35 C 41/2022-90 — Okresní soud ve Zlíně

1) Žalobce se žalobou podanou u podepsaného soudu dne 4. 2. 2022 po žalované domáhal zaplacení částky 352 991,15 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce, který je vlastníkem pozemku p.č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Zlín pro obec Zlín, k.ú. [obec], uzavřel s žalovanou (pod původní obchodní firmou 1. zlínská soukromá základní škola, s.r.o.) dne 15. 8. 2018 smlouvu o nájmu [číslo] (dále jen„ smlouva“), jejímž byl pronájem nebytových prostor o celkové výměře 630 m2 v 5. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku p.č.st. [číslo], ke vzdělávání žáků základní školy, pro činnost školní družiny, činnost školního klubu a provoz výdejny jídla. Nájemné bylo sjednáno ve výši 248 684 Kč/rok a mělo být hrazeno ve čtvrtletních splátkách ve výši po 62 171 Kč nejpozději do 5. dne druhého měsíce daného čtvrtletí na účet žalobce. Dále bylo mezi žalobcem a žalovanou dohodnuto, že žalovaná uhradí žalobci úhrady za energie a služby, jejichž plnění je s užíváním spojeno, a to na účet žalobce čtvrtletně na základě vystavené faktury. Pro případ prodlení s úhradou shora uvedených plateb, je žalovaná povinna zaplatit žalobci úrok z prodlení ve výši stanovené platnými právními předpisy. Dne [datum] žalobce zaslal žalované výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou. Předmět nájmu byl žalobci předán dne 30. 5. 2019. Žalovaná neuhradila nájemné za 1. čtvrtletí 2019 ve výši 62 171 Kč, nájemné za 2. čtvrtletí 2019 ve výši 41 447,30 Kč (nájemné bylo částečně poníženo vzhledem k ukončení smlouvy dne 30. 5. 2019) a energie a služby za období 10-12 2018 ve výši 90 343,14 Kč fakturované fakturou č. 419000068, splatnou 8. 2. 2019, za období 01-03 2019 ve výši 126 181,12 Kč fakturované fakturou č. 419000237 splatnou dne 9. 5. 2019 a za období a 04-05 2019 ve výši 32 845,85 Kč fakturované fakturou č. 419000330 splatnou dne 11. 7. 2019. Žádost žalované o prominutí dluhu byla opakovaně volenými orgány žalobce (Radou města Zlína a Zastupitelstvem města Zlína) zamítnuta. Přes opakované výzvy k úhradě dluhu žalovaná žalobci dlužnou částku neuhradila. 2) Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Potvrdila, že došlo k uzavření smlouvy o nájmu s uvedeným sjednaným nájemným, způsobem jeho platby doplněný i o platby za energie a služby uvedené ve smlouvě. Potvrdila, že dne 21. 2. 2019 obdržela výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Prohlásila, že shoda panuje i na výši částek konkretizovaných v žalobě. Bránila se v podstatných skutečnostech tím, že: jednání o nájemní smlouvě přistoupila v první půli roku 2018 na základě záměru dlouhodobého pronájmu předmětných prostor, zveřejněného v souladu s § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve dnech 9.1. – 25. 1. 2018 žalobcem na úřední desce. Jak z uvedeného záměru, tak z pozdějšího jednání zástupců žalobce plynulo, že město stojí o dlouhodobý pronájem uvedených prostor za účelem výkonu činnosti školy a školských zařízení. V červnu téhož roku se žalovaná rozhodla otevření základní školy o rok odložit, tedy ji otevřít až od září 2019. Jedním z důvodů k tomuto rozhodnutí bylo to, že prostory, o nichž jednala s městem Zlínem a které byly v tu dobu v dezolátním stavu, bylo potřeba k výkonu činnosti školy uzpůsobit. Jelikož však žalovaná v souladu s § 147 odst. 2 zákona č. 561/2004 Sb., o předškolním, základním, středním, vyšším odborném a jiném vzdělávání (školského zákona), potřebovali za účelem nabytí účinnosti rozhodnutí o zápisu do školského rejstříku do 31. 8. 2018 doložit, že disponuje prostory k výkonu činnosti školy, informovala žalobce o tom, že o pronájem prostor stojí, ale že zde v roce 2018 2019 školu neotevře, v průběhu roku je rekonstruuje a činnost školy v prostorách začne vykonávat ve školním roce 2019 /2020. Žalobce již v srpnu 2018, tedy před uzavřením předmětné smlouvy, prokazatelně věděl o tom, že první školní rok zde žalovaná nebude vykonávat činnost školy, ale že bude prostory uzpůsobovat a napravovat jejich dezolátní stav, a že zde začne činnost vykonávat od školního roku 2019 [číslo]. Zástupci žalobce žalované při uzavírání smlouvy v srpnu 2018 přislíbili, že počítají s tím, že nájemní smlouva poběží i v dalších letech, tedy, že investici do prostor učiněnou ve školním roce 2018 2019 dále“ odbydlí” v dalších letech, kdy zde bude vykonávat činnost školy. Z žádných okolností při uzavírání smlouvy tedy nešlo dovodit, že záměrem žalobce je smlouvu hned v průběhu prvního roku vypovědět. Pokud by žalovaná věděla, že taková výpověď hrozí či je byť jen možná, vůbec bych o uzavření takové smlouvy neuvažovala, když činnost školy je dlouhodobá záležitost, pouštět se do ní v takto nejistých podmínkách není smysluplné. Nájemné, jakož i poměrnou část plateb za služby, které žalovaná však v místě reálně nevyužívala (odvoz odpadu, revizi výměníkové stanice, deratizaci, čištění kanalizace a ostrahu objektu), a energií, které jsme nečerpali (elektřiny, vody a páry), žalovaná dle smlouvy řádně platila až do listopadu 2018 (v souhrnu 110 254 Kč). Platby za energie a služby byly v souladu s čl. 3 odst. 2 smlouvy účtovány v poměru 1:3 z celkového objemu účtovaného dodavateli mezi žalovanou a [anonymizováno] školu [anonymizováno] a [anonymizováno] [obec], [ulice a číslo], [obec], která vykonávala činnost v dalších patrech budovy. Reálně však veškeré služby a energie využívala pouze [anonymizováno] škola [anonymizováno] a [anonymizováno] [obec]. V rámci příprav prostor na zahájení činnosti školy žalovaná část prostor vymalovala za 21 100 Kč. Na jednání dne 6. 12. 2018, kde byla ze strany města Zlín přítomna náměstkyně primátora města a vedoucí odboru školství magistrátu města byl žalované sdělen záměr žalobce vypovědět uvedenou smlouvu. Zároveň byla žalovaná přítomnými zástupci žalobce informována, že souhlasí s tím, že výpovědí z nájmu došlo ke zmaření jeho účelu, a proto již ze strany žalobce nebudou požadovány žádné další platby, a že ze strany žalobce dojde k finančnímu vyrovnání, aby investice žalované do vzniku ScioŠkoly spočívající v platbách za nájemné, energie a vymalování prostor, nebyla zcela zmařena. V následujících dnech žalovaná očekávala výpověď nájemní smlouvy a jednání o kompenzaci doposud investovaných prostředků, jak bylo přislíbeno v souvislosti s jejím ukončením. Dne 9. 1. 2019 byla žalovaná telefonicky kontaktována pracovnicí z odboru školství žalobce s žádostí o vyčíslení nákladů, které žalovaná v souvislosti s pronájmem budovy vynaložila, za účelem jejich kompenzace. Dne 22. 1. 2019 žalovaná městu Zlínu přehled těchto nákladů zaslala spolu s dotazem, kdy bude žalované zaslána písemná výpověď smlouvy, na což nebylo odpovězeno. Prostory v té době vůbec neužívala, ani v nich nespotřebovávala žádné energie, ani nevyužívala žádné služby. Prostory žalovaná za celou dobu nájmu využila pouze jednou, a to dne [datum], od 16:00 do 18:00 pro besedu se zájemci o její školu. V uvedené době žalovaná výpověď považovala pouze za formalitu a plně se spolehla na ústní vyjádření zástupců žalobce o tom, že žádnou další platbu již nebudou požadovat. Dne 5. 2. 2019 žalovaná obdržela fakturu za energie za období 10-12 2018, na což reagovala dotazem, zdali teda má smlouva být ukončena, nebo zdali žalobce počítá s dalším hrazením nájmu a energií. Na tento email žalovaná nedostala odpověď. Telefonicky se se zástupci města v danou dobu vůbec nedařilo spojit, na emaily poukazující na předchozí dohody a na vyjádření, že město smlouvu považuje za ukončenou, žalobce neodpovídal. Skutečnou, tedy písemnou výpověď žalovaná obdržela až v měsíci únoru 2019, s výpovědní dobou tři měsíce. Návrh dohody o narovnání žalovaná od žalobce obdržela až dne 14. 8. 2019 a s jejím zněním od počátku nesouhlasila zejména z toho důvodu, že žalobce v rozporu se svými předchozími přísliby požadoval uhradit nájemné za celé období do května 2019 a odmítal nahradit zmařenou investici žalovaného. Tím zcela popřel svá předchozí vyjádření o způsobu ukončení nájemního vztahu. Tyto pozice si žalobce a žalovaná vyjasnili i na vzájemném jednání dne 16. 9. 2019. Zde zástupci města v čele s náměstkyní primátora opět připustili, že žalovaná do věci investovala již množství času a peněž, a uznali to, že požadavky žalované mají reálný základ a doporučili žalované dále jednat s právním odborem žalobce. Dne 17. 10. 2019 se žalovaná setkala s právníkem žalobce, který vyjádřil plné pochopení pro situaci žalované a doporučil jí popsat postup událostí a obrátit se s oficiální žádostí na žalobce, aby byl žalované domnělý dluh odpuštěn. Žalovaná proto žalobce dvakrát, dne 8. 1. 2020 a 26. 5. 2020, s uvedením konkrétních důvodů, žádala o prominutí domnělého dluhu. Město ani jednou nevyhovělo. Zároveň žalovaná žalobci dne [datum] zaslala návrh dohody o narovnání, kterou zastupitelstvo žalobce odmítlo. Věc se tedy žalovaná pokoušela aktivně s žalobcem řešit. V důsledku komplikací s prostory žalované vznikly mnohem vyšší ztráty, a to zejména odchodem drt