23 C 56/2022-68 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou ze dne 1. 11. 2022, doplněnou podáními ze dne 23. 2. 2023 a ze dne 9. 5. 2023, se žalobce po částečném zpětvzetí uplatněného nároku na zaplacení smluvní pokuty domáhá po žalovaném zaplacení dlužného nájemného za měsíce březen 2022 až říjen 2022 s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovaným byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, kterou žalobce přenechal žalovanému do užívání část venkovní plochy o výměře [výměra] z parcely [číslo] na ulici [ulice] [číslo] ve [obec] za dohodnuté nájemné ve výši 10 083,33 Kč měsíčně. Současně byla sjednána inflační doložka, na jejímž základě bylo možno nájemné po uplynutí kalendářního roku navýšit o roční procentní míru inflace. Pro rok 2022 tak měsíční nájemné činilo 10 466,50 Kč Smlouvu považuje žalobce za platně sjednanou, neboť při jejím uzavření si statutární zástupci obou smluvních stran na místě samém odsouhlasili, která konkrétní část pozemku bude žalovaným užívána. Žalovaný takto určenou část pozemku převzal do užívání a užívá jí až do dnešní doby. Nicméně aby se spor nekomplikoval o rozsáhlé dokazování, má žalobce za to, že nároku na zaplacení dlužné částky lze vyhovět jako nároku na vydání bezdůvodného obohacení, neboť pokud žalovaný tvrdí, že nájemní smlouva byla sjednána neplatně pro neurčité vymezení předmětu nájmu, je povinen žalobci vydat bezdůvodné obohacení, které vzniklo tím, že žalovaný užíval část pozemku žalobce na základě neplatné smlouvy a které se dle § 2999 odst. 2 občanského zákoníku rovná výši sjednaného nájemného. 2. Žalovaný považuje žalobou uplatněný nárok na zaplacení dlužného nájemného za nedůvodný, neboť v nájemní smlouvě nebyl dostatečně určitě specifikován předmět nájmu, když jí byla pronajata toliko část pozemku žalobce, aniž by tato byla vymezena tak, aby bylo možno jednoznačně určit, jaká konkrétní část pozemku žalovaného měla být předmětem nájemní smlouvy. Žalovaný ve svém vyjádření odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, ze které vyplývá, že byla-li nájemní smlouva uzavřena výlučně v písemné smlouvě, měla by v ní být pronajatá věc dostatečně určitě konkretizována. Předmět nájmu může být identifikován i odkazem na jinou listinu, tyto odkazy však nelze libovolně řetězit odkazem na další listiny. Byl-li právní úkon zaznamenán písemně, je určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán, nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z obsahu listiny. V předmětné věci nájemní smlouva odkazovala ohledně vymezení předmětu nájmu na přílohu [číslo] která měla být každé čtvrtletí aktualizována, údaje v ní uvedené však nepostačují k přesné identifikaci předmětu nájmu a uzavřená nájemní smlouva je proto pro svojí neurčitost jen zdánlivým právním jednáním. Posoudit žalobou uplatnění nárok na vydání bezdůvodného obohacení není možné bez toho, aby bylo zřejmé, zda vůbec žalovaný pozemek užíval, v jakém rozsahu, míře a způsobem. 3. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému část pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k.ú. [okres], o výměře cca [výměra] k užívání za účelem skladování stavebního materiálu. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou tří měsíců a s dohodnutým nájemným ve výši 10 083,33 Kč měsíčně. Součástí smlouvy byla dohoda, dle které je pronajímatel oprávněn po uplynutí kalendářního roku upravit výši sjednaného nájemného o procentní roční míru inflace oznámené [úřad] [anonymizována dvě slova] za předchozí kalendářní rok, a to na základě písemného oznámení o úpravě výše nájemného pro příslušný rok. Z faktur [číslo] z 1. 3. 2022, [číslo] z 1. 4. 2022, [číslo] z 2. 5. 2022, [číslo] z 1. 6. 2022, [číslo] z 1. 7. 2022, [číslo] z 1. 8. 2022, [číslo] z 1. 9. 2022 a [číslo] z 3. 10. 2022 vzal soud za prokázané, že žalobce vyúčtoval žalovanému nájemné za měsíce březen 2022 až říjen 2022 vždy částkou 10 466,50 Kč měsíčně. Žalobce dále soudu předložil sedm kusů fotografií dokládajících uskladnění stavební sutě na jeho pozemku a kopii katastrální mapy se zakreslenou plochou, na které je tato suť uskladněna. Ze spisů zdejšího soudu sp.zn. [spisová značka], [spisová značka] a [spisová značka] bylo soudem zjištěno, že žalobce již dříve uplatnil u soudu nárok na zaplacení dlužného nájemného z nájemní smlouvy ze dne [datum] za období leden 2021 – květen 2021 (sp.zn. [spisová značka]), o žalobě bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání, za období od července 2021 do října 2021 (sp.zn. [spisová značka]) o žalobě bylo rozhodnuto platebním rozkazem a za období od listopadu 2021 do února 2022 (sp.zn. [spisová značka]), o žalobě bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání. 4. Na základě provedeného dokazování považuje soud za prokázaný skutkový stav skutečnost, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, ve které si smluvní strany písemně specifikovaly, že předmět nájmu tvoří část pozemku žalobce parc.č [číslo] s tím, že byla stanovena výměra pronajímané plochy pozemku na 900 m2, aniž by ovšem ve smlouvě (či jiné listině) bylo zachyceno konkrétní prostorové vymezení pronajímané části pozemku. Byl sjednán konkrétní účel nájmu pozemku – uskladnění stavebního materiálu, bylo dohodnuto nájemné částkou 10 083,33 Kč měsíčně s možností jeho zvýšení o roční míru inflace. Žalobce k výzvě soudu neoznačil důkazy prokazující, že by žalovanému v souladu se smlouvou bylo zasláno oznámení o změně výše nájemného. Žalovaný část pozemku žalobce užívá, dohodnuté nájemné však neplatí. 5. Podle § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 6. Podle § 2202 občanského zákoníku pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části. 7. Podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. 8. Podle § 554 občanského zákoníku k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží. 9. Podle § 556 odst. 2 občanského zákoníku při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. 10. Podle § 574 občanského zákoníku na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. 11. Podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 12. Podle § 2999 občanského zákoníku není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání (odst. 1). Plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna (odst. 2). 13. Soud se neztotožňuje s názorem žalovaného, že by nedostatečné vymezení předmětu nájmu v uzavřené nájemní smlouvě představovalo takovou vadu, pro kterou by bylo nutno nahlížet na uzavřenou nájemní smlouvu z důvodu její neurčitosti jako na neexistující právní jednání. Soudu je známa judikatura, na kterou ve svém vyjádření odkázal žalovaný, její použitelnost na projednávaný případ je však dle názoru soudu omezena skutečností, že se vztahuje na právní úpravu účinnou v době platnosti občanského zákoníku z roku 1964. Soud je toho názoru, že při výkladu právních jednání a určitosti projevu vůle je za současné právní úpravy nutno reflektovat, že nový občanský zákoník nyní jako výkladové pravidlo výslovně zakotvuje i následné chování stran (byť toto interpretační pravidlo bylo dříve dovozováno judikaturou i pro občanskoprávní vztahy), ale především skutečnost, že nový občanský zákoník výslovně zakotvil prioritu výkladu umožňujícího zachovat platnost právního jednání, před výkladem vedoucím k jeho neplatnosti (§ 574 občanského zákoníku). Soud je proto toho názoru, že výklad nájemní smlouvy, který by vedl k její neplatnosti jen proto, že v ní smluvní strany nedostatečně vymezily předmět nájmu, by byl příliš formalistický za situace, kdy smluvní strany se nájemní smlouvu dlouhodobě řídily, předmět nájmu byl nájemcem dlouhodobě užíván a mezi stranami nebylo sporu o tom, co přesně je předmětem nájemní smlouvy. V této souvislosti lze odkázat na nález Ústavního soudu ze dne 28. 2. 2013, sp.zn. III. ÚS 3900/12, který se týkal případu nájemní smlouvy s neurčitě vymezeným předmětem nájmu, a ve kterém Ústavní soud i za účinnosti dřívější právní úpravy dovodil, že v soukromoprávní sféře je třeba určitost právního úkonu