28 C 100/2022-92 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala nahrazení projevu vůle žalované k uzavření Kupní smlouvy [číslo] kterou učinila součástí výroku. Ve svých žalobních tvrzení uvedla, že žalobkyně uzavřela dne [datum] s žalovanou Smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce [číslo] kde bylo v článku 7.1 dohodnuto, že nejpozději do [datum] dokončí žalovaná výstavbu bytového domu, avšak teprve [datum] podala žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Bytová jednotka měla být vybavena zařizovacími předměty, avšak až dne [datum] bylo žalobkyni umožněno podívat se do bytové jednotky, kde zjistila, že se jedná o holobyt a vlastnosti bytu jsou v rozporu s obsahem článku 3., 4. citovaného smlouvy. Dne [datum] žalobkyně obdržela listinu nazvanou Odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce [číslo] v bytovém domě [anonymizováno], jelikož žalobkyně dle výzvy nedoplatila doplatek kupní ceny, přičemž zálohu uhradila ve sjednané výši. Kupní cena sjednaná ve smlouvě ve výši 3 550 000 Kč neodpovídá technickému stavu bytové jednotky [číslo] proto se žalovaná jako první dostala do prodlení a nenaplnila svůj závazek spočívající v převodu vlastnického práva, což vylučuje, aby byla žalobkyně v prodlení s plnění svého platebního závazku. I když v citované smlouvě je sjednáno právo na odstoupení pro nezaplacení nedoplatku je nutno zkoumat, zda takové ujednání o právu žalované nemá zneužívací charakter ve smyslu § 1813 občanského zákoníku, neboť se jedná o vztah spotřebitel podnikatel. Žalobkyně se proto domáhá, aby soud nahradit projev vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy ve znění, které bylo se žalovanou sjednáno ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Žalobkyně se zavázala uhradit 50 % kupní ceny do 7 kalendářních dnů od podpisu smlouvy a dalších 50 % do 15 dnů po předložení pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu. Žalobkyně si vyměnila prostřednictvím [titul] [jméno] [příjmení] zařízení bytu bez jakékoliv ingerence žalované. V bytové jednotce byly provedeny méněpráce a žalobkyně byla vyzvána k uhrazení doplatku po zohlednění klientské změny ze dne [datum] a dne [datum] ji byl zaslán návrh kupní smlouvy. Výše slevy navrhovaná žalovanou činila 42 172 Kč bez DPH, jakožto kompenzace méněprací. Výzva k uhrazení doplatku marně uplynula [datum] a žalobkyně byla i poté telefonicky a písemně vyzývána ke splnění hmotněprávní podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Doplatek nebyl ze strany žalobkyně dosud uhrazen, a tudíž žalované povinnost uzavřít kupní cenu na převodu jednotky dosud nevznikla. Žalovaná odeslala žalobkyni [datum] odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě z důvodu neuhrazení doplatku dle bodu [číslo] a bodu [číslo] uvedené smlouvy. Žalovaná zdůrazňuje, že dle smlouvy nejprve měla být kolaudace, po ní měla přijít výzva k doplatku, pokud by byl zaplacen, nastal by vklad jednotky do katastru nemovitostí ve prospěch žalobkyně, následovalo by předání bytu, při níž by žalobkyně mohla uplatnit vady věci. 3. Mezi žalobkyni a žalovanou bylo nesporné, že dne [datum] byla uzavřena Smlouva o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce [číslo] v bytovém domě [anonymizováno] v k.ú. [obec]. Mezi žalobkyni a žalovanou bylo nesporné, že žalobkyně uhradila 50 % sjednané kupní ceny ve výši 1 775 000 Kč a nebyl uhrazen doplatek kupní ceny ve výši 1 726 503 Kč. Žalovaná dne [datum] odstoupila od smlouvy o budoucí kupní smlouvě, kterou odeslala dne 18. 3. 2022 a žalobkyni byla doručena dne 6. 4. 2022. 4. Mezi žalobkyni a žalovanou je sporné, zda žalované vzniklo povinnost uhradit doplatek kupní ceny ve výši 1 726 503 Kč a žalované vzniklo právo na odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 25. 6. 2019. 5. Soud provedl dokazování listinnými důkazy a účastnickou výpovědí žalobkyně a zjistil tento skutkový stav: Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 25. 6. 2019 Smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce [číslo], jejímž předmětem byl závazek budoucího kupujícího a budoucího prodávajícího uzavřít spolu v budoucnu za podmínek uvedených v této smlouvě kupní smlouvu, na jejímž základě dojde k úplatnému převodu vlastnictví bytové jednotky a příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích za kupní cenu 3 550 000 Kč. Účastníci se v čl. 3 dohodli na vybavení bytové jednotky. V čl. 5 bylo sjednáno, že 50 % kupní ceny ve výši 1 775 000 Kč bude uhrazen po podpisu smlouvy a zbývající část bude uhrazena do 15 dnů poté, co budoucí prodávající předloží budoucímu kupujícímu kopii pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu. V čl. 8 smlouvy bylo ujednáno, že budoucí prodávající nemá povinnost uzavřít kupní smlouvu dříve, než bude uhrazen doplatek kupní ceny. V čl. 8 smlouvy se budoucí prodávající zavazuje předat předmět převodu a budoucí kupující se zavazuje předmět převodu převzít nejpozději do 15 pracovních dnů ode dne vkladu vlastnického práva k předmětu převodu ve prospěch budoucího prodávajícího do katastru nemovitostí. 6. V čl. 9 byly sjednány podmínky odstoupení od smlouvy, kdy budoucí kupující je dle čl. 9 [číslo] oprávněn odstoupit, neprovede-li budoucí kupující doplatek kupní ceny v termínu stanoveném v čl. 5 smlouvy (Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne [datum]). Kolaudační souhlas s užíváním bytu byl udělen [stát. instituce], Odbor stavebních a dopravního řízení dne [datum] s tím, že závěrečná kontrola prohlídky bytu byla provedena [datum] a nebyly zjištěny žádné vady nedodělky, které by bránily v povolení užívání stavby k navrhovanému účelu (Kolaudační souhlas [anonymizováno]). 7. Dne [datum] bylo žalobkyní sděleno dokončení výstavby bytového domu [anonymizováno] a předání bytu s tím, že byla vyzvána k doplacení částky 1 775 000 Kč do 15 dnů od doručení výzvy (výzva ze dne [datum]). Ode dne [datum] do dne [datum] probíhala mezi zástupci účastníků e-mailová komunikace, kdy zástupce žalobkyně žádal o seznam zařizovacích předmětů, které nebudou oproti sjednané kupní smlouvě realizovány, aby bylo možné doladit kupní cenu. Zástupce žalované sdělil, že dne [datum] zasílá přílohou odpočet a úpravu kupní ceny 42 172 Kč bez DPH. Zástupce žalované opakovaně urgoval reakci, kdy byla dohodnuta návštěva 31. 1. 2022 a zástupce žalobkyně dne 10. 2. 2022 žádá o zaslání návrhu samotné kupní smlouvy (e-mailová komunikace zástupců účastníků). Dne [datum] je zaslán návrh kupní smlouvy ve shodném znění, jako je součástí žalobního petitu. [příjmení] dne 21. 2. 2022 je zaslána žalobkyní výzva k úhradě kupní ceny snížené v rámci klientské změny na částku 1 726 503 Kč do 7 dnů po doručení výzvy tak, aby mohla být bytová jednotka předána po doplacení. Výzva byla dodána do sféry žalobkyně [datum] (výzva ze dne [datum], dodání zásilky). 8. Z tabulky označené„ Klientská změna bytový dům [anonymizováno], byt [číslo]“ datované [datum] vyplývá odpočet za zařizovací předměty o topná tělesa, obklady dlažby, svatební práce, dveře a podlahové krytiny celkem 41 171,77 Kč bez DPH (Klientská změna). Z e-mailové komunikace mezi [jméno] [příjmení], jednajícím za žalobkyni, a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jednajícím za žalovanou, bylo zjištěno, že dne [datum] byl zaslán seznam změn a dne [datum] bylo [jméno] [příjmení] reagováno tak, že niveleta 5 mm kromě koupelny podle plánu. Zástupkyně žalované sdělila emailem dne [datum], že dojde k odstoupení od smlouvy, nebude-li doplaceno. Zástupce žalobkyně emailem dne [datum] odpověděl, že žalobkyně je připravena doplatit kupní cenu do částky 3 550 000 Kč a má zájem dostát svým povinnostem, jenom má výhrady ke znění formulářové kupní smlouvy. Dne [datum] bylo sděleno zástupci žalobkyně, že je třeba doplatit vyčíslený doplatek do konce tohoto týdne, v dalším kroku je možné ladit znění kupní smlouvy (e-mailová komunikace zástupců). 9. Žalovaná odstoupila od smlouvy o budoucí kupní smlouvě dne [datum], neboť žalobkyně je v prodlení s úhradou kupní ceny ponížené na částku 1 726 503 Kč, kdy byla vyzvána dne [datum] výzvou doručenou [datum] a sedmidenní lhůta jí marně uplynula [datum]. Odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo doručeno žalobkyni dne [datum] (odstoupení ze dne [datum], potvrzení o převzetí zásilky). 10. Žalobkyně si zvolila jako svého zástupce architekta [jméno] [příjmení], který měl vyjednat s [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zařízení bytové jednotky. Dne [datum] zaslal [anonymizováno] [příjmení] email, který byl však chaotický oproti domluvě, a proto se rozhodli vzít byt shell and core a chtěli nadefinovat odpočet zařizovacích předmětů, které činily asi 60 000 Kč. Nezaplatila kupní cenu po výzvě, neboť bytová jednotka nebyla dodělána dle jejích představ. Dne [datum] při prohlídce bytu zjistila, že se jedná o holobyt, který nemá podlahy, dveře, koupelnu. Komunikaci se žalovanou vedl výhradně její zástupce. Má již čtyři roky vyjednanou hypotéku a je připravena doplatit kupní cenu a následně se domáhat odstranění vad (účastnická výpověď žalobkyně). 11. podstatné skutečnosti pro rozhodnutí. Soud v souladu se zásadou hospodárnosti nepr