5 C 313/2021-84 — Okresní soud ve Znojmě

Žalobou doručenou soudu dne 21. 11. 2021 se žalobce domáhal určení výše kupní ceny v kupní smlouvě o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ze dne [datum]. V odůvodnění uvedl, že žalobce dne [datum] uzavřel s žalovaným kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] v budově [obec], [adresa] (bytový dům), stojící na pozemku [číslo ] [anonymizováno] v k. ú. [obec]. Dne 17. 1. 2020 účastníci podali [stát. instituce], [stát. instituce], společný návrh na vklad vlastnického práva dle uvedené kupní smlouvy. Rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], katastrální úřad návrh na vklad zamítl, neboť v důsledku předběžného opatření vydaného Okresním soudem ve [obec] pod č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], kterým bylo žalovanému uloženo, aby se zdržel nakládání s nemovitou věcí, která je předmětem kupní smlouvy ze dne [datum], předmětný návrh podle ust. § 76f odst. 2 o. s. ř. ve spojení s ust. § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, pozbyl své právní účinky. Příslušný katastrální úřad dále konstatoval, že i kdyby nebylo soudem předběžné opatření vydáno, návrhu na vklad by nebylo možné vyhovět, neboť v čl. II kupní smlouvy je rozdílné vyjádření kupní ceny, a to číselně 336.000 Kč a slovy: tři sta devadesát tisíc korun českých. Na tuto skutečnost byl žalovaný upozorněn dopisem katastrálního úřadu, žalovaný však zcela záměrně a v rozporu s čl. III kupní smlouvy na oznámení nereagoval. Žalovaný ani přes opakované přísliby a ujišťování nepodepsal opravnou doložku ke kupní smlouvě ohledně výše kupní ceny, která mu byla zaslána. Žalovaný tak záměrně zmařil prodej bytu, což vyplývá i z rozhodnutí Okresního soudu ve [obec] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka]. Naléhavý právní zájem na určení kupní ceny soudem žalobce spatřoval v nejistotě v právním vztahu založeným kupní smlouvou a v navazujícím řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Soudu bylo dne 27. 1. 2022 doručeno doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů žalobce, který dále uvedl, že předmětnou kupní smlouvu uzavřel s žalovaným dne [datum], a to na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne [datum], uzavřené za účasti zprostředkovatele prodeje pana [jméno] [příjmení] Smlouva o rezervaci nemovitosti je ve své podstatě smlouvou o uzavření budoucí smlouvy kupní, v této smlouvě byla jednoznačně dohodnuta kupní cena za bytovou jednotku ve výši 390 000 Kč. Chybou v psaní je však v kupní smlouvě v jejím číselném vyjádření uvedená nesprávná výše kupní ceny. Správná výše kupní ceny, jak byla účastníky dohodnuta, činí 390 000 Kč. Žalovaný v písemném vyjádření a v účastnické výpovědi, učiněné v právní věci vedené u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka], jednoznačně potvrdil, že kupní cena byla dohodnuta ve výši 390 000 Kč. Výše kupní ceny tedy není mezi účastníky sporná, sporné je vypořádání kupní ceny, a to ve vztahu k inkasu nájemného. Vada smlouvy – neurčitost kupní ceny, je vada odstranitelná a nemá za následek neplatnost kupní smlouvy jako celku. Po odstranění této vady rozhodnutím soudu, jehož vydání se žalobce domáhal, je předmětná kupní smlouva spolu s rozhodnutím soudu o výši kupní ceny řádnou vkladovou listinou, na jejímž základě lze povolit vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu žalobce dovozoval svůj naléhavý právní zájem na určení výše kupní ceny soudním rozhodnutím. Při jednání dne 24. 11. 2022 obecný zmocněnec žalobce doplnil, že v kupní smlouvě bylo sjednáno, že v případě odstoupení některého z účastníků se účastníci zavazují spolupracovat a uzavřít za stejných nebo obdobných podmínek novou smlouvu Žalovaný však nereagoval na návrh na odstranění vad. Ohledně nesrovnalostí v kupní ceně obecný zmocněnec žalobce uvedl, že dohodnutá cena byla 390 000 Kč, z toho 8 000 Kč byl složeno podle rezervační smlouvy na rezervaci a 54 000 Kč byl dluh na společenství, je to částka, která byla odečtena od kupní ceny, protože dle kupní smlouvy dluhy měly přejít na kupujícího. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne 2. 1. 2022 uvedl, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne [datum] je pro žalovaného neplatná a mrtvá, nesplnila svůj účel, neboť převod byl zamítnut. Žalovaný využil svého práva dle čl. V. smlouvy a od smlouvy odstoupil, písemné odstoupení od smlouvy žalovaný zaslal doporučeně jak žalobci, tak i zástupci žalobce. Nová smlouva o prodeji nikdy nebyla uzavřena z důvodu chybějící vůle k zaplacení reálné ceny nemovitosti. Ve svém písemném vyjádření k žalobě ze dne 18. 8. 2022 žalovaný navrhl, aby žaloba byla jako nedůvodná zamítnuta. Vzhledem ke všem okolnostem případu měl žalovaný za to, že žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení kupní ceny. Z procesní opatrnosti žalovaný také vznesl námitky k procesnímu postavení žalobce zastoupeného obecným zmocněncem. Žalovaný uvedl, že v souladu s čl. V. kupní smlouvy ze dne [datum] svým podáním ze dne 6. 4. 2021 od kupní smlouvy odstoupil, tím zanikly zpětně ke dni [datum] práva a povinnosti z této smlouvy vyplývající. Odstoupení od kupní smlouvy zaslal žalovaný doporučenou poštou na adresu žalobce uvedenou v záhlaví kupní smlouvy a také v záhlaví žaloby, přičemž zásilka nebyla žalovanému vrácena, žalovaný tak má za to, že žalobce odstoupení od smlouvy převzal. Odstoupení od smlouvy bylo také z procesní opatrnosti zasláno obecnému zmocněnci žalobce, který zásilku převzal dne 7. 4. 2021. Dle žalovaného předmětná kupní smlouva v důsledku odstoupení žalovaného zanikla ještě před podáním žaloby, žaloba je tedy nedůvodná a žalobce nemá žádný právem zdůvodnitelný zájem na určení kupní ceny v zaniklé smlouvě jako celku. Žalovaný z opatrnosti dodal, že pokud by žalobce zpochybňoval platnost odstoupení od smlouvy, je nutno se zabývat platností předmětné kupní smlouvy. Podle žalovaného je ujednání kupní ceny v kupní smlouvě její nedílnou a podstatnou náležitostí a vzhledem k neurčitosti ujednání o kupní ceně jako podstatné náležitosti lze pak takovou kupní smlouvu považovat jako celek za neplatnou. Žalovaný dále poukázal na nejasnost a neurčitost ujednání o kupní ceně, odkázal přitom na vlastní text kupní smlouvy v čl. II. a v čl. IX., dále na smlouvu o rezervaci nemovitostí, na spis Okresního soudu ve [obec] sp. zn. [spisová značka], kdy žalobce navrhoval, že kupní cena sjednaná v čl. II. kupní smlouvy ze dne [datum] je 336 000 Kč. V návaznosti na odlišná tvrzení žalobce ohledně výše sjednané kupní ceny měl žalovaný velmi vážné a důvodné pochybnosti o pravém projevu vůle samotného žalobce. Žalovaný s žalobcem nikdy osobně nejednal, za žalobce vždy jednal a komunikoval jeho obecný zmocněnec. Z těchto důvodů měl žalovaný důvodné pochybnosti, že ani při podpisu kupní smlouvy ze dne [datum] osoba vydávající se za kupujícího nebyla osobou totožnou s osobou kupujícího. Dle žalovaného by žalobce měl také prokázat, zda plná moc ze dne 6. 5. 2020 je skutečně plnou mocí udělenou žalobcem. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Z předložené kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující za účasti vedlejšího účastníka [titul] [jméno] [příjmení] si ujednali, že prodávající prodává a odevzdává jednotku (byt) [číslo] se spoluvlastnickým podílem o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku [číslo ] [anonymizováno] v k. ú. [obec], a to se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi (dále jen„ bytová jednotka“) za dohodnutou kupní cenu kupujícímu, který bytovou jednotku za tuto kupní cenu do svého vlastnictví kupuje, a ve stavu v jakém se ke dni podepsání této smlouvy nachází bez výhrad přijímá. V článku II. smlouvy je stanovena kupní cena čísly 336 000 Kč a slovy tři sta devadesát tisíc korun, v čl. III. smlouvy se účastníci dohodli na vypořádání kupní ceny vyjádřené čísly 336 000 Kč. V článku III. smlouvy si účastníci sjednali v případě, že příslušné katastrální pracoviště povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této smlouvy zamítne nebo vkladové řízení zastaví, oprávnění od smlouvy odstoupit. V případě odstoupení některého z účastníku od kupní smlouvy se účastníci zavázali spolupracovat a bezodkladně uzavřít za stejných či obdobných podmínek kupní smlouvu novou tak, aby byly odstraněny překážky, pro které byl návrh na vklad práva do katastru nemovitostí zamítnut, a aby při tom byl zachován smysl a účel smlouvy. Účastníci se zavázali poskytnout si veškerou součinnost. Kupní smlouva je podepsána všemi účastníky, přičemž k listině je připojena doložka o prohlášení pravosti podpisu na listině sepsané advokátem, kdy [titul] [jméno] [příjmení], advokát se sídlem v [obec], [ulice a číslo], prohlásil, že předmětnou kupní smlouvu před ním vlastnoručně ve 4 vyhotoveních podepsali žalovaný a žalobce. Z rozhodnutí [stát. instituce], [stát.