených částek pak po žalované požaduje i smluvní úroky z prodlení ve výši 0,05 % denně z dlužných částek ode dne následujícího po splatnosti té které faktury do zaplacení. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila z následujících důvodů: a) není zřejmé, o jaké nároky se jedná, neboť jednotlivé nároky žalobkyně se překrývají; b) k ukončení nájmu předmětných prostor došlo již dne 5. 11. 2020, a to s odkazem na příslušné ustanovení nájemní smlouvy, kdy bylo ujednáno, že nájemce smí smlouvu vypovědět bez výpovědní doby v případě, kdy je pronajímatel nekontaktní. Po datu kdy došlo k ukončení nájemní smlouvy, tedy již žalované nemůže být cokoliv účtováno; c) nároky, které jsou předmětem tohoto řízení, se vztahují k roku 2020, kdy žalovaná prakticky nemohla provozovat svou podnikatelskou činnost v důsledku přijímaných protiepidemických opatření a požadavky žalobkyně podle ní odporují dobrým mravům; d) žalobkyně nezohlednila kauci ve výši 30 000 Kč, kterou jí žalovaná v souvislosti s uzavřenou nájemní smlouvou uhradila. 3. Žalobkyně to replikovala tím, že k ukončení nájemního vztahu nemohlo dojít na základě výpovědi z nájmu ze dne 2. 12. 2020 podané žalovanou, a to z důvodu neexistence výpovědního důvodu. Nároky žalobkyně nemohou být v rozporu s dobrými mravy, neboť v době pandemie bylo ze strany žalobkyně vždy vyhověno požadavkům žalované tak, aby tato mohla čerpat příslušné kompenzace. Navíc žalovaná od podnájemníků inkasovala nájemné v plné výši. Pokud jde o nároky za energie (elektřina, vodné, stočné, srážkovné, vytápění, ohřev vody), tyto vycházejí z jednotlivých smluv, ve kterých je popsán způsob hrazení těchto energií a způsob vyúčtování těchto energií. Uvedené energie žalované byly dodávány, a pokud je žalobkyni známo, tato je přefakturovávala jejím podnájemcům, přičemž tito jí je hradili, ale žalovaná žalobkyni tyto platby nehradila. 4. Podáním došlým soudu dne 25. 1. 2022, doplněným u jednání dne 18. 2. 2022, vzala žalobkyně svoji žalobu ohledně částky 30 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 26 620 Kč od 6. 9. 2020 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % denně z částky 3 380 Kč od 6. 9. 2020 do zaplacení, částečně zpět s tím, že v nájemní smlouvě ze dne 21. 9. 2021, jejímž předmětem byl nájem prostor 1. PP budovy [adresa] ve [obec], sloužící jako restaurace, byla sjednána kauce ve výši 30 000 Kč, kterou dle článku V. odst. 3 této smlouvy byla žalobkyně oprávněna započíst vůči pohledávkám žalované, což žalobkyně učinila zápočtem na nájemné za měsíc září 2020 ve výši 26 620 Kč a na dluh za vodné a stočné z faktury [číslo] ve výši 3 380 Kč, když předmětem žalobního nároku z této faktury zůstává částka 3 778 Kč. Soud tedy řízení v této části žaloby podle § 96 o. s. ř. částečně zastavil (výrok I. rozsudku). 5. Z provedených důkazů soud zjistil tento skutkový stav k uzavřeným nájemním smlouvám: nájemní smlouvou ze dne 21. 9. 2017 pronajala žalobkyně žalované soubor místností nacházejících se v 1. PP budovy [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. a obci [obec] dle specifikace v půdorysu, který tvořil přílohu č. 1 této smlouvy (dále jen„ Restaurace [příjmení] [příjmení]“), a to za účelem provozování hostinské činnosti. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 10. 2017 do 30. 9. 2020. Nájemné činilo 26 620 Kč včetně DPH měsíčně a splatné bylo do 5. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné hradí. V nájemném nebyla zahrnuta cena služeb (vodné, stočné, otop, elektrická energie, plyn, odvoz odpadu atd.). Spotřebu elektrické energie se žalovaná zavázala hradit dle skutečné spotřeby na základě faktury vystavené pronajímatelem s dobou splatnosti 14 dnů. Vodné a stočné se zavázala platit podle čtyř odpočtových vodoměrů TUV a čtyř SUV na základě faktury vystavené pronajímatelem se splatností 14 dnů. Spotřebu plynu pro účely ohřevu užitkové vody se zavázala hradit dle spotřeby plynu na ohřev 1 m3 vody x celkové množství TUV na základě faktury vystavené pronajímatelem se splatností 14 dnů. Vytápění mělo být účtováno ve výši 7,5 % z celkových nákladů na vytápění celé budovy na základě faktury vystavené pronajímatelem se splatností 14 dnů. Za srážkovou vodu mělo být účtováno 15 % z celkových nákladů na základě faktury vystavené pronajímatelem se splatností 14 dnů. V souvislosti s uzavřením této smlouvy uhradila žalovaná jistotu ve výši 30 000 Kč, která měla být dále použita pro zajištění případných závazků nájemce z této smlouvy (viz citovaná nájemní smlouva). K uvedené nájemní smlouvě byl dne 6. 8. 2018 uzavřen Dodatek č. 1, kterým pronajímatel udělil nájemci souhlas s uzavřením podnájemní smlouvy na tyto prostory s podnájemcem [jméno] [příjmení], [IČO] (viz citovaný Dodatek č. 1). 6. Nájemní smlouvou [číslo] ze dne 30. 5. 2019 pronajala žalobkyně žalované prostory nacházející se v 1. NP a soubor všech místností nacházejících se v 2. NP budovy [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. a obci [obec] dle specifikace v půdorysu, který tvořil přílohu č. 1 smlouvy (dále jen„ Hotel [jméno]“), a to za účelem provozování hostinské činnosti a provozování hotelu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 6. 2019 do 30. 4. 2024. Tato smlouva obsahovala ujednání stran o tom, že nájemce i pronajímatel mohou nájem ukončit jednostrannou výpovědí tzv. bez výpovědní doby, a to v případě nájemce mj. z toho důvodu, že pronajímatel je nekontaktní, zejména nepřebírá doručované písemnosti. Výpověď musela být učiněna písemně a účinná měla být od okamžiku jejího doručení pronajímateli a smlouva se rušila ode dne jejího doručení pronajímateli – viz článek III. odst. 2, odst. 4, písm. c) Smlouvy. Nájemné činilo 78 650 Kč včetně DPH měsíčně a splatné bylo do 5. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné hradí. V nájemném nebyla zahrnuta cena služeb (vodné, stočné, otop, elektrická energie, plyn, odvoz odpadu atd.). Spotřebu elektrické energie se žalovaná zavázala hradit dle skutečné spotřeby na dvou odpočtových elektroměrech pro předmět nájmu, a to na základě faktury vystavené pronajímatelem s dobou splatnosti 14 dnů. Vodné a stočné se zavázala platit v částce odpovídající 53 %