4 Co 49/2024-369 — Vrchní soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce ve shodě s účastníky a) až c) domáhal povolení vkladu vlastnického práva k rozestavěným jednotkám č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, a nahrazení příslušného rozhodnutí správního orgánu (výrok I.), a žalobci a účastníkům a) až c) uložil povinnost nahradit účastnicím d) a e) náklady řízení (výroky II. a III.).2. V odůvodnění uvedl, že věci není sporu o tom, že na majetek účastníků a) až c) byl před podáním návrhu na vklad prohlášen konkurs. Odvolací soud s poukazem na vyjádření insolvenčních správkyň uvedl, že předmětné jednotky č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou součástí majetkových podstat uvedených insolvenčních dlužníků přinejmenším v části společných prostor. Podle § 5 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů vzniká jednotka, resp. vlastnické právo k ní, vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. Konstitutivní účinky jsou tedy spojeny nikoli se samotným prohlášením vlastníka, nýbrž teprve s provedením vkladu do katastru nemovitostí. Návrh na zahájení vkladového řízení ze dne , datum, neodpovídá tomu, že by rozestavěné jednotky č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, měly vzniknout na základě smlouvy o výstavbě ze dne , datum, . Dohoda o opravě zřejmých vad původního prohlášení vlastníka budovy ze dne , datum, obsahuje odlišné vymezení bytových jednotek v domě č.p. , Anonymizováno, , než jak byly vymezeny ve Smlouvě o výstavbě ze dne , datum, . Podlahová plocha rozestavěných jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , se Dohodou o opravě zřejmých vad původního Prohlášení vlastníka z roku 2002 a Smlouvou o výstavbě z roku 2003 nijak nezměnila; proměnou však prošla celková podlahová plocha domu. V důsledku toho došlo ke změně podílů všech osmi rozestavěných jednotek na společných částech domu a pozemku, na němž dům stojí. Tato skutečnost se ve zmíněných dokumentech zřetelně odráží uvedením odlišného jmenovatele (, Anonymizováno, podle Dohody o opravě zřejmých vad oproti , Anonymizováno, podle Smlouvy o výstavbě) ve zlomcích vyjadřujících podíly náležející k jednotlivým jednotkám. Návrhem na povolení vkladu žalobce a účastníci a) až c) ve vztahu k rozestavěným jednotkám jasně požádali o zápis údajů vycházejících z Dohody o opravě zřejmých vad původního Prohlášení vlastníka, a naopak nevycházejících ze Smlouvy o výstavbě; tento návrh tak vzniku rozestavěných jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, dle předmětné smlouvy o výstavbě neodpovídá. Jediná nemovitost, jež byla navrhovateli navržena ke vkladu podle Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, , je pozemek parc. č. , hodnota, . Vklad pouhé části údajů s tím, že u jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zůstanou v katastru hodnoty dosud zapsané, tedy vycházející z původního prohlášení vlastníka z roku , Anonymizováno, , je nesmyslný, nenavazující na dosavadní stav zápisu v katastru. Součet v katastru zapsaných podílů na společných částech domu by v takovém případě nedával dohromady hodnotu 1, což je nepřijatelné; to by platilo i tehdy, pokud by byl navrhován vklad rozestavěných jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, podle Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, . Právní úprava přitom nezakotvuje oprávnění katastrálního úřadu či soudu provést na základě pouze částečného návrhu vklad také k jednotkám nenavrženým. V daném případě měli stavebníci (účastníci smlouvy o výstavbě) provést vzájemný převod spoluvlastnických podílů na zastavěném pozemku tak, aby ve výsledku měl každý z nich spoluvlastnický podíl odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu po dokončení výstavby, tedy podíl stanovený dle § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Učinit tak měli přímo v rámci smlouvy o výstavbě, jak plyne ze smyslu a účelu § 21 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Smlouva o výstavbě ze dne , datum, však obsahuje další vadu spočívající v tom, že jí zachycený počáteční stav v domě – označení jednotek a přináležejících spoluvlastnických podílů, oproti němuž se následně vymezuje stav nový (stav po provedení výstavby) – neodpovídá skutečnému stavu, který zde v době uzavření smlouvy o výstavbě byl. Předmětná smlouva o výstavbě totiž vychází z toho, jako kdyby byla Dohoda o opravě zřejmých vad původního prohlášení vlastníka z roku 2002, promítnuta do katastru nemovitostí, což však dodnes nestalo. Podle smlouvy o výstavbě existuje již v době jejího uzavření v domě 8 jednotek, z nichž některých se mají týkat dílčí stavební úpravy tak, aby bylo dosaženo výsledného stavu spočívajícího v tom, že se pouze změní podlahová plocha jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (v případě rozestavěných jednotek, jichž se návrh na vklad týká, ke změně podlahové plochy dle smlouvy o výstavbě vůbec nedochází) a celková podlahová plocha domu. V době uzavření Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, existovaly v domě po právní stránce pouze čtyři jednotky. Oproti tomuto stavu měly být činěny změny a tomu měl odpovídat výpočet spoluvlastnického podílu na pozemku, který je třeba mezi stavebníky převést. Předchozí stav zápisu v katastru ohledně zastavěného pozemku neodpovídal výši spoluvlastnických podílů, jaký vyžaduje výsledný stav dle smlouvy o výstavbě, přesto účastníci k převodu nepřistoupili. Smlouva o výstavbě ze dne , datum, bez dalšího popisuje velikost spoluvlastnických podílů na domu a pozemku náležejících k jednotlivým jednotkám v jejich nové výměře. Nadto soud dodává, že stejně tak nedošlo k převodu podílu na funkčně souvisejícím pozemku p. č. , hodnota, . Z Dohody o opravě zřejmých vad původního prohlášení vlastníka budovy ze dne , datum, , na jejímž základě byl navržen vklad rozestavěných jednotek a společných částí domu a pozemku pod ním, plyne, že již v době jejího uzavření měly předmětné části domu, následně označené jako jednotky č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , podle přesvědčení účastníků a) až c) fakticky skutečně existovat, jinak by o jejich vymezení nečinili prohlášení. Samotnou Dohodou o opravě zřejmých vad původního prohlášení vlastníka budovy ze dne , datum, , tedy předmětné jednotky po právní stránce nevznikly. Jejich vklad je navrhován nyní, avšak ve prospěch žalobce, jehož vlastnické právo má vyplývat z Dodatku ke smlouvě o výstavbě jednotek – dohody o převodu práv a povinností ze dne , datum, . Jediným dokumentem, který jakýmkoli způsobem ukazuje na žalobce jako na vlastníka jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , je zmíněný dodatek ke smlouvě o výstavbě jednotek, jehož samotný název napovídá, že je svázán s předmětnou smlouvou o výstavbě. Navržený vklad tedy nelze provést a není ani namístě dovozovat, že by insolvenční správkyně účastníků a) až c) měly povinnost s provedením vkladu ve prospěch žalobce souhlasit.3. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř.4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, v němž uvedl, že výstavba nových jednotek v budově č. p. , Anonymizováno, pod č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , byla realizována s již neodvolatelným souhlasem účastníků a) až c), kteří byli jedinými vlastníky všech stávajících jednotek v budově č. p. , Anonymizováno, a tedy jako všichni vlastníci všech stávajících jednotek byli v postavení stavebníků, což plyne ze stavebního povolení ze dne , datum, , č. j. výst. , Anonymizováno, . Souhlasili i s tím, že budou podle výměry těchto nových jednotek změněny a upraveny spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemku, na kterém budova stojí. Jednotky č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, vznikly po právu na základě řádných stavebních povolení, na základě řádné Smlouvy o výstavbě, bez jejíhož uzavření a předložení stavebnímu úřadu by nemohlo být vydáno stavební povolení. Nedošlo zde pouze k vestavbě bytových jednotek do původní budovy, ale ve skutečnosti šlo o kombinaci vestavby jednotek do původní stávající budovy i o stavbu nové přístavby k původní budově, které původní budova při původním Prohlášení vlastníka budovy neměla, resp. nebyla v takové užitkové ploše a nebyla o dvou nadzemních podlaží. Soud zcela pomíjí nespornou skutečnost, že při vestavbě jednotek budovy podle Smlouvy o výstavbě se zasahuje i do ploch společných částí na budově, které ale nijak do celkové podlahové plochy domu nezasahují, resp. nejsou součástí zlomku spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku na kterém budova stojí. Smlouva o výstavbě není pokračovatelem Prohlášení vlastníka budovy, nýbrž nástupcem Prohlášení vlastník